不動産ファンド（REIT）と市場変動

最近REIT（不動産投資信託：以下　ファンド）のファイナンス問題などが新聞に取り上げられている。ファンドは、賃料と稼働率による収益を配分する。資産は基本的に収益価格で洗いかえる。プロジェクトファイナンスのため借入れ金利は収益力による。また要求利回りも不動産市況が良くなると低くなる。その逆もある。<o:p></o:p>

最近は、収益低下で資産評価損とともに配当が少なく、評価損の税金支払い問題もあるという。不動産市況により、収益、資産、利回りの変動に相乗効果があり値動きが大きい。ミディアム・リスクというが、一般不動産会社の株より変動は大きいはずだ。（σが大きい）<o:p></o:p>

そのためファンドのビルは、不動産市況に対応して賃料値上げや値下げ、フリーレントの機動的対応があり、市場の撹乱要因となってはいまいか。REITにより、所有が分散化され不動産市場が合理的になるはずだったが、かえって変動が大きくなったように思える。<o:p></o:p>

旧来の不動産所有は長期であったため、含み益を重視し短期的な収益よりも長期的なブランドや信頼性を重んじていたと感じる。ファンドは短期的売買でキャピタル・ゲイン＆ロスの流動化もあり収益に敏感とならざるを得ない。なお、不動産情報の最適化、ビル区分の発達もあり、いわゆる「コモディティ化」もあると思われる。（マーケティング用語のコモディディはもともとどこでも同じものを指し不動産には馴染まない概念だが）さらにファシリティ・マネージメントにおける選択性の判断課題もある。<o:p></o:p>

どなたかファンド（REIT）と市場変動の分析をお教え頂ければ幸いです。<o:p></o:p>