USJ株のGS取得：パークは金儲けではない、都市観光をどうするのか

USJの収益が改善したとあるが、入場者数は横ばい、客単価も変わらないようだ。<o:p></o:p>

有価証券報告書などからでは100億円/年の新規投資を35億円/年に抑制したようだ。不動産でも当面の修理はさておき、見た目は綺麗にという改修もあり、短期的収益の向上を図るのと同じか。おかげでその分「短期的には」収益が良い。（しかし中期的には集客力を喪失する、遺産で食べているようなものである）<o:p></o:p>

事業のスキームがTDRとUSJで大きく違う。USJは借地で、しかも開発展開が少ない。むしろパーク外に出られなくなったなど閉鎖的で周辺との連帯がない。<o:p></o:p>

舞浜のTDRはいざとなったら住宅地で売れる含み益がある。しかも段階開発で認知度の向上、施設更新でリピーターの誘引、イベントの展開などで「怪物」となった。（なお、家族とも10年間　年間パスポートで通い観察していた経緯もある）　<o:p></o:p>

テーマ・パークの前にできたアミュースメント・パークは所謂遊園地でジェット（ローラー）・コースターなどスリル・ライドが目玉であった。ニューヨークの都会型海浜公園であるコニーアイランド（ホットドッグのネイサンズでも有名な）などが元祖である。さて、とあるアミュースメント・パークで、ウォルト・ディズニーはライドに乗れなくて「淋しそうなおじいさん」を見て、家族全員が笑って楽しめる、チボリ公園のような「テーマ・パーク」を作ろうと考えたのが発端と聞く。なお、テーマとは必ずしもディズニーの世界ではないとされていた。ちなみにフロリダのEPCOT　Center は未来のコミュニティの姿をテーマに時間と空間のゾーンに分かれていた。閑話休題<o:p></o:p>

USJはどうも投資銀行お金儲けのための買収であろう。大阪市も出資金の回収を喜ぶのではなく、大阪市における観光のエンジンのひとつがどうなるのかという大きな視点が欲しい。極端な言い方だが、もっとUSJを売り込むような都市政策が必要ではないのか。道頓堀のグリコのネオン、くいだおれ人形とカーネルサンダースがいつまでも観光資源ではない。<o:p></o:p>

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キムチ ミズノ：京都の楽しみシリーズ（４）

　二条城の近く。小さなお店。辛いスルメイカが家族の好物。　キムチは味の厚み、重なり、重みが感じられる本格なもの。お汁がたっぷりで、キムチチャーハンにも好適です。<o:p></o:p>

　露地を曲がるとぽつんとありますが、お客様が多いお店です。　<o:p></o:p>

WTC移転はともかく 大阪市の御堂筋集中と北偏重が大きな課題

　大阪市のオフィスセンター（CBD拠点）の問題は「北」に偏重し、東西が「御堂筋」に集中しつつあることでしょう。東西に細くなるのはパイ（需要）の減少でしょうが、問題は南北問題です。オフィスセンターが減少し北に集中化しつつあります。ミニ東京集中化のような動きが大阪市内であります。今後、難波は　天王寺はどうなるのか、その差異化はどうするべきか、まちづくりのため、用途や誘導はどうするべきかを考える必要があります。<o:p></o:p>

　一案として、「ミナミ」は中低層の商業・オフィス・住宅の混合用途を進め、界隈性重視の開発誘導をしてみてはと思います。都心で、便利で、遊べて、働けるというのはかつての青山あたりの裏通りのアパートが事例にあります。タワーより混在型の居住としてはどうでしょうか。阿倍野の再開発も用途別のモザイク状の地区割りでなく、住居を商業・オフィスに混在させ表参道の同潤会アパートのようにすると面白いのですが。東京と違う関西の「楽しさ」を感じられるように。例えば、朝は近くの市場で食材を買い、クリーニングを出し、仕事に行って、時には文楽を楽しんだ後、夕食を近くの馴染みのお店で、休みは、朝から道頓堀の喫茶店で楽しむとか、「この生活はいいな」と感じさせるシナリオが必要だ。<o:p></o:p>

ハムカツ：京都の楽しみシリーズ（３）

　なんと言っても松原キムラのハムカツ　70円　は美味しい。揚げきりに難はあるがラード味がたまらない。（油を綺麗にきるとさくさくでたまらない）お肉はもちろん美味しい。時々あるセールは長蛇の列となる。なお、焼鯖と焼鮭も塩がこれでもかと効いて美味しい。近くのまるき製パン所のパンもあり便利なお店で、色々他にはない逸品がある。<o:p></o:p>

　出来れば、ハムカツ、コロッケを買って鴨川まで走り、花見でもしたい。ご存知とは思いますが、松原通りがかつての五条通です。河原町まで色々お店があって楽しい。鴨川を渡ってからも、中華、洋食など名店もあります。<o:p></o:p>

府庁のWTCの移転が否決

　本ブログで再三書きましたが、本日、否決とありました。今回の決め手は府民の反対で府民支持による選挙結果の知事の弱点を衝いたものでしょう。WTCへの移転は後から、防災、安全、利便性など諸問題が炙りだされ、十分な検討の無い政策ではないかと思います。また、湾岸部に拠点配置を国に陳情するくらいなら、「新大阪駅」を「梅田」にというほうが効果的ではと愚考致します。（淀川放水路を二度またぐのが難点であったようにも聞きますが、新横浜と新大阪は「新」が課題でしょう）<o:p></o:p>

これで、大阪市の横軸への拡大構想は止まったと思います。ただ今回、ATCも空いていると分かりました。大阪市は淀屋橋に帰らないという状況です。大阪市のWTC清算はSunk Cost （回収不能投資）ですから、その金策が問題となります。但し、今の「割高な」（だが妥当な範囲の）賃料支払いから考えると所有の方が投資効率の面では良いかと考えます。（この大阪市の支払い賃料は鑑定価格に反映されていません）<o:p></o:p>

さて、次は大阪府庁エリアや大阪都心をどうするかを考えてゆきますので、どうぞよろしくお願い致します。<o:p></o:p>

宇治の平等院へ：のほほんと筋肉痛

　天気が良いので、自転車（スポルティーフ）を出して、宇治まで。聞くところによると美味しいお茶の喫茶店などあるらしい。8：30に中京区を出て、ひたすら南に。24号線は車が多い上、深草墨染、観月橋のブリッジが自転車禁止で迂回して迷う。おかげで伏見桃山城を見ることができましたが、それから宇治側沿いの241号まで出るのにまた観月橋まで折り返すなど大変でした。この道はなかなか快適で、菜の花も綺麗です。結構走って気がついたら平等院に。<o:p></o:p>

　鳳凰堂の中も見学すると900円です。なかなか鄙びた建築だなと思ったら、平等院鳳翔館で当時のCGを見るとまさしくパビリオンだったのですね。このようなヴァーチャルな展示と実物の組み合わせは大変面白く思えました。平等院鳳翔館は半地下の展示館で設計は栗生明さん。槇事務所出身らしく清潔なおさまりと端正な構成。特にエントランスの天井がだんだん高くなっていく演出や、壁の型枠の化粧など楽しめます。<o:p></o:p>

　鳳凰堂の中は、CGを思うとそっけない。本当に2階部分は低いし、象徴としての建物だと感じました。阿字池も玉石が再現されたそうで、池の枝垂桜とともに和やかな春のひと時を楽しめました。<o:p></o:p>

　お茶をしようとしたら、どうも疲れすぎでいまひとつなので、中京区までまた一走り。往復35キロくらいで、まともに走ると片道1時間程度でしょうか。走っていると、当たり前ですが、低いところに川と道路と線路があり、そのエッジでお互いが交差し、立体化しており横に行くのが結構大変だと実感しました。国道を走ると速度は出ますが排気ガスや車との取り合いもあり気が抜けません。今度は桂川沿いのサイクリングロードにしようかな。速く走るより、発見や楽しみが欲しい。<o:p></o:p>

ＡＩＧのボーナスの論拠と大統領の発言

きっとどこかのサイトに説明あるだろうが、ＡＩＧにおいて高額のボーナスがないとＣＤＳ（Credit　Default　Swap）　の処理が出来ないというのは訝る。<o:p></o:p>

①     CDSの保証先倒産の事態にはどう備えていたのか<o:p></o:p>

②     リスク計算とヘッジの根拠はあるはず<o:p></o:p>

③     幹部とはどういう意思決定と解決をするのか、その働きと便益はいくらか<o:p></o:p>

まさしく、「取り逃げ」理論であり、「エージェンシー理論」の「モラルハザード」（成功したらボーナスで儲けるが、大損でも退職すれば良い）そのものであろう。<o:p></o:p>

　感心するべきはオバマ大統領の「私の責任だ」である。きっと「The Buck Stops Here」（ハリー・S・トルーマン大統領：揉め事はここで解決させる）の土性骨であろう。良く言った。ボーナスは差し上げても、経営責任を問うという手法もある。目の前のお金（Buck：ドルのこと）にかまけて、経済や社会を守るという気高い生き方が無いのが淋しい限りである。これが金融機関のいきかたではないと感じる。<o:p></o:p>

豆腐が美味しい：京都の楽しみシリーズ（２）

　京都といえば豆腐である。お気に入りは姉小路麩屋町角の平野屋がある。豆腐は水も豆も良いのか濃い味わい。特筆すべきはお揚げで、厚めで油も旨味がある。焼いても煮ても豆腐の味わいと油の香ばしさが美味しい。（各200円）葱を挟むなら寿司揚げ（四角形）のほうが詰めやすくて良い。<o:p></o:p>

　豆腐鍋がたまらない。ちょっと鶏を出汁に、昆布は羅臼で、ポン酢で長文屋の七味と一味を合いの手に。出来れば水菜もあわせると口の中のテンポに変化がつく、豆腐のほろほろ、みずなのしゃきしゃき。一息つくと、水菜とお揚げで本格的なはりはり鍋を楽しむ。<o:p></o:p>

ねたみ：「幸福」のマイナスと

脳の研究で「他人の不幸は蜜の味」　（ねたみや他人の不幸を喜ぶ感情をつかさどる脳の部位が明らかに）という記事があった。ねたみというとロシアの寓話など思い出すが、最近は蔓延している。例えば、　「渡り問題」、「裏金」、「二世議員」等がある。<o:p></o:p>

かのバートランド・ラッセル　（数学者で論理学も、集合論の「ラッセルのパラドックス」で高名、ノーベル賞も受賞）の「幸福論」の中に、「ねたみ」では<o:p></o:p>

「心配ごとに次いで、不幸の最も強力な原因の一つは、おそらくはねたみである。ねたみ深い人は、他人に災いを与えたいと思い、罰を受けずにそうできるときには必ずそうするだけでなく、ねたみによって、われとわが身も不幸にしている。自分の持っているものから喜びを引き出すかわりに、他人が持っているものから苦しみを引き出している。」とある。<o:p></o:p>

　ねたむような世の中ではお互いの足の引っ張りあいと小さな正義（小正義）の繰り返しでは良くない。もっと大きく、自分の権益を守るのではなく、全体を前に進める考えはないのか。<o:p></o:p>

このねたみの上に、「自分だけ」よければよしとして、割り込み、キレる方などの指摘もあります。<o:p></o:p>

「小確幸」（小さな確かな幸せ：村上春樹）がありますが、「自分だけ」はその反動、「ねたみ」は裏返しかと思います。小さな集団の中での部分最適に向かう、お互い知っている社会では「そつなく」振舞うが、匿名性の中では勝手に振る舞い、権利を主張するという状況です。まさしく、ソーシャルキャピタルの喪失です。<o:p></o:p>

経済成長が低迷するなか、社会の価値観を転換し清貧で気高くという生き方の価値を見直すべきです。「小さな」幸せ、正義、権益、ねたみでは社会がまともに機能しなくなります。また、自分の個性・生き方を重視する個人主義とは違い、「小さな」生き方は社会の利益ごとの区分化にしかすぎません。最近男子大学生は自分の周りの幸せを何より大切と考えるが、社会の変革への意識は少ないとある。（不安定社会の中の若者たち）。<o:p></o:p>

創造的なものへの「渇望」、「あこがれ」の評価があるべきだ。今は恐らく既存企業の転換期になるかも知れない。あのBig Blue（IBM）もGMもこのていたらくである。自分の「価値観」と「創造力」を「自分の手と頭」で考えざるを得ない変革期だ。<o:p></o:p>

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春はタケノコ、 蕗、えんどう、空豆も

春です。東山に新芽の息吹が見えます。雨上がりでとてもイエローグリーンが映えます。<o:p></o:p>

さて、春といえば、アクはあるが筍が好き。蕗もたまらない。ついで、えんどう豆ご飯と先走りだが空豆の茹で立てがなんともいえない。<o:p></o:p>

食べるのは、身近な居酒屋が多い。筍、蕗のおでんが気楽で良い。出来れば若竹煮（若布も）が更によい。めったに嗜まないがぬるい御燗がとてもあう。心が春めいて茫洋となるのが気持ちよい。二条川端の赤垣屋あたりで楽しんでから、お風呂に入り、豆ご飯を頂いて、モルダウ（クーベッリク：ＢＳＯ）などを聴いていると春を感じる。<o:p></o:p>

カキフライ追記：京都・大阪

　カキフライは当たり外れが多い。ご注意すべきお店は今まで書かなかったが、<o:p></o:p>

①     定食が安い（大体　800円以下）<o:p></o:p>

②     店の雰囲気に威勢のよさがない<o:p></o:p>

③     お店の手入れが悪く何処と無く雑然としている<o:p></o:p>

　以上の3点を満たすと危険である。メニューを調べ、雰囲気を察知し、その上でよく観察してから入るのがよろしい。でないと、物凄い臭いのある油（劣化しているのか）で、しかも匂いのきつい牡蠣を、よどんだ空気で、べちゃべちゃのご飯と味のない味噌汁とともに食べざるを得なくなる。ネットの情報でも「油が問題」とあれば概ね正しいようだ。（検証に行ったらとんでもない目にあった）<o:p></o:p>

　概ね並んでいる、活気がある、綺麗なお店であれば間違いはない。店の周りが第一印象でこざっぱりしているお店が良い様だ。黒板にその日のメニューを書いてあるのが良いと言う感じもするが、そうでもないお店もあった。大体、食べている方々が嬉しそうなお店が当たり前だが美味しい。<o:p></o:p>

　カキフライは悦びである。<o:p></o:p>

都市の景観保存と保存のデザイン

ヘルムート・ヤーンが日本郵政東京中央郵便局の建替えのデザインとある。もともと派手な設計の方でブルースブザーズが逃げ惑うシカゴで金魚蜂のような旧イリノイ州センターのデザインを思い出す。ハイテク・レトロな方ではないか。　<o:p></o:p>

http://en.wikipedia.org/wiki/James_R._Thompson_Center<o:p></o:p>

さて、保存の方式だ。「袴のような保存」として低層部の（一部を含めた）保存を表現される方もあると聞く。そのまま外壁のみ残すは京都方式（中京郵便局、みずほ銀行三条　等）としてある。低層部保存建物の上に今回のような「ガラス」のタワーを建てるのはどうか<o:p></o:p>

容積移転は歴史的建物を守ると言うもと、ニューヨークなどのランドマーク保存法から出たはずだ。ランドマークの上に建てるという事例は無かった。しかしこのような「袴方式」は丸の内に多い。これ自体が独自である。更に復元保存する東京駅の容積は売買するというのはニューヨークに倣っている。丸の内はランドマーク保存と「袴方式」の混在する、独自の保存手法である。100尺ラインも保たれているので、新たな東京駅前「様式」という感じだ。（御堂筋には100尺ラインも定かではない）<o:p></o:p>

さて、今回の保存議論は「袴方式」の限界やデザインを考えるということとなり大変良いことだ。本来は、残すものはそのまま残す、建てる物は容積を貰う（買う）がよろしいのだろう。<o:p></o:p>

http://government.cce.cornell.edu/doc/html/Transfer%20of%20Development%20Rights%20Programs.htm#Definition<o:p></o:p>

しかし、仮に、東京中央郵便局がそのまま保存されたとしたら、そこだけ低層で空虚な感じがするのではないか。ニューヨークでも保存されるべき建物は公益性高く、建替えなど考えらない建築・施設等を対象としている。保存すべきなら工業倶楽部であっただろう。結局、保存部分を拡大することで設計を見直すらしいが「袴方式」は変わらないらしい。<o:p></o:p>

ここで歴史物の近傍に立つ面白い事例のご紹介を。それはジョン・ハンコック・タワー　ボストンでＩ．Ｍ．Ｐｅｉ　の設計だ。<o:p></o:p>

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%83%95%E3%82%A1%E3%82%A4%E3%83%AB:John_Hancock_Tower.jpg<o:p></o:p>

近傍の歴史的建物の多いコプリー・スクエアがあるのであえて無機質なガラスのオブジェのようなハーフミラーのタワーとした。写り込でその存在を消そうとした。近くには再開発の元祖といわれる「昔のモダン」のデザインのプルーデンシャル・センターもある。（実際にジョン・ハンコック・タワーはとても綺麗で違和感のないこれこそ記念すべき建築であろう）「袴方式」ではなく、前の低層部分の例えばアトリウム活用と後ろの高層タワーとの対比など建築のあり方を考えて欲しい。<o:p></o:p>

大阪の中央郵便局についても保存を含め再検討するらしいのでまた今度。<o:p></o:p>

テニスの楽しみの後、左近でたゆたう

風邪から復帰して、テニスを楽しみました。ありがたいことです。と思ったら、自転車の空気入れのところが破断。（フレンチ・バルブの首です）別の自転車を出して、用事を片付け、祇園の左近に。Ｂランチ（1,260円：エビフライ、ハンバーグ、ビフカツの盛り合わせ）を。相変わらす、海老の歯ごたえと甘さがたまらない、ハンバーグの品のよさとドゥミグラス・ソースが美味しい。そして、つやつやご飯と黄色いおこうこ、具沢山の沢煮が食欲を満たす。最後は4切れのビフカツとポテトサラダでご飯を。こころがたゆたう。最後のコーヒーにミルクたっぷりで満足。650Ｂのチューブを買いに御園橋のアイバまで走ろう。<o:p></o:p>

丸の内郵便局の建替えについて

　鳩山総務相より日本郵政の中央郵便局（東京・名古屋・大阪）の建替えについて、特に丸の内の建替えに反対があった。近代建築の歴史的価値を認めるのは良く、保存手法も一部保存や外壁保存に疑問を投げかけ、もっと本格的な保存を目指す発言と受け止めているが、あまりに急である。<o:p></o:p>

容積率の問題を先ず採り上げる。丸の内の再開発は容積率1,500％超が多い。かつてバブル期に東京マンハッタン計画で1,000％を2,000％にという計画が「インフラが対応しきれない」ということで認められなかった経緯がある。1,000％超の容積率確保には、特定街区、総合設計、一団地認定、地区計画等の手法がある。更に、大手町・丸の内、有楽町では、特例容積率適用区域制度が新設され、東京都千代田区の「大手町・丸の内・有楽町地区特例容積率適用区域」となり、地区内での容積のやり取りが可能となった。その後、保存再生する東京駅の未活用容積の売却（ニューヨークのランドマーク保存法にならう）もあり空中権を地役権として売買し更なる容積の活用に至った。<o:p></o:p>

大型開発・再開発の高い容積率が各地で見られる。大阪でも1,700％超は珍しくありません。北ヤードや大阪中央郵便局、朝日新聞ツインタワーなどが今後の計画としてある。都市の高度化に高い容積率は有効だが歯止めが利かない危険性がある。次々許認可すれば今の最高容積率は1,000％となっている容積指定はどうなるのか。逆に、京都では景観保全のため、ダウンゾーニング　高さ規制　容積見直しがなされている。この容積問題が都心開発の今後の課題としてある。<o:p></o:p>

　次に、今回の日本郵政の問題は、公共資産としての観点である。開発用地はもともと半公共で、損切り資産としては」かんぽの宿」がある。この運営の赤字は、郵政からの関係者の関与が多いのが要因とも言われる。この丸の内の開発も関係者利権といわれないためにも公平且つ公正に進める必要がある。　そのためには、資産からの利益享受、民間参入と建物保存を三位一体にこれこそ一般ディベロッパーに開発提案での入札とすべきであった。資産は定期借地とし収益力が高いなら地代も相応のものがあるはずだ。民間ディベロッパーによる開発で建設費も安くあがり運営も効率化されるはずである。保存条件についての保存委員会等による検討は、現在の混乱した状況で無く、大きく開いた組織で開発要件：ＲＦＰ　（requirement (request) for proposal）の検討と明示をすべきだ。<o:p></o:p>

なお、今の時期、テナントも不確定であり先延ばしして、この「未曾有の不況」に対応してはどうか。何を急いでいるのか良く分からない。また、将来的には地代収入を証券化し「かんぽの宿」の損切りにあてるという手もある。　<o:p></o:p>

春の京都：京都の楽しみシリーズ（１）

　新しく、京都の楽しみシリーズを、先ずは柳青める鴨川を愛でてきました。もう、ニット帽子も手袋もダウンジャケットもなしで自転車を楽しめます。空気が緩んでいます。とても楽しく東山を散策。例の、岡崎の小宝、うどんの岡北、山元麺蔵も長蛇の列でした。桜の季節の混雑が恐ろしい。<o:p></o:p>

　菜の花を描いてみようと鴨川を走りましたがなかなか。五条あたりの街並みとの対比、出町あたりの川の水と黄色・緑の対比が面白かなと思っております。菜の花は花の粉が飛ぶような黄色と奥行きの深い透明な緑が眼福です。<o:p></o:p>

　一休みで「春の祭典」（ストラビンスキー：ブーレーズ　クリーブランド）を聴いています。なるほど理知的なＳｐｒｉｎｇは爆ぜるなと思いました。<o:p></o:p>