定年後に「持ち家を売った」年金暮らし夫婦たちの悲惨すぎる末路
2019年話題になった「老後2000万円問題」。定年後、就労収入がなくなれば貯金を切り崩すしかない。貯蓄が豊かでない世帯は、毎月確実に残高が減っていく銀行口座を見てため息をつく。そんな不安から、持ち家を売って老後の生活資金に充て、郊外や利便性が高い小さなマンションなどに移り住むことが、ひとつの流れになっている。
【図表】世帯主の年齢が65歳以上の世帯の貯蓄の分布
しかし、「老後の住み替え」には様々なリスクが存在する。家計の見直し相談センター代表でファイナンシャルプランナーの藤川太氏と、実際にあった例をもとに見ていこう。なにも知らないまま、キャッシュ欲しさに持ち家を売るのは危険すぎる。
■郊外でも金はどんどんなくなる
田口さん夫妻(仮名・ともに60代)は、埼玉県川口市にある一戸建てを売却し、千葉県の郊外、駅から徒歩30分の一軒家に移り住んだ。人気のエリアからの引っ越しということで、売却益でまとまった金額が残ったが、生活に対する不安の大きさは変わらなかった。なぜか。藤川氏は言う。
「都心から郊外に引っ越すと生活はどう変わるのか。ショッピングセンターや病院など生活に必要な施設が遠くなり、圧倒的に不便になる。つまり、車が必需品になるということです。車を持っていなければ購入しなければいけないし、維持費もかかる。住む家が安くなったからといって、生活コストも下がるとは限りません」
田口さん夫妻の場合、郊外の駅近にマンションを買うという選択肢はアリ。価格もある程度抑えられて、生活コストを低くすることも可能だ。
しかし、郊外の駅近にマンションを買う場合でも失敗する人はいる。もともと駅からも離れた郊外に住んでおり、そこから駅近に移動してくるパターンだ。現在の高齢者たちの多くが家を買った場所、それは丘の上に立つニュータウンである。年を重ねるにつれ、生活はどんどん不便になっていく。
「その家を売って、駅近のマンションを買ったとして、大きなキャッシュが残るでしょうか。家を売るにも仲介手数料などの諸経費がかかるため、売却額が丸々残るわけではありません。さらにマンションを買う場合にも諸経費はかかってきます」
また、郊外の安い物件を買う場合には投資ではなく消費であると理解しなければならない。
「たとえば、東芝の青梅工場、日野自動車の日野工場の撤退により、同地域の不動産価値は下落しました。地域経済を支えていた工場がなくなると、関連企業もふくめての話になりますから、人口は激減します。安い物件というのは必ず理由があるわけで、あとで良い値で売ろうなどと考えてはいけない。その街に住みたいという明確な理由がない場合には、おすすめはできません」
■田舎で隠居暮らしの落とし穴
大きな持ち家を売り払い、伊豆かどこかの小さな家に夫婦で静かに暮らそう――。モノを捨てて心機一転第2の人生をスタートする「断捨離ブーム」が2009年に起きた。当時は断捨離に憧れるシニアが藤川氏のもとにも多く訪れたというが、「みんなが思うように断捨離できるのなら、ブームにはならない」と話す。
「大きな家に住んでいた人が、いきなり小さな家に移り住むことはできるのか。私が見た限りでは断捨離を実行できた人はほとんどいませんでした。大きな家に住むと、自然とモノが溜まっていく。では、それを綺麗さっぱり捨てられるか。結局できずにそれなりに大きな家を買ってしまうのです」
大きな家から大きな家に移り住んだところで、大きなキャッシュは生まれない。断捨離したいという気持ちはあっても、できない人であふれていたからこそブームは起きたのだ。
田舎の隠居暮らしに憧れる老夫婦にはさらに悲惨なケースもある。定年後、横浜にある持ち家を売った丸山さん夫妻(仮名・ともに60代)は、とあるリゾート地に立つマンションを格安で購入した。熱海、伊豆、箱根などのバブル期に乱立したリゾートマンションは、現在価格が崩壊。新潟県越後湯沢のリゾートマンションにいたっては、3LDKの中古マンションが10万円でたたき売りされている。
リゾートマンションは共用施設が充実しているため、丸山さん夫妻が毎月支払っていた管理費と修繕積立金はあわせて8万円。しかし、滞納だらけで管理組合も建物もボロボロ。
「引っ越して5年で夫が亡くなり、その数年後に妻も亡くなりました。問題は残ってしまったリゾートマンションです。相続があったことを知ってから3カ月以内であれば、相続を放棄することができる。放棄すれば他の法定相続人に行くことになる。もしも相続したくなければ、法定相続人になる可能性がある者全員が放棄しなければならない。気がつけば自分だけが放棄していなかったというパターンもある。放棄できることを知らなかったでは済まされません」
紆余曲折あり、丸山さん夫妻のリゾートマンションはひとりの親族が相続人に。しかし、越後湯沢に移り住むわけもなく、誰も住んでいないリゾートマンションの管理費と修繕積立金を払い続けるハメに。いち早く手放したいに決まっているが、新しい買い手は見つかるわけもない。
■リースバックは経済的余力のない証拠
住み慣れた持ち家から離れたくはないが、キャッシュは欲しい。そんな要望に合わせた「リースバック」という制度がある。「ハウス・リースバック」というサービスを展開しているハウスドゥでは、近年、年間の問い合わせが増加したという。16年は3384件、17年は6907件、18年には9000件を超えたそうだ。
わかりやすくいうと、賃貸借契約付き売却。持ち家などの不動産を投資家や不動産会社などに売却し、売却先と賃貸借契約を結ぶ。所有者はキャッシュを得たうえで、そのまま住み慣れた家で過ごせるというのが人気のポイントだ。使い方によってはリタイア組にとって心強い制度ではあるが、そううまくもいかない。
「賃貸契約の家賃は、売却額に対する割合で決まりますが、購入側のリスクもあるため利回りは大きい。定期収入がない場合、毎月割高な家賃の支払いが続く不安感は否めません。年金や貯蓄などで余力があるのなら大丈夫かもしれませんが、そもそも余力があるのならリースバックはしませんからね。長生きすることを考えると、将来に不安が残る選択肢ではあります」
毎月の家賃を抑えたいのであれば、売却額を低くすればいい。しかし、得られるキャッシュが少ないぶん、なくなるのが早まるだけではある。
また、持ち家を担保にまとまった額を借り、利息を払いながら、その家に住み続けられる「リバースモーゲージ」という制度もある。
リバースモーゲージで支払うのは利息のみ
自宅を担保に金融機関から融資を受けるという点では住宅ローンと同じである。しかし、住宅ローンは元本・利息を毎月返済するのに対し、リバースモーゲージで支払うのは利息のみだ。
「リバースモーゲージを活用するシニアの方の相談にも何度ものったことがあります。しかし、みなさん『こんな程度しか借りられないのか』と納得のいかないケースがとても多い。借りられる額のイメージとしては不動産の売却値の半値以下でしょうか」
持ち主の死亡後、法定相続人がその不動産を売却するなどして一括返済をすることになる。住んでいた本人は家賃も払わず、キャッシュが手に入り楽になるが、不動産という大きな遺産がひとつなくなる遺族は浮かばれないかもしれない。しかし、リースバックもリバースモーゲージも、どちらも失敗する人が多い。藤川氏によると、その理由は非常にシンプルなものである。
「いままでお金に困っていた人でも、まとまったキャッシュが入ると結局すぐに使ってしまうんです。一時的なものだと自分でもわかっているはずなのに、海外旅行に行ったり、子どもや孫にお金を使いだしたり。持ち家を使って老後資金をつくる方法はいくつかあるわけですが、その際に考えるべきは資金が入ったあとどのように生活するか。そこを計画しておかないと、あればあるだけ使ってしまうものなのです」
老後資金をどうつくるかも考える必要があるが、それよりもどう使うかのほうがよほど重要ということだ。
