J-REITと不動産クラウドファンディング

不動産の少額投資といえば

J-REIT（上場不動産投資信託）が有名ですが、

最近は不動産クラウドファンディング（匿名組合型）

をする方もチラホラ見かけるようになりました。

似たような商品に見えますが

税制面では次のような違いがあります。

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「J-REIT」

・分配金の所得区分は配当所得

・分配時に20.315%が源泉徴収

・証券会社の特定口座で運用すれば確定申告不要

・分配金は確定申告で総合課税（超過累進）or分離課税の選択可

・売却損は他の株式等譲渡益や配当と相殺可

・余った売却損の3年間繰越も可

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「不動産クラウドファンディング」

・分配金の所得区分は雑所得（総合課税）

・分配時に20.42%が源泉徴収

・原則、確定申告が必要（サラリーマンで分配金20万円以下等を除く）

・売却損は他の雑所得のみ相殺可

・余った売却損の繰越なし

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運用成績や手数料等の違いもあるので

どちらがよいかは一概には言えませんが、

確定申告で慌てないために

自分がどちらに投資しているのかくらいは

把握しておいた方がよさそうですね。

税制改正修正案

昨年末から話題となっている

「（給与年収）103万円の壁」の見直しですが

与党の修正案に一部野党が賛成する見込みのようで

ようやく決着となりそうです。

ここまでの流れを整理すると、現行で

「基礎控除48万円＋給与所得控除55万円＝合計103万円」

となっていた最低保証額を、昨年の大綱で

「基礎控除58万円＋給与所得控除65万円＝合計123万円」

とする改正案が出されていました。

その後一部野党と協議する中で与党が出したのが

以下の修正案です。

↓参照

https://www.jimin.jp/news/information/210056.html

文章を読む限りだと「基礎控除の特例」を設けて

給与収入に応じて段階的に基礎控除を上乗せする、

という制度になるようです。例えば、最低保証額は

「基礎控除95万円＋給与所得控除65万円＝合計160万円」となり

給与年収160万円までは所得税がかからない、となる見込みです。

なお"給与年収200万円まで"が同じ最低保証額となるのであって

実際に給与年収が200万円だと

「基控95万円＋給控68万円（＝200万円×30%＋8万円）＝合計163万円」

で課税所得は200万円－163万円＝37万円となり、

非課税となるわけではありません。

また「基礎控除」（給与所得控除ではなく）の特例なのに

「給与収入に応じて」となっているので、

例えば年金受給者や不動産オーナー、個人事業主等の

サラリーマン（給与所得者）以外の方にも特例が適用されるのか、

訂正案からは読み取れません。

例えば個人事業主で実質の事業所得が年160万円の方は

青特控除65万円を引くと合計所得95万円となりますが、

基礎控除の上乗せ特例が適用されないと基礎控除58万円で

課税所得が37万円となり納税が生じることとなります。

給与年収160万円のサラリーマンと比べると

不公平感があるかもしれません。

他にもマンション経営の場合だと

専業なのかサラリーマンの副業なのかで

基礎控除に違いが出るのかもよく分かりません。

なお配偶者控除や扶養控除の判定基準を

現行の合計所得48万円以下→改正案の合計所得58万円以下に

引き上げる点については、訂正案に記載がないので、

当初改正案のままとなるのかもしれません。

合計所得とは「給与所得控除を引いた後」で「基礎控除を引く前」の

金額なので訂正案が「基礎控除の上乗せ」であれば、

訂正案による恩恵はない、ということになりそうです。

例えばアルバイトで年収158万円を稼いだ高校生は

年収160万円以下なので訂正案により本人の税金はかかりませんが、

合計所得は「160万円－65万円＝95万円」で58万円超なので

当初改正案のままだと親側では扶養控除を適用できない、

ということになります。この辺りは誤解が出そうな気がします。

昨年末の大綱に比べると与党（や財務省）も

だいぶ譲歩したように見えますが、

かなり複雑な制度になりそうなので、

不公平感や誤解による反発も出るかもしれません。

今回の訂正案を有権者が今後どう受け止めるのか、

興味深いですね。

不動産投資と損益通算

不動産投資で出した赤字を

給与と相殺して所得税を還付してもらう。

そんな確定申告をする方も多いと思いますが、

不動産所得の赤字のうち、

土地の取得にかかる借入金の利子は

損益通算できない、という取扱いがあります。

↓参照

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1391.htm

例えば、不動産所得の赤字が△50万円だとしても、

借入金の利子が30万円で

うち10万円が土地取得部分だった場合、

損益通算できるのは△40万円のみとなります。

この取扱いはマンション（購入額に土地部分が含まれている）

にも適用されるのでご注意ください。

寄附と「ATMの振込用紙」

個人が災害義援金等の寄附をした際は

「ATMの振込用紙等」と「ホームページの写し等」があれば

確定申告で寄附金控除を適用することができます。

↓参照

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/saigai/h30/0018008-048/012.htm

団体によっては「「領収書」や「控除証明書」が発行されないので

「ATMの振込用紙等」は必ず保管しておきましょう。

配偶者（特別）控除と定額減税

夫婦の所得の組み合わせで適用額が変わる

「配偶者（特別）控除」。

例えば、以下のようなパターンがあります。

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①：夫の年収500万円、妻の年収100万円

　→夫の配偶者控除「38万円」

②：夫の年収500万円、妻の年収150万円

　→夫の配偶者特別控除「38万円」

③：夫の年収1,100万円、妻の年収100万円

　→夫の配偶者控除「26万円」

④：夫の年収1,100万円、妻の年収105万円

　→夫の配偶者特別控除「26万円」

⑤：夫の年収500万円、妻の年収165万円

　→夫の配偶者特別控除「26万円」

⑥：夫の年収1,500万円、妻の年収100万円

　→夫の配偶者控除・配偶者特別控除「なし」

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なお定額減税の適用可否ですが、

上記①③⑥は夫側で妻分3万円の加算可〇、

②④⑤は夫側で妻分3万年の加算不可×、

となります。

定額減税は今回だけなので

まだよいですが、

年収上限の壁が2段階制になったら

またややこしくなりそうですね。

親族同士が個人事業主の場合

同居している親族同士が個人事業主の場合、

お互いに報酬を支払ったとしても、

その金額は必要経費とはなりません。

※所得税法第56条。どちらか一方で法人であれば適用なし

例えば親子で建設職人だとか兄弟で運送業等をしていて、

お互いに取引がある場合は注意が必要です

実際に弁護士である夫が税理士である妻に

支払った報酬が認められなかった、という

判例もあります。

↓参照

https://www.kfs.go.jp/service/JP/59/09/index.html

なおこの取り扱いは「所得税法のみ」の規定のため

取引金額が妥当であれば、消費税の仕入税額控除等は

認められる、ということになります。

念のため覚えておくと良いかもしれませんね。

2割特例と課税売上高

消費税の2割特例は原則、2期前の

課税売上高が年1,000万円以下で

あれば適用可能ですが、

このさいの課税売上高は

2期前が免税事業者であれば税込金額で

2期前が課税事業者であれば税抜金額で

それぞれ判定します。

例えば毎月の売上が88万円（税込）で固定だったとしても、

1,2期目/免税事業者：88万円×12月＝1,056万円（税込判定）

→3,4期目は2割特例不可×

3,4期目/課税事業者：88万円×100/110×12月＝960万円（税抜判定）

→5,6期目は2割特例可〇

と、年度によって特例の可否が変わるケースがあります。

なお年度の途中で課税事業者となった場合は、

課税事業者になった期間のみ税抜金額で判定します。

例えば12月決算の会社がR5年10月から

課税事業者になるケースだと

（88万円×9月＋88万円×100/110×3月＝1,032万円）

→R7年は2割特例不可×

のように判定します。

売上が1,000万円～1,100万円くらいの事業者は

要注意ですね。

↓参照

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/zeimokubetsu/shohi/keigenzeiritsu/pdf/qa/08-2.pdf

家族の交通費と医療費控除

通院時に付き添う家族の交通費は

医療費控除の対象となりますが、

入院患者を世話する家族の交通費は

医療費控除の対象になりません。

↓参照

https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/shotoku/05/20.htm

似ているようで取扱いが異なるので

ご注意ください。

スキマバイト

「スキマバイトアプリで

50社以上の会社から源泉徴収票が届いたが

全て入力しないといけないのか」

電話相談でそんな質問がありました。

「基本的に全て入力しないと

正しい申告にはならない」と回答しましたが

今っぽい相談ですね。

定額減税と確定申告

定額減税は合計所得金額が48万円以下の

同一生計配偶者や扶養親族の人数も加算されます。

株式売買をしている専業主婦や

2ヶ所で働いている大学生の子等が

所得税の還付を受けるために確定申告する場合でも

合計所得金額が48万円以下であれば

扶養している夫や親で定額減税を受けることができます。

一方、上記の申告で合計所得金額が48万円超となった場合は

（課税所得金額や確定所得税額がゼロであっても）

扶養している夫や親の定額減税から外れることになります。

扶養している夫や親がサラリーマンであれば

自分で確定申告して追加納税する必要があるのでご注意ください。