Q税金は・・・土地売買について

京都不動産コンサルタントのブログ

A不動産を売却し所得が発生するということであれば、
５年以上の所有期間で長期譲渡所得税として２０％（住民税込）かかり、
５年未満であれば短期譲渡所得税が（同）３９％かかります。
（※居住用の不動産売却所得については別途優遇処置あり）

相続の場合の取得時期は
被相続人が取得した時期が引き継がれます。

注意点は、
①５年の算定基準とは、
譲渡した年の１月１日現在での所有期間ということ。
②取得価格が明らかでない場合は譲渡価格（売れた金額）の５％が
取得価格となる点。（５％原価ルール）

相続した不動産をその相続発生から
２年ないし３年以内に売却ということであれば
俗に言う「相続税納税のための非課税特例」が使えます。

相続税も払いしかも譲渡税も払うでは
税の二重取りではないかという考えからです。

詳細・真偽の程は国税庁のＨＰで確認できます。

土地を上手く譲りたいのだが・・・

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A不動産を譲りたいが贈与税がかかるので悩んでいる、
という方も高齢者を中心に多い
と思います。

そこでお勧めする方法が2通りあります。
１．売買する方法。
相対での不動産売買の基準となるのは公示価格です。
ただ公示価格の事例ポイントが少ないため
一般的には路線価から算出します。
公示価格の8割が路線価ですから、路線価÷0.8で求められます。
ここから基礎控除の年110万円分を差引いた
価格が妥当なところだと思います。
別途で取得税は固定資産税評価額の3%は掛ります。
※路線価表は全国版HP参考にしてください。

２．相続時精算課税制度を利用する（親子夫婦間であれば）
贈与時に便宜的に税額を払い、
相続時に精算するという方法です。
この贈与時の税額は、
物件評価額から2500万円の控除があり、
残った金額の20%です。
相続時はこの支払金額を含め相続税が決められ精算し、
還付があれば返金されます。また、
相続時の基礎控除額は5000万円+1000万円×法定相続人の数となっています。

※その1　詳細や租特法の改正等は念のため税務署で確認いただくか
税理士さんにご確認下さい。
※その2　最近は税務署さんも懇切丁寧に節税についても教えてくれます。
安心してご相談ください。
税金は「自発的な行為（好意？）によって払って頂くもの」
との意識を、ついに持つに至ったようです。

Q無税で合法的に住宅資産の売却をしたい

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A婚姻20年経過の夫婦間の住宅の贈与については
贈与税が免除されます。

この特例を利用し
夫一人名義の住宅を妻に所有権の一部を贈与し
共有名義に登記します。
※この時点で所有権一部移転の不動産取得税はかかります。

これで居住用資産売却時の特別控除
（いわゆる3000万控除）が
2人前できるということ。
売却後の利益の6000万円までが無税となります。

一部所有権贈与と当該住宅の売買のタイミングについては
税務署でご確認ください。

最近は税務署も懇切丁寧に相談に乗ってくれます。
税金は
「回収するもの」ではなく
「払って頂くもの」、
「大衆から」ではなく「一人一人から」
ということが判ってきたようです。

Q売買契約

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A売主側からが税金対策のために
代金の一部を預り金とし、
所有権移転登記後は預り書を破棄してほしい、
との希望があったとのことですが。

これはいくら司法書士さんが手続し、
登記は間違いがなく、
物件の条件は良い内容でも、
ご心配の通り脱税に関与するという事になります。

公になれば、
当事者は同罪となります。

そのリスクを考慮し、
売主さんと誠心誠意お話し合いが必要だと思います。