解体して見ないとわかりません。

京都不動産コンサルタントのブログ

やはり築100年ともなると
何がでてくるか想像がつきません。

雨漏り点検で内壁を剥がせば
土台部分の土壁がなく、
隣家の縁の下が丸見え。

流しの取り外しにかかれば
その下から半円に残った井戸がでてくるとか。

大工さんも呆れるやら怖がるやら。
井戸は皆一様に扱いに困るということで、
そのまま同じように新しい流しを置き蓋をします。

その位置は大昔おくどさんだったんでしょう。
前の借主が作業所仕様に中途半端に改装したようです。

入居者の入れ替わりも適度にないと
建物の構造部分にチェックが入れません。

今回は連棟で土壁が剥がれてはいるものの、
柱は大丈夫で一安心です。

先日の同じような古い店舗現場では
柱が腰下あたりまで腐って
中ぶらりんでした。

また借主の改装工事と大家さんの責任範疇である
躯体補強工事を分ける為にも、
改装は工事着手前に大家さんへ
内容説明と承諾をとることを
お薦めします。

100年前の雨漏り

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たまたま大正時代の京町家の２店舗。
どうもどちらも同じような雨漏りです。

改装工事で前店舗の内装解体した途端、
工事業者が泣きついてきて言うことには、
「土台がありません」そして片や「土壁が水で濡れています」という。

雨漏りで濡れているのは
古い物件にありがち、
ある程度予測も付き原因を探る作業に入ることになります。

しかし、
土台がない、
柱が浮いています、
とはにわかに信じられません。

工務店が取り急ぎ持参した写真には
おぞましくも指摘の通り、
亡霊写真でした。

柱が途中から段々細くなり基礎の立ち上りに達していません。
土台は少しあったものの
ほうきで掃くとなくなったという。

経年劣化とお隣さんとの境界隙間からの
雨漏りで腐ったとのこと。
おおよそ１００年ですから仕方ありません。

前借主も気が付いていたものを報告がなかったようで、
今さらながら悔やまれるも、
災い転じてこれを機会に構造補強に取り掛かることに。

賃貸店舗の場合、
内装工事については借主の責任にて改修するも、
構造躯体はオーナーさん負担が原則。
工事細目分担で気持ちよくお互い納得して頂き、
後は店舗のスムーズな工事と
商売の発展を祈るばかりです。

西洞院通（にしのとういんどおり）四条界隈

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「東風吹かばにほいおこせよ梅の花
主なしとてはるな忘れそ」
な…そ、の古典の勉強に必ず出てくる道真の歌。
郷愁以上の悲哀歌ともいうべき歌。

西陣に住んでますのkazuさんによれば、
北野の天神さんは梅がチラホラ咲きだそうです。

ブログによれば蝋梅は満開でしたね。
京都に居ながら25日の初天神もパスでしたが、
節分の頃には出かけてみたいと思っています。
入試の眞ただなかで人出は多いでしょうが。

その菅原道真の生誕の場所と掲げている
菅大臣天満宮が西洞院通にあります。

説明によれば、
飛梅伝説の地でもあるそうです。

しかし今では近所はビジネス街となり、
境内も街中公園の様相です。

この天神さんと四条通を挟んで北に
当社企画の京都初登場コンパクトオフィス京都があります。

3弾目の企画に当たり、
オーナーさんに初商品の状況説明で久しぶりの訪問でした。

こちらの方は企画者なしとて
運営は順調のようです。

テナント事情は・・・

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現況の経済状況を反映して、
借りている賃貸物件の賃料を抑えたい
と考える方も多いと思います。

亀井法案が出るまでもなく、
住宅ローン債権についての金融機関の対応は
近年穏やかになっているように、
賃貸オーナーさんも原契約賃料のダウンに応ずる
姿勢を少なからず見せています。

住宅については中々難しいものの、
テナント系については柔軟な対応になっています。

というのも、
一旦空室のなると6ヶ月～1年の空きは
ざらにあります。
その意味では、
計算上は5％から10％までの家賃交渉は
仕方のないところといえます。

晩秋の京都東山調査

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小雨降る京都駅からバスに揺られ、
紅葉の観光客がめっきり減った清水寺、
そして高台寺、祇園、知恩院、
蹴上疎水を渡り熊野神社前へ。

バスを降りるとニッキの香りが漂います。

このあたりは八ツ橋で有名な聖護院であり、
多くの八ツ橋の老舗が立ち並び
我こそは正統八ツ橋とでも言うように
店を構えています。

この辺りは
京都大学病院の門前薬局さん、
食品スーパーさんや個人大家さん等
おなじみさんが多い場所柄。

今回の新規賃貸物件、
ややもするとその顧客の中で完結できてしまいそうですね。

というのは物件が築100年以上という条件では
一般受けしない分、
地域を熟知した方がターゲットとなりそうです。

そして想定は文教地区岡崎に隣接という立地を生かした
ゲストハウスというところでしょうか。