区分マンション管理費格差の問題

区分店舗の管理費問題。

 

住居系不動産を扱う方にはあまり縁がありませんが、

実は私もそうなのですが、

事案としては後の参考になりそうなのでご紹介します。

 

まずもって、

少し前まで区分所有マンションの1階には

店舗が入居するケースは少なからずありましたね。

 

その時の店舗の管理費積立金というのは、

住居と比べ結構割高になっているものなんです。

 

昨今の不動産投資ブームもあり、

問題意識を持ったオーナーですと流石にこの問題に気付きます。

 

今回は提訴したというお話です。

私はオブザーバーとして「客観的に」観察できましたが、

その間、過去の事例を紐解き判明したことは、

単に「店舗で、商売上、儲けている、法人だから」等々

合理的根拠のない支払いを求めることは認められないと。

 

店舗の管理費が住居の倍額であった事例では、

倍額規定は区分所有法違反で無効だとの最近の判決もありました。

（東京高裁判決2016.5.19,金融商事判例2016.8.1.）

 

また、店舗が住居の１.７２３倍とした総会決議は無効であるという

判決事例や1.5倍が限度であるという事例もあります。

 

ただ、このような事例は当然にその設定条件に差異があるため

数字をそのまま頂くわけにはいきません。

 

区分所有法30条3項によりますと、

「各専有部分及び共用部分又は建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき、

その形状、面積、位置関係、使用目的及び利用状況並びに各区分所有者が

支払った対価その他の事情を総合的に考慮して、

各区分所有者の利害の衡平が図られるように定めなければならない。」

 

とあるように、区分所有者間で主に専有面積割とするも、

特に店舗等の金額の差異が出る管理費等を設定するときは

その合理的根拠を提示しなければならないでしょう。

 

この解釈で行くとあちこちのマンションで争いが勃発しそうですね。(;^_^A

マンションの管理会社と理事長の問題は・・・

マンション管理組合と理事長や工事会社をめぐる問題、そして質問これって結構多いですね。

管理組合の内部については組合員でさえなかなか見えにくいものです。
ましてや私たち第三者にとっては、問題がどこにあるかは
両者の意見を聞かないことには分からないとも言えます。

以下のようにお答えしています。

その意味では、現状の理事長と管理会社の関係やその関係する弊害を、
１、まずは整理し
２、その情報状況に賛同する理事や組合員を集め

総会（臨時総会開催できるなら可）で追及まで至れば良いですね。

マンション生活とは・・・・

京都不動産コンサルタントの相談ブログ

分譲マンションにお住まいの方からのご質問です。

お隣さんからお子さんの声がうるさいと
言われなきクレームを指摘されていて精神的にダメージを受けている、
お隣との対処方法を聞きたいということでした。

この質問者の方は、
騒音と言わず生活音という言葉を使い
一定の気配りが感じられる方でしたが、敢えて申し上げました。

マンション生活は共同生活の場です、
幾らコンクリートで仕切られているとは言え壁一枚です。
お互いの気配りが大切でその気持ちが
共有できる環境になればいいですね、と。

しかし、人間ですから感性感覚が違うのは当たり前で、
どうしても不協和音は出てきます。

こういう場合は、第3者・管理組合に入ってもらい
客観的な意見を伺う、又、管理組合で改めて、
生活音に対する啓蒙活動を含めた仕様細則の見直しまで視野に入れ、
皆さんで協議してみてはと。

皆さんで共同作業をすることにより、
それぞれの考え方を少しでも理解しあえれば
何か転換点も見えてくるのではないでしょうか、と。

急がば回れでもないのですが、
トラブルの大方はコミュニケーション不足です。
よく話し合うことが必要ですよね。

マンション管理組合理事長をクビに！

京都不動産コンサルタントの過激質問

標記のような質問がありました。
理事長の不正と管理会社との癒着が疑われる案件です。

そのお答えは・・・・
まずは私がお勧めしたいのは、
不正があることを区分所有者のなかで
情報共有し仲間を作ることです。

そしてその次には臨時総会を開催し、
大多数の賛同を得て理事長交代迄せまる、
というシナリオです。

なかなか一人二人で組織体を動かすのは大変です。
ましてや、管理会社まで後ろにいることが想定されるとなれば
尚更です。

※私も昔、同じようなケースを経験しています。
私の場合は理事長の解任と管理会社に対する訴訟に発展し、
管理組合正常化委員会を経て
私が自ら理事長に就任しました。

臨時総会の招集については、
お調べになればお分かりになるでしょうが、
ザット言えば、監事さんないし組合員総数5分の1の
同意でもって召集できます。

総会の中で事実関係が見える形にすれば、
不正等があぶり出され、
区分所有者の皆さんも事の真相を確認でき安心することでしょう。
頑張ってください。

という回答でした。

ペット可マンションにしたい！

京都不動産コンサルタントのブログ

ペットの扱いについて管理規約には規定のないマンションが
「ペット可」にするにはどうすればいいのか？
というご質問にお答えしています。

端的に言えば、
マンションの総会にて「ペット可」規約を通すことです。

少々時間が掛かるかもしれませんが、
今からですと、一般的には、
臨時総会を開催するということになりますが、
区分所有者総数及び議決権総数の4分の3以上の賛成でもって
規約改正ができます。

その前提として、
理事会で議案を練り込む作業が必要です。

というのは、
その規約を盛り込むことにより特別影響を受ける人がいる場合、
その方の同意が必要だということです。
動物アレルギーの方がいることも考えられますよね。

管理会社が勝手に判断することや
内緒でペットを飼うことはトラブルの元ですから
慎むべきです。