ＫＲＧの管理規定

さて、この看板嘘が多いので、ご注意を。
以前の管理会社であるノシアスも殆ど嘘を並べた看板を立てていたのですが、我々住民にとっては「毒にも薬にもならん」存在でしたので、看板に何と表記してあろうが気にも止めなかった訳です。しかしながら、今回のようにこんなにも我々に対して牙をむいてくる敵に対しては、こちらも窮鼠猫を噛むのことわざ通り、身体を張りたくなるというわけです。つくづく思うのですが、ＫＲＧの専務はきっと子供の頃「旅人と太陽」の童話を親から話して聞かされたと言う事は無いのだろうな・・・と想像します。「旅人の着ている外套を風が吹き飛ばそうと頑張ったけどますます旅人は飛ばされまいとしっかり握りしめた」というやつです。この旅人はここの住人な訳で、強く吹かれれば吹かれるほど自分を守るわけです。ですから、この際徹底的にＫＲＧの悪どい部分を世間に知らしめて、皆さん気をつけなさいよ～と訴えたくなったと、こういうわけです。ＫＲＧにとっては天誅ですね。
さて、この規定のどこが嘘なのでしょうか?　まず「共益施設」が無いこと。「当分譲地の宅地、建物所有者の皆様による管理費によって賄われている」と言っているが、管理費は払っていませんw 　「当分譲地の管理を委託されている当社にとって」の部分・・・誰に委任されているというのでしょうか? 大家は我々であって、委託するかどうか選択権はこちらにあるはずなのに、勝手にやってきて勝手にご主人様に収まろうとしている不届き者としか思えないわけです。最悪なのは、最後の文面です。「皆様から徴収させて頂いた管理費を公平かつ有効に活用して分譲地を守って行く責務が御座います」だと??・・・よく言うよ。公平かつ有効に活用する会社が粉飾された決算書を堂々と提示するか??　やってもいない草刈りや水質検査を誤魔化してもばれるとは思わなかったのでしょうかね・・・・　

ま、この文章の中で、最高のウソは「皆様が安心して暮らせるよう」という下りですね。一番安心できるのはあんたたちが居なくなることだよ!

 

住民説明会

6月11日　　ＫＲＧによる大三台住民説明会。(自治会集会所／ＫＲＧから小川専務、島課長、関西ＫＲＧプロパン担当者鈴木氏、藤森管理人が出席)
藤田社長は混乱を招くという理由からか、欠席。定住者は50名ほど、別荘者は１名のみ、不在地主の参加はゼロ／小川専務から配布された「26年度収支報告書」「27年度収支予算書」の説明がなされ、大幅赤字見込みを理由に管理費の徴収、温泉・水道料金の値上げ方針が提示された。これに対し、自治会員から、収支報告書の架空計上が指摘され、収支計画書にも不要不急の支出が計上されているとの指摘が相次いだ。
小川専務は指摘に反論出来ず、自治会の計画見直しの求めに対し、持ち帰って検討すると約束した。）

6月25日　　ＫＲＧが集会所の立木伐採（自治会より、２名が立会い）

6月27日　　管理人からＫＲＧの通知文書「ＫＲＧ分譲地の建物所有者様へ　管理費・水道料金・温泉料金のお支払い方法についてのお願い」を自治会の回覧を使い周知して欲しいと要請される(内容は各種料金の現金徴収をやめ、７月より銀行引き落としまたは、銀行振り込みとする。なお、振り込み費用負担軽減の為、コンビニ振り込みを検討中)旨の内容

**　　相変わらずの上から目線である。これまでは管理人が二ヶ月に２日間、時間にして延べ四時間、水に関する集金にやってくることになっていた。これを管理人にとって大きな時間の負担になっていると言うのだ。
住民は何故銀行引き落としを望まないのかといえば、ぶっちゃけ管理会社を、信用していないからである。一方的に値上げされる可能性もあるので、金額を確認してから支払いたいと言うのが一番の理由なのです。銀行振り込みに関しては問題外です。なぜなら振込手数料をこちらが支払う条件だと言うのだ・・・。やはり感覚がおかしいと言わざるを得ない。「お手数をお掛けする分振り込み料は弊社で負担させて頂きます」と言うのがフツウだし、特にインフラを提供する会社ならなおさらだ。

6月30日　 自治会集会所地主と面談(立木伐採の確認と土地の賃貸契約の話し合い)

7月9日　 臨時役員会議（自治会集会所／ＫＲＧ管理人からの集金方法変更通知文書の取り扱いについて　これを回覧で回すと自治会が同意していると住民が勘違いしてしまう恐れがあり、ＫＲＧも恐らくそれが狙いで願い出ているのだと判断。回覧板での周知には協力できないと決定）

8月1日　　自治会集会所地主と土地貸借契約書を締結（自治会集会所／2015年７月１日～2016年３月31日の９ヶ月、月額１万円で契約し、９万円を現金で支払う）

**　　これでＫＲＧは、事実上共益施設を完璧に失う事になりました。看板には道路も共益施設だと謳ってあるが、公平を求めるならば、対象外である外部の人間全てに管理費を求める必要が有り、郵便配達、宅急便など、この団地を通過する車全てに管理費の支払いを求める必要が生じます。
しかしながら現実的な問題として、二ヶ月に四時間の時間が大きな負担とするのに、４．６時中団地内をパトロールして、走っている車をチェックするというのは可能なのかと考えてしまう。その費用でかなりの分担金が発生してしまいそうだから、なおさら管理費を払いたくないw
そういったややこしい問題を未然に防ぐ為に普通であれば開発の終わった分譲地などの道路は行政に移管して市や町に管理して貰う方が結局は管理会社も道路に掛かる経費を省略できるのだが、道路まで手放すと何も武器が無くなるという気持ちは判らなくなもない。でも道路は所詮道路である。
行政に言わせると、普段から誰もが通行できる上に市道や生活道との境が無い道はいかに私道だとしても通って悪いと言う事にはならないと判断している。これは今年の１１月に大阪堺市にて私道に私物を積み上げ通行を妨げたとして男性が逮捕された例がまさにそれに該当します。　

KRG専務との協議

5月23日　　ＫＲＧランドと和知野自治会との協議会開催
　　　　　
①自治会集会所確保問題、②管理費請求、温泉・水道料金値上げ問題、の２点を主に議論された。

管理費要求の根拠として小川専務は、大幅赤字（累積で695万円、単年度で184万円の赤字という）の26年度収支報告書、27年度収支予算書を示して説明したが、実施してもいない草刈費185万円、道路補修費50万円、水質検査費23万円、未払いでトラブルになっている集会所の地代14万円、プレハブリース代117万円、明らかな架空計上分だけで400万円近くが粉飾決算。実は黒字ではないのかと指摘した。

小川専務は反論出来ず。

６月11日開催予定の住民説明会には正確な収支決算と計画等を出して説明すると回答。）
ＫＲＧより『ＫＲＧの分譲地説明会・総会のお知らせ』ハガキが届く（大三台は６月11日に雲出台の管理事務所で開催と記載）
自治会の緊急回覧で、11日のＫＲＧ説明会は自治会集会所に変更

6月10日　　ＫＲＧが自治会集会所、ポンプ場、北ゴミステーションの３箇所に看板設置

**　　以前にも述べたが、この団地を最初に開発したのは大喜観光という宅地販売業社であり、その頃から住んでいる住民は管理業者云々とは全く縁がない。それ以降再開発という都合を付け、２社が入れ替わった時点ではこの「管理費」というものはこの団地に無用であったのですが、今ここに居座っているKRGは、無理矢理理由を作って「管理費よこせ」の一点張りです。元々管理契約もないのに支払う義務もないと言えば「管理費契約書」なるものを送りつけてくる。　請求書が先に来て、後から契約書って凄く間抜けですが、ＫＲＧは何でも有りなんです。
自分が法律なんです。
欲しい物は何でも手に入れるのです。
・・・・・・まるでだだっ子の様な会社です。欲しい物の売り場の前から動きません。寝転がって足をバタバタしています。
と、まあそんな印象です。

温泉料金値上げ通知

４月○日　　ＫＲＧランドより温泉料金の一方的な値上げ通知が届く。内容については以下の通り。

(管理費未納者:基本料金　月\15,000 (消費税込、10㎡使用料含む、超過分は1㎡470円加算)を６月請求分から施行、管理費納入者：基本料金月6,600円(消費税込、10㎡使用料含む、超過分は 1㎡350円加算)を９月１日より施行)

**　　またか・・・って感じですが、次から次と金の要求・・・何の根拠も示さないまま、しかも自治会と事前協議をし、了解を得てからこういったお知らせをすることを2月21日に約束したと言うのにこの様だ。　これに対して抗議をしても相手は電話にすら出ようとしない。「いちいち相手の言うことを聞いてたらこんな横暴なことは出来ません」ってか??? とにかく何もかもが一方的な押しつけである。言わば独裁政治もしくは代官が統治していた頃へタイムスリップしたかの錯覚を覚える　「覚書　明日から年貢を倍に致す。謹んで納めるよう申しつけ候なり」まあ時代錯誤も甚だしいので、完全無視!!

5月8日　　ＫＲＧより「管理費お振り込みのお願い」はがきが届く。

5月12日　 自治会よりＫＲＧランドの小川精一会長宛に『協議申入書』を送付（２月21日の小川専務の約束が不履行であり、温泉水の一方的値上げ通知、管理費の請求などが続くため、協議会の開催を申し入れた。）
　
5月13日　　ＫＲＧより「管理費お振り込みのお願い」の大型はがきが届く（ＫＲＧ分譲地の「新・管理規定」として、①当分譲地内で宅地のみを所有されている不在地主の方で、管理費をお支払いされてない方は、当分譲地内の共益施設を利用することはできません。②また、上記に該当する方が家屋を新築される方は、過去の滞納管理費と家屋建築負担金（受水、排水権利を含む）をお支払いいただきます。③当分譲地内に家屋を建築されておられる方で、管理費やＫＲＧ私設団地専用水道料金（分水方式を含む）を１年以上滞納されている方は、催告なく私設水道の給水や所有区画からの排水を停止させていただく場合がございます。なお、その作業のために止むを得ず給水施設及び私有地に立ち入る場合がございますので予めご了承下さいーの３点を謳う）

5月15日　　ＫＲＧの小川慶専務より自治会長に「23日（土）に協議したい」と電話があった。

**　　一方的に次々要求してくる煩わしい管理会社ではありますが、一体何を管理したいというのでしょうか?
それを聞く為にも協議を申し入れていたが、やっとその気になった様だ。

自治会集会所確保

2015(H.27)
4月26日 27年度和知野自治会総会(集会所確保のため、底地の所有者との賃貸契約を行うとこを決議。会員の了承を得る)

**　実は自治会集会所の地主はＫＲＧではなく、ノシアスの時代から住民の土地を借りてその上にプレハブを建てた物である。しかしながら、ノシアスは地代を長期間に渡って支払っていない為、新たな管理会社であるKRGに請求しても受け入れられず、地主がへそを曲げてしまい、もうＫＲＧにも貸す訳にはいかないと言う事になり、予てより自治会館として使っていたこの場所をＫＲＧに代わって自治会が借り受ける事となった。この結果、ＫＲＧには何一つとして共益施設と呼べる物件が無くなったのは言うまでもない。

管理費・水道料金

2015(H,27)年
1月27日 ＫＲＧより「「管理費」お振り込みのお願い」のはがきが届く
　　 2月○日　　2月吉日付ＫＲＧ文書「分譲地にお住まいの所有者様」が届く(管理費請求)
　　 2月 6日　　共益施設維持管理費(平成27年度分37,028円)請求書が届く

**　この時点でまだＫＲＧはここの住人の大半が管理に関しての契約が成されていないことにも気がついていない様子だ。
契約もしていないのに請求書が届くのはあまりにも間抜けである。多分元ZKRの社長「藤田」がそのままKRGランドの社長に座っているのだが、この人かなり間抜けだから、きっと彼の指示だと推測します(あくまで個人的な推測ですw)　ここだけの話なのですが、この管理費の請求書は結構届いていないと言う人が居るのです・・・・。実は私の所へも届いていないので、この件に関しましてはまさに人ごとなのです。届いていない人に共通点がないことから単純に経理上の見落としなどの理由が考えられますが、これに関してもかなり間抜けです。

　　 2月21日　　ＫＲＧランドの小川専務、藤田社長との話し合い(自治会集会所/自治会が一方的な管理費請求と水道料金値上げに抗議したところ小川専務から遺憾の意が示された。今後は自治会と協議の上で、同意を得て進めること。集会所確保についても4月の自治会総会までにＫＲＧの方針を示すことを求め、ＫＲＧ小川専務も了承した。)

大三台分譲地の沿革その２ KRGからの攻撃

2015(H.27)年

1月○日　　ＫＲＧより「「水道料金」改定のお知らせ」のはがきが届く。（１月１日より、管理費納入者：基本料金を全分譲地一律月1,944円(10㎡使用料含む、超過分は1㎡260円加算)、管理費未納者：基本料金を全分譲地一律月8,640円(10㎡使用料含む、超過分は1㎡540円加算)

これすなわち脅しです。管理費を支払っていない人は水道料が高くなりますよ～と書かれてあります。基本料は5倍、超過分は倍にしますとあります。
ライフラインを握っている管理会社がよく使う手ですねぇ。過去にも水道止めたとかの裁判例もありますが、管理会社が勝利した試しはありません。
住民の命を預かっている立場の業者は結構シビアに判定されますので、こんな事を本当にやったら折角手に入れた管理事業譲渡なのにすぐに取り上げられる事になりますよ～。

というか、管理事業ってなんなんでしょうね?
宅建業界で一般的に使われる管理事業って賃貸マンションの管理組合から管理の委託を受けた専門業者のことを言うらしいのです。
大家さんが自分で家賃を集めたり、問題が起きた場合の解決とか物件の管理維持などを代行して貰う為に存在する事業なのですが、これがなかなか至れり尽くせり(空室保証・滞納保証・集金代行など)のサービスを受けることが出来るので、大家さんも重宝するわけです。しかしこの業種は賃貸マンションに限定されているので、当然これには該当しませんね。国交省の認可も必要ですし・・・・。

その他に「分譲地に於ける管理契約」というのがあるのですが、これについてはその分譲地に移り住む際に任意で契約して、管理して貰うことを条件で建物を買うという手順を踏む。もしくは、別荘地などで時々ある、企業や個人に対して別荘の管理をお願いする、というのがあります。たとえば雪の深い所の別荘などは、雪下ろしを頼んでおかないと家が潰れるとか時々別荘へ遊びに行っても草刈りや自宅の掃除でちっともゆっくり出来ないという理由でお願いする場合も有りますね。予算的に余裕のある人は到着前に空調のスイッチが入っていたり、ストーブが燃えていたりと言った事までお願いが出来ます。俗に言う管理人さんを任意契約するわけです。これはベビーシッターや庭師などと似ていますね。区分としては準委任契約と言うらしいです。
法的には民法で明確に定められています。

準委任契約は、
（１）いつでも解除できる（民法６５６条、６５１条１項）
（２）委任者の死亡により終了する（民法６５６条、６５３条１号）
というのが、法律の定めである。

ですから、どのように考えてもＫＲＧは我々が契約しない限り我々の使用人ではない訳です。
さらに言えば、ＫＲＧが大きな看板に書いてある「我が社は委託され、この分譲地を管理しています」と書かれてありますが、一体だれに委託されているというのでしょうか? 住民はそれぞれ自分の家を持ち、言い換えればそれぞれが大家さんなわけです。その大家さんが管理業者は要りませんと断っているのにまるで押し売りの様に「管理させろ」と吠えている形です^^; もっと言えば、この団地に管理業者はそもそも不要なんですが・・・
共益施設が全くない団地なんて珍しい^^;　唯一の共益施設である管理事務所の家賃まで住民が払っているという所は全国広しといえどこの団地くらいなものです。

大三台分譲地の沿革

このブログを見て頂く読者に、より良く理解していただく為に、大三台(別名・和知野)分譲地のおおまかな沿革を知って頂こうと思います。

1971(S.46)年　　　大喜観光（株）が大三台450区画、雲出台280区画を同時に開発・分譲開始

1994(H.06)年 大末ホーム（株）が分譲地の再生事業に乗り出す。

2001(H.13)年 ノシアスグループが両分譲地の再整備事業に乗り出し、道路敷の買収を完了

同年６月に不在地主を中心に「大三・雲出自治管理組合」を結成したとして

いるが、実態は不明でブラックボックス化していた（総会の開催通知は一度

もなく、役員体制や決算報告書も開示せず。最近、大三・雲出自治管理組合

の代表＝上野健一と判明）その後、本格的に再開発・分譲

当初はノシアスグループと自称していたが、いつの間にか全管連（正式名称は全国自治管理組合連合会）グループと呼称を変更している。

このノシアス時代～ＺＫＲ時代は、家屋を建設した者が住民登録の上、自治会に加入すれば管理費の支払いは不要とされていた。

**　これはノシアスが再整備事業の目的が宅地販売であったため、住民からの悪評が売り上げにダイレクトに響く為、販売優先策をとったと思われます。

なお、大三・雲出自治管理組合事務局を『（株）環境整備』が務め、各地の自治管理組合を全国規模で束ねた全国自治管理組合連合会の事務局も環

境整備が務めていた。しかし、各自治管理組合の組合員である住民の知らない間に、（株）環境整備は全管連に吸収合併されている。

**　とにかく全関連やノシアス・環境整備などの名称がコロコロ入れ替わる為、住民はまったく理解不能で相手にしていない状況でした。

　　すなわち各住民にとって温泉水の代金を支払う以外の関わりはありません。自治会役員にとっては問題が発生した場合の申し入れる相手が変わるのだけど、大抵は住所も電話番号も同じなので、殆ど問題視されません。

2012(H.24)年 　(株)全関連は(株)ＺＫＲに社名変更

2013(H.25)年

　　 8月16日 ＺＫＲグループ４社(ＺＫＲ、キャピタル、住光、ノシアス)経営破綻→東京地裁に民事再生手続き申請

　　 9月18日 　　東京地裁　民事再生の認可(精算)を決定

2014(H.26)年

1月29日　　　 東京地裁　分譲地管理事業の３社((株)ケイ・アール・ジー(以下ＫＲＧと略)リアリティー・マネージメント(株)、(株)リアリテイー)への事業譲渡を認可

　　　　　　　　　 (譲渡内容)　①道路・水道施設等の資産、管理事務所等の資産　②事業に付帯する債務　③(株)ＺＫＲ所有の「環境管理(株)」

　　　　　　　　　「温泉源開発(株)」の全株式　④(株)ＺＫＲを当事者とする事業に関する契約関係、他

　　 4月～　　　　 (株)ＫＲＧは譲渡を受けた分譲地で事業を開始するもリアリティーグループと係争状態となる

　　 11月7日　　　 ３社の合意の下、ＫＲＧ１社が分譲地管理事業を行うこととなる。同日付のＫＲＧ文書「管理費お支払いのお願い」が届く

**　さて、この日から今まで　全く意識していなかった「後からやってきた」会社の存在を意識せざるを得ない状況になります。

すなわち、ここに住みついて初めて「管理費」なるものの請求を受けた為です。全関連(ノシアス)がここにやってくる以前よりここに住んでいる住民にとっては「管理費」って何さ?　なのです。ノシアスが再整備事業と勝手に名前を付けただけで、我らの生活は何一つ変わっていないわけです。

その「ノシアス」でさえ管理費は頂きませんと別荘住民に対して交わしていたお約束さえＫＲＧは無効だと仰るのです。裁判所から譲渡されるときに④にある「(株)ＺＫＲを当事者とする事業に関する契約関係」にも反しているのだけど、それさえ無視してます。

まあ、幸いにしてここの住人は一切管理契約を交わしていませんから、誰が何と言おうと管理費というお金は払う必要はありませんが、「みんなが払っているのにあなただけ払わないのは不公平だ」とか仰いますが、この団地にその様な方は私の知る限りでは存在しません。支払っている方の名前を教えて欲しいくらいです。