昨日は、宅建県本部の苦情相談担当委員会に出席してきました。
協会顧問の弁護士さんを講師に、県本部の担当役員と各支部の相談委員長との合同研修、そしてその後に懇親会と云う流れでした。
研修会は、区画整理地の取引において懸念される注意点、他にも最高裁判決から見た更新料問題、等々90分の講義でした。
特に区画整理地の土地取引においては、昨今の事例や判例を教材に講義下さいました。事例の多くが、清算金や賦課金に関して業者としての説明責任ですとか地権者や組合の売主としての物件瑕疵に関して。
取引された物件が、その後清算金や賦課金が発生した時に売主負担なのか買主負担なのかでトラブルとなる事案が多いようです。清算金は照応の原則に基づいて平等を担保するために徴収や交付される金銭ですが、賦課金は区画整理事業の財源不足から徴収されるもので、全く性質の違う金銭です。
清算金に関しては、合意がある時はそれに従うのが当然ですが、合意がない時は原則売主負担の判決が出ています。ただし、事例判決ですので個別の事情で別の判断が下される可能性もあるようです。（ちょっとややっこしいです。＾＾）
それ以上に難しい判例が賦課金です。説明義務や錯誤は認められないが、賦課金の発生は物件の瑕疵にあたるとの判決が出ております。ただ、こちらもかなり難しい判決です。高裁判決ですので今後最高裁まで争われるのかどうか。
私は地権者として2か所（谷津2丁目区画整理、ＪＲ津田沼駅南口特定区画整理）の組合制区画整理事業の役員を経験してきましたが、（ＪＲ津田沼駅南口は現在進行形ですが）造成施工の誤差等で若干の清算金はありましたが、賦課金の徴収は経験がありません。（無事終了しております。＾＾） 他の区画整理事業では、財源不足から賦課金問題を抱えている所が多いとの事でした。
当然ながら我々業者としては充分注意して、その区画整理事業の内容をしっかり調査、理解した上で取引に臨まないと後々トラブルのもとになりかねません。
