マンションを1000万円で買うと・・・

先日のご相談の内容は

「相続のことを考え1000万円の区分マンションを買いたい」

というもの。

 

主旨としては、

・相続税対策

・不動産収益を確保（経験）してみたい

で、家賃を贈与するのだという。

 

1000万円というと京都では、概略、

築20年前後の家賃4万円のワンルームでしょう。

 

まず10年を投資スパンとして考えると、

「入居率100％家賃ダウンなし」として10年でインカム収入480万円、

この時520万円で売れた場合で元金回収しただけの話。

※かかる経費・税金は考慮なしで単利計算（以下同じ）

 

このケースで、

利回り10％を期待した場合の売却必要金額は1520万円。

 

これでは少々投資としは難しい（損）ですね。

そして相続面から考えても、

1000万円の現金をわざわざ不動産という物に変えて、

分割で現金（家賃）を不安定に返してもらっている

という図式です。

 

話を単純化すれば、

1000万円であれば生前贈与の年間110万円の非課税枠で

10年間贈与すると苦労なく資金移動できます。

 

では20年後はどうでしょう。

インカムとキャピタル両方からの想定作業が必要です。

 

その意味では、相続税所得税との関係を考えるとき、

現金買いという選択肢では面白くないと考えます。