マンションを1000万円で買うと・・・

先日のご相談の内容は

「相続のことを考え1000万円の区分マンションを買いたい」

というもの。

 

主旨としては、

・相続税対策

・不動産収益を確保（経験）してみたい

で、家賃を贈与するのだという。

 

1000万円というと京都では、概略、

築20年前後の家賃4万円のワンルームでしょう。

 

まず10年を投資スパンとして考えると、

「入居率100％家賃ダウンなし」として10年でインカム収入480万円、

この時520万円で売れた場合で元金回収しただけの話。

※かかる経費・税金は考慮なしで単利計算（以下同じ）

 

このケースで、

利回り10％を期待した場合の売却必要金額は1520万円。

 

これでは少々投資としは難しい（損）ですね。

そして相続面から考えても、

1000万円の現金をわざわざ不動産という物に変えて、

分割で現金（家賃）を不安定に返してもらっている

という図式です。

 

話を単純化すれば、

1000万円であれば生前贈与の年間110万円の非課税枠で

10年間贈与すると苦労なく資金移動できます。

 

では20年後はどうでしょう。

インカムとキャピタル両方からの想定作業が必要です。

 

その意味では、相続税所得税との関係を考えるとき、

現金買いという選択肢では面白くないと考えます。

事業的規模の5棟10室の解釈

現在、アパート１棟８室を経営しておられる

大家さんからのご質問です。

質問は以下の通り。
青色申告事業者になるために、
父の経営するアパート１棟５室を借り受けて経営した場合でも、
５棟１０室の扱いとなるでしょうか？

回答は以下。
仰っておられるのは事業的規模のことですね。
社会通念上の事業的規模といわれても解りにくいことから、
いわゆる５棟１０室という数字を基準にしていると考えられています。
貸家ならおおむね５棟、アパートなら１０室（２室で１棟扱い）、
貸ガレージなら５台分で１棟扱いということです。

組み合わせシミュレーションしてみればで今回の場合、
所有する８室に貸家１棟あれば足りるという計算も成り立ちます。
また、事業性という意味では、
懸念される所有物件でない転貸借であろうと
まったく問題ないと考えます。

事業性の意味合いについていえば、
例えばアパート８室であれ、
事業主の意欲や収入の多寡にもよるとのこぼれ話もあります。

念のため、対応がやさしくなった税務署で
全体像を確認することもお勧めします。
参考になれば幸いです。

2棟目購入は無理？・・・京都不動産コンサルタント

ご質問にお答えした内容の要旨です。

マンション１棟目を購入した方ですが、
しばらくするとその魅力・ノウハウが解ったのでしょう、
１年も経たないうちに２棟目に挑戦したいとの内容でした。

本によれば１年は待ちなさいよと
書いたものもありご相談でした。

私も不動産投資について出版していますが、
そこまで述べていません。（笑）
ただ、イケイケの方には口頭で申し上げますが・・・。そんな程度です。

詳細は穂別てき要因となりますが、
敢えて言えば、金融機関も1回は確定申告ないし決算を見て収益の全体像を見てみたい、
というのが本音でしょう。

物件属性も大切ですが、
どちらかと言えば個人属性であるところの金融資産の背景、
勤務先、年収、家族構成このあたりに問題なければ交渉可能でしょう。

住宅か不動産投資の究極の選択

京都不動産コンサルタントのブログ


家が先か収益マンションを買うのが先か、
この類の質問は多いですね。

結論から先に言えば、
収益物件についてはそれだけで完結していれば
問題ないですから不動産投資を先にしてください、
とお答えしています。

収益物件だといっても赤字・持ち出しがあると
その分給与収入が減額評価されますが、
収益物件の収支が合っていれば
それで借入れは無いようなものなんです。

そういう考え方の金融機関も増えています。
それには多くの金融機関へ当たってみることですが、
ただ闇雲に当たるだけだとマイナスになることもありますので、
その辺は気をつけてください。

基本は、やはり順番は投資～家の順番です。
というのはどうしても固定負債（住宅ローン）という考え方をする
金融機関もあるからです。

住宅を購入しローンを払っている、
これはその人の信用、力量、経済力ともいえますが、
あらたなる借入れ時には固定負債という考え方も出来ますね。

不動産投資ポータルサイトの攻防

最近改めて思うことは、
web上での作業処理が多くなったということ。

問合せ・連絡のメール対応はもちろん、
有料質問サイト無料質問サイト等数本応対、
ブログ数本更新、
管理ＨＰ記事更新というのが主なところ。

他に情報商材のリリースしたものや執筆中のものも含め、
何とwebにお世話になっていることやら。

それにつけても、
これらツールやサイトでの情報発信の大切さは、
コストパフォーマンスが良い一言では語りつくせない。

そして近年目に付くのは
不動産投資専門サイトの多さと充実。
総合力ではホームズさんでも投資専門では健美家さんと楽待さんという。

健美家さんからは以前より
メールやバカデカはがき攻勢を受けているが、
ここへきて楽待さんの鼻息が荒い。
TELやメールがよく来るようになった。

昨年の「貧乏人は見るな！」騒動を仕掛け（だったと聞き及ぶ）
意気軒昂の様子。

お蔭かその余勢を駆って、
収益物件数No１国内最大の不動産投資サイト、
になったという。
※自社サイト上の表記から

先般コラム執筆依頼メールが来たが、
それもその延長線上にあり不動産投資周辺情報の囲い込みであろう。
しかし、執筆依頼とは言いながら、
「当選者」は20人だという。

さてさてどうなるか、
ネット上の作業1本増えたってどうってことない。
何事もチャレンジだ～