評価機関って？ －報酬額－

姉歯元一級建築士の耐震偽装問題から端を発し、平成１８年５月１２日までに
続いて、浅沼良一二級建築士が構造計算を行った建築物１６件について偽装が確認
されるなど、建築・施工に対する業者側の倫理観の欠如が顕になったと思います。

安物マンションだけが危ないというわけではないようです。
よく新聞のチラシに「駅前！１９８０万円台から！」など、目を引く広告を
見かけますが、安かろう悪かろうでは決してそうではないと思います。
きちん構造計算書に則っとり建築されたマンションであれば、安いに越した事は
無いでしょう。


報道を見ていると、被害者の中には「４０００万円で購入した」とおっしゃられ
ている方もいましたよね。４０００万円は決して安くないですよ。

しかし、他社では６０００万円位する広さ＆設備の物件が４０００万円程度で、
販売されていたら、４０００万円の予算で住まいを探している購入希望者は、飛び
つくのは人間の心理として当然です。

しかし、まさか耐震強度に落とし穴があるとは。。。

一体何を信じればよいのか分からない世の中ですね。はっきり言って構造計算書
なんて見せてもらってもよいのか悪いのかわからない。

公的機関のお墨付きあり＝大丈夫としか思うほか無いですよね。

大体、青田刈りが当たり前の分譲マンションの販売で、建築確認が下りただけで
まだ建物自体建っていないモデルルームで、出来上がったマンションを想像して
売買契約を結ぶのだから、建築士に頼んで構造計算書を見てもらってもどうしよ
うもないのでは。

国の指定機関の監督不行き届きだと言いましても、今の対応程度が国の被害者への
姿勢ですからね。ローンを借りれるって言っても２重ローンとなるし、減税って
言っても焼け石に水程度。「払った金を返してくれ！」に関しては、無言のままで
すから。いくらヒューザーの小嶋社長や木村建設の社長,支店長、姉歯元建築士、
イーホームスの藤田社長、総研の内河所長を叩き上げ、私財を出させたとしても
出てくるカネは、被害者がこれだけいると知れているでしょう。

どこかの時点で「相手（販売会社、セールスマン、建築業者、確認機関）を信じ
る」しかない場面が出てくるというリスクは、必ず付いて回るということです。

昔から、建築施工費を値切られたら水をいっぱい入れて、シャブコンで建物を作る
体質がどうも抜けていないのでは。鉄筋抜いても見えやしないんだからという発想
は、コンクリと同じ考えでしょう。戸建の基礎のコンクリに、作業員がわざと飲ん
だ空き缶を埋めて、空き缶が顔を出していたり、たばこの空箱を固まる前のコンク
リに突っ込んでいるような映像を、数年前の欠陥住宅に関する番組で見ました。ホ
ント買主を馬鹿にしている。

これでは、構造計算書は良くても現場作業員や請負業者まで見張らないと何される
か分からないってことになっちゃいます。

やはり倫理観、モラルでしょう。

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札幌で起きた耐震偽装問題に関して、１６件の耐震偽造物件のうち６件は、
２００１年 から２００４年の間に、設計評価書交付 設計・建設の性能評価書を
交付　耐震等級は１級となっており、「どこ見て評価しとんじゃ！」と言いたく
なるような結果が国土交通省の平成１８年５月１２日の報道発表にありましたの
でご紹介します。

物件名は伏せられており、評価機関と確認機関は、
　　＜評価機関＞　　　　　　＜確認機関＞
１． 日本ERI㈱　　　　　　　　札幌市
２． 日本ERI㈱　　　　　　　　日本ERI（株）
３． 日本ERI㈱　　　　　　　　日本ERI（株）
４．ハウスプラス住宅保証㈱　　財）北海道建築指導センター
５．ハウスプラス住宅保証㈱　　財）北海道建築指導センター
６．ハウスプラス住宅保証㈱　　財）北海道建築指導センター
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評価機関とは、住宅性能評価機関のことで、住宅品質確保法に基づく住宅性能評価
書を発行するところです。公正・中立な性能評価をすることになっていますので評
価に信頼性があることを歌っています。（国土交通大臣登録）
メリットとして、①設計段階で表示された性能を契約の内容にすることができるの
で、竣工後の性能をめぐるトラブルを防止できる②トラブルが発生しても、指定住
宅紛争処理機関の斡旋や調停などを受けることが出来る（申請料は1万円程度と負
担の少ない）。③将来、住宅の転売時に建物の価値を計算する根拠の資料としても
利用することができる、などです。

では、だいたい評価することで評価機関はいくら位もらうの？
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＜戸建＞
　　　　　　　　　述べ面積２００㎡以下　　述べ面積２００㎡超
設計住宅性能評価　３１,５００円　　　　　　　４２,０００円

建設住宅性能評価　８８,２００円　　　　　　１１９,７００円

環境に係る評価の加算額
設計・建設どちらも　２,６５０円　　　　　　　　３,１５０円

など。

＜分譲マンション＞
１棟の延べ面積に対する料金＋１戸あたりいくらという計算方法となって
います。

設計住宅性能評価の報酬額
　　　　１棟の延べ面積　　　　　　　１棟当りの料金　　１戸当りの料金
例）１０００㎡超～２０００㎡以内　　７３,５００円　　　５,２５０円
　　２０００㎡超～３０００㎡以内　　１０５,０００円　　４,２００円
　　３０００㎡超～４０００㎡以内　　１５５,５００円　　４,２００円
　　４０００㎡超～５０００㎡以内　　２１０,０００円　　４,２００円
　　５０００㎡超～７０００㎡以内　　３１５,０００円　　４,２００円
　　７０００㎡超～１０,０００㎡以内　４２０,０００円　　４,２００円
など

建設住宅性能評価の報酬額

　　　　１棟の延べ面積　　　　　　　１棟当りの料金　　１戸当りの料金
例）１０００㎡超～２０００㎡以内　　４７,２５０円　　　６,７２０円
　　２０００㎡超～３０００㎡以内　　６８,２５０円　　　６,７２０円
　　３０００㎡超～４０００㎡以内　　８４,０００円　　　６,７２０円
　　４０００㎡超～５０００㎡以内　　１１５,５００円　　６,７２０円
　　５０００㎡超～７０００㎡以内　　１３６,５００円　　６,７２０円
　　７０００㎡超～１０,０００㎡以内　１６８,０００円　　６,７２０円
など
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住宅性能評価制度は、今のところ任意ですが、強制という話が出てきています。
この制度は、品確法第２章以降に定められており、新築だけでなく中古住宅も
受けることが出来ます。
「住宅性能評価書」を売買の時に添付したりすると、そのような性能の住宅を
売るor買うという契約をされたものとみなされます。
そして万一そのような性能がなかった場合、指定住宅紛争処理機関の斡旋や調停
などを受けることが出来き、案件１つに最低弁護士１名が付きます。


なお、特定行政庁（市町村または、市町村に建築主事がいない場合は、都道府県）
の指定を受けて建築確認検査業務を行う機関を確認機関と言います。
（ちなみに、全国展開している日本ERIなどは国土交通大臣指定。イーホームズ
も同様）

建築基準法によって定められている制度で、建物を新築・増改築する際、その建物
が安全な技術基準を満たしているかを、着工前に設計図面等を確認する手続きを行
うところです。
確認済証を取る為には、これらに機関に建築確認の検査をしてもらわないといけま
せん。

＜ちょっと品確法＞
品確法では、瑕疵担保責任の特例として、新築物件に限り引渡しの時から１０年間
の瑕疵担保責任を売主に科しています。買主に不利な特約は無効。
なお、品確法での瑕疵担保責任は、基本構造部分についてのみで、柱・梁・外壁・
屋根といった部分のみです。
その他、基本構造部分以外は、民法,宅建業法における瑕疵担保責任を適用。
民法では「瑕疵を発見してから１年以内」となっていますが、宅建業法では、宅建
業者自ら売主となって、シロウトの買主に売る場合、「引渡しから２年」「引渡し
から３年」と２年以上の期間を定めて、その間だけは責任を負う旨の特約を有効と
しています。
明らかに民法よりも不利な特約なのですが、例外としてOKなのです。

品確法に戻ってもう少し。。。下記の場合は、ちょっと注意が必要です。

　　　　　　請負契約　　　　売買契約
建設会社------------売主------------買主
※建設会社から売主へ引き渡され、
その２ヵ月後、買主が見つかり、
買主に引き渡された場合⇒買主が売主に対して、損害賠償、契約解除、修補請求
　　　　　　　　　　　　　ができる期間は引渡しから９年１０ヶ月となります。

損害賠償を要求し、損害金を受け取り契約解除することもOK


　　　　　　　　　　請負契約
建設会社----------------------------買主
このような場合は、損害賠償請求や修補請求は出来ますが契約解除は出来ません。