国土交通大臣登録となった賃貸住宅管理業者登録制度

そもそも「賃貸住宅管理業者登録制度」という
制度が出来ていたこと自体知りませんでした。

確かに、分譲マンションだけでなく、賃貸アパート
や賃貸マンションでも、騒音やマナーに関する苦情
トラブルは付きものですので、賃貸物件を管理
する会社は、ある程度の法的知識を持って対処
しなければいけないことと思います。

そもそも、不動産業というのは、大きく分けて
２つに分かれます。

「宅建業」と「マンション管理業」です。
どちらも国土交通大臣または知事の許可が
必要です。

宅建業は、業として不特定多数の人に土地や建物
を売買したり賃貸するためには免許が必要です。

マンション管理業は、「分譲マンション」のみ
対象です。
管理委託契約によってマンションの修繕から積立金
や管理費の管理、苦情トラブルへの対処など、
これも業として行う場合は免許が必要です。

そして、それぞれ会社が免許を取るために、
宅建業なら専任の宅地建物取引主任者を、
またマンション管理業なら専任の管理業務主任者を
法律で定めている一定の割合の有資格者を設置する
義務があり、そのような有資格者の人材を揃えて
はじめて会社側が免許を取れる仕組みになっています。
またマンション管理業は、管理しようとする会社の
資産規模にも最低限のラインを設けています。

・・・

しかし、「賃貸住宅」「賃貸集合住宅」「賃貸複合住宅」
に対しての管理方法や責任の所在等についてのルールが
未だ曖昧であり、

・賃貸メインの不動産会社が、客付と共に賃貸管理業務
を行っている
・建設会社が、物件建築後に賃貸管理業務も行っている
・家主（貸主）の自主管理

というのが現状であり、賃貸住宅の管理のみを専門として
行っている企業は、ほとんどありません。

そして、管理料も色々です。

「管理料」という金銭を家主から頂いて業を行っている
のに、その管理料に規定が無いので、極端に言えば、
青天井でもあるということです。

また、家主の多くは、高齢者が多く「言われるがまま」
「不動産屋を信じて」の方も多く、多額の金銭を要求され
ても「分からない」「相場を知らない」方が多いように
思います。

・・・

その街、その地域によっても違いはあると思いますが、
賃貸の集合住宅（賃貸アパート・賃貸マンション）の
管理料は、

１室あたり＝家賃の『５％＋消費税』が一番多い相場か
と思います。

１Ｋ～４ＬＤＫどれも大体この金額です。
ですから、家賃１０万円の部屋でしたら、何事もトラブル
等なければ、毎月５,２５０円の管理料が労せずして入って
くる仕組みです。

不動産会社の規模にもよりますが「隣がウルサイ」「隣がペット
禁止なのに犬を飼っている」「廊下が汚い」「家賃が入って
来ない（延滞）」などのトラブルは月２０件前後で、特に家賃
延滞が大半の１７件～１８件でした。

しかし、家賃に関しては、賃貸管理を任される際には、
「保証会社」を通すのが常です。
保証会社と家主の承諾があってはじめて入居可能となります。

ですから、家賃は「延滞されても、保証会社がある程度の
期間、支払いを代わりにしてくれる（不動産会社や家主から
の後日返金などはありません。それが保証です）」のでリスク
は低いわけです。

私も立ち会ったことがありますが、強制退去も残留物の撤去
などの費用も保証会社から出ますので、「不動産会社は
リスクが無い」というのが実態です。

それを、家主さんに「心配ありません、家賃は保証会社から
入るように我々がしっかり管理していますので」「きちんと
やりました！」と報告するわけです。

保証料ですが、これは借主に入居費用の一つとして負担させる
のが当たり前のようになっています。家主が出すというのは
まだ聞いたことがありません。

ですから、不動産会社は、管理物件の家賃延滞へのリスクは
ゼロと言えますね。

また、裏の話ですが清掃業者・修理業者とは不動産会社は
いつも仲が良く、仕事を不動産会社から各業者へ委託して
「仕事をあげている・もらっている」関係もあり、撤去費用・
修繕費用の見積額などはいくらでも操作できます。
相手が保証会社であっても全然平気です。

後日、修理業者からおカネをもらう方法（撤去作業を紹介した
紹介料として）や自社物件の修繕の際に激安にしてもらう
という方法もありますし。

ですから、賃貸住宅の管理業とは「おいしい仕事」でも
あります。

また、家主さんは、だいたいはお金持ちですから、お金
の取りやすいところから頂くという商法でもあります。

戸建賃貸の管理料は、集合住宅のようには行きませんので

１戸あたり＝家賃の７％＋消費税が多いように思います。

・・・

そして、賃貸管理をしていますと、通常の経年劣化によっ
て屋根や壁、水回り等の修繕が必要とされたり、賃貸は
入れ替わりが激しいですので、その際には畳の表替え、
ハウスクリーニング、クロスの張替え、パッキン類の交換
などの「お金になる話が多く舞い込んでくる」のが不動産
会社にとって「さらにおいしい話」です。

修理業者からの見積を家主に見せても、その後、業者から
値引きやキックバック等は当然あるようにしています。

・・・

このようなおいしい業務が、賃貸戸数の分だけ商売として
存在しているわけです。

公益財団法人不動産流通近代化センターによりますと、
（２０１２年９月期改訂資料）
平成２０年で１,３３７万戸もの賃貸物件があるそうです。

自主管理もあり、都心と田舎での家賃相場の差もありますが

１室の平均家賃月５万円として、
管理料を５％と消費税と計算しても、

最低
月額で、３６１億４,６２５万円
年間で、４,３３７億５５百万円

もの市場規模があることになります。




管理会社とその管理戸数のランキングは、


これらの管理業者は会社の認知度も高く、規模も大きい
ので逃げも隠れもできませんが、そのような不動産会社
だけではないので、家主さんは注意を要します。

・・・

そして、この
『賃貸住宅管理業者登録制度』

これは、『任意』の登録なので、賃貸の管理業務をするからと
いって、必ず登録しなければ業として行えないものでは
ありません。

そして、宅建主任者、管理業務主任者、マンション管理士
等の国家資格者の設置義務はありません。

国土交通省は、
「資格者が業務の中心を担うことは有意義な取組みである
と考えております」
という回答です。

ですから、仮に宅建業やマンション管理業の登録・許可を
とっていない会社・個人事業主が、「賃貸管理業」を
行うとすると、何も資格も必要条件も無く、容易に開業
出来るわけです。

これから整備が必要とのことですが『任意』制度では
法的拘束力も無く不十分ですよね。

借地借家法が制定されて以後、家主さんを「守る・助ける」
法律が徐々に弱まっています。民法よりも借地借家法の
ほうが優先されます。

お国ももう少し踏み込んだ形で、今後も増加する「賃貸
住宅」に対する管理規制を行わないといけないと感じました。

住む側、貸す側どちらにとっても「建物管理」は重要な
課題だと思います。