駐車場が安い江戸川区に引っ越そうと考えている管理人の賃貸物件探しの忘備録です。
人が生きていく為に必要な3大祖要素として衣食住があります。
衣と食は飽和状態に有り、好きなものを好きなだけ選んで買うことが出来ますが、住だけはそうはいかないと最近思っています。
購入であれば、ここに書くような問題は全てとは言わずとも、ほぼ解決するかもしれません。
しかし購入ではなく賃貸、元有る物件を借りるわけなので、いくら不景気で空き部屋が多かろうとも、本当に希望通りの物件なんて自由に選べるほど無い。
まぁ世帯所得で年間500万以上有る方は、また違うのでしょうが、僕のような平均所得の独身サラリーマンには切実な問題なのです。
僕は社会人になって10年程度です。賃貸物件は現在住んでいるのが2件目、それぞれ５年住みました。
1件目は木造の安アパートで、現在はRC造の分譲賃貸マンションです。
たった2件ですが、教訓は十分に得られたと考えてます。
今の部屋探しはその教訓をフルに生かしておりますが、、ネットで検索するとまだまだ注意するべきポイントは多いなと思い、日々勉強中です。
(築年数) 1981年新耐震基準志向以前の物件は避ける
1981年(昭和56年)6月1日に定まった建築基準法の新耐震基準。
中程度の地震しか想定していない以前と比べて、大地震が起きた際に倒壊しないことを目標にされたようです。
あくまで施行が1981年なので、その時点で着工済みだった場合、完成日が1982年でも旧対審制度の可能性が有るとのこと。
2015年の現在から考えると、1982年で33年前、1985年前までで見ると築30年。
築30年以内が良さそうですね。
とは言っても、やはり建物によって補修や劣化の程度は異なります。その為、新耐震基準だからといって、絶対に安心では無い。
外壁がボロボロで何の補修もされていない物件は危なそう。。。外観も要チェックですね。
温水器の古い物件は避ける
温水器と言うのはオール電化物件の給湯設備です。
古い一軒家の台所に付いている湯沸かし器が大きくなったものです。
これがまた問題で、、、 数年前、知らぬうちに水漏れしていて、階下の部屋がもう水浸しでフルリフォームになりました。
火災保険と管理会社の手数料負担で、僕の負担金はゼロでしたが、、 １ヶ月銭湯に通いました。
復旧するのに本体も新品と入れ替えないと直らない。また古い製品の為、新品自体が見つからない。
これが復旧遅延の大きな問題でした。
あと、分譲賃貸なので、屋外と屋内で管理が変わることも面倒な問題に。
古い製品ですかから、工事担当者も勝手が分かる人がいない。
僕も室内にある温水器室見ましたが、、まぁ凄いアナクロな感じです。
入れ替える為に5人掛かりでフルで丸1日かかったそうです。 入れ替え時、誤って床を破壊したとか、入れ替え後に速攻でお湯が出なくなって再調整したとか。
そもそもの原因は、東北大震災、東京も震度5弱でしたがそれで配管がダメージを受けたようです。
つまり、地震後に水回りを補修したかどうか、これポイントだと思います。
分譲賃貸は内見で精査するべし
僕の住んでいる築30年の分譲賃貸RC造マンションですが、入居時は壁と床、キッチンがリフォーム済みで新品のぴかぴか状態でした。
入居して5年。。キッチンがボロボロに。
電熱線のコンロは漏電でブレーカーで落ちるので交換。シンク側のシステムキッチンが壁から剥離して、ガタガタ。
壁紙は、2年程で剥がれてきました。
これはつまり、物件のオーナーがリフォーム代をケチったわけですね。
自分で住む物件なら、まずこんな施工は許さないと思いますが。。投資用だからか、こんな有様です。
僕の部屋の場合、温水器の事故後に最初のオーナーが競売で売り払ったらしく、今のオーナーがIHコンロに変えてくれました。
ちなみに電熱線コンロ 3～5万円 / IHコンロ 8～15万です。
資産価値を考えて、良い物をいれてくれたそうですが、入居者からするとほんと良いオーナーです。
個人で運用する物件は、オーナー次第で内装のクオリティが変わる。良い経験でした。
建物の構造は最重要ポイント
鉄骨鉄筋コンクリート(SRC) ＞ 鉄筋コンクリート(RC) ＞ ＞ ＞ (超えられない壁) ＞ ＞ ＞ 鉄骨(S) ＞ (マンションとアパートの壁) ＞ 軽量鉄骨(ALC) ＞ 木造
建築専門の方のサイトで建物の価値が丁寧に語られている。
僕が見るポイントは、防音について、超えられない壁。 部屋と部屋の間にコンクリート壁が有るかどうかです。
これは防音において最重要要素ですね。。
木造なんてのは、ほんとに一軒家の1階2階、ふすま越しの隣の部屋同士の感覚です。防音のぼの字も期待出来ません。テレビの音から、咳払い、話し声、全て筒抜けです。
軽量鉄骨や鉄骨も、柱や骨格が鉄になっただけで、壁は薄いことが多い。
RC造はコンクリートの壁が入っているので、生活音の防音は期待出来ます。分譲マンションではほぼRC造以上で、賃貸向けよりさらに丁寧に造られていることが多い。
僕の住んでいる部屋も分譲賃貸ですが、上下左右に人がいても、何も聞こえません。
階上の足音、窓を開ける音、屋外へのドアを開ける/閉める音は聞こえます。トイレ、風呂、洗濯機、掃除機の音、テレビの音は一度も聞こえたことが無いですね。。たまに自分しか住んでないんじゃないかと思うことも。
ちなみに階下のキチガイが奇声を出したのは良く聞こえました。。w
RC造とはいっても、隣人次第なところはあるなと思った次第です。
学生が多い地域を避ける
これも物件の賃貸価格次第なところが有りますけど。。。w
学生が多いところは避けたほうがいいですね。
ちょっと言い過ぎかもしれませんが、彼らは3年ないし4年間の林間学校の為に部屋を借りているわけです。 何の社会的責任も負わず、世間の目も気にならないので、生活態度も悪い。
僕の住んでいたアパートでは、階上で深夜に飲み会、隣は深夜にバンド練習(ボーカル/ギター/ベース/ドラム!!) やりたい放題w ひどかったです。
階上は僕の容赦ない天井ドン、隣は非常に怖いお兄さんの訪問によって静かになりましたけど。。w
有名な6大学、大手専門学校の有る地域は危険ですね。僕の知っているところでは、新宿の専門学校に通う生徒は西武新宿線沿い(下石神井、鷺宮など)、京王線沿い(笹塚、幡ヶ谷など)に多い。
あとは早稲田の周り、下落合や高田の馬場、中野、高円寺なんかも学生が多いですね。
ちなみに、そんな地域でも学生がいなくなるラインは、10万以上だそうですね。 30代の僕でもちょっと高い。。。
すなわち、初めから地域は選ぶに限る。
1階が食べ物屋の下駄履きマンションは駄目
何が駄目って、あれです、Gですね。 僕は住んだこと無いですが、よく聞きます。
ネットで検索すると、身の毛もよだつ体験談がそこら中で見られます。
完全にNGですね。僕もGは大嫌い。。。木造アパートから引っ越した理由の50%はGの問題でした。
その他、ネズミ、その他の虫、匂いや煙の問題など有るようです。
ペットショップ、焼き肉屋、鮮魚系居酒屋が一番ひどい体験談を読みました。
コンビニ、ケーキ屋、イタリアンレストラン等も見た目に反してエグいようです。
たとえ7階建ての上の方であっても防げないようです。配管が伝ってますからね。。。
危ない。。このことを知らずに、来週、安くてリノベ済みの鉄筋下駄履きマンションの内見行くとこでした。。w
そこ、築33年で、1階が定食屋と豆腐屋、相場より1万くらい安いんですね。
行く必要が無くなりました。。
しかし、外食屋ってそんなにGが出るのに、防ぐ手立てが無いのに、そんなとこでメシ食ったりする気なんて失せますね。。
確かに夏のラーメン屋とか、普通にGがカウンターを走り回ってるのはよく見かけますけど。
そりゃカップ焼きそばにだって入りますよね。。。
ペヤングは徹底的に設備を見直して復活したようですが、飲食店はいくら徹底して害中対策しても防ぎきれないと言われています。
あまり強い薬品は使えないとか、店を閉めてまで対策出来ないとか、事情があるようですね。
LPガス(プロパンガス)の物件はガス代に注意
プロパンガスは高い。 まさに物件探しの落とし穴だと思います。
上に書いた下駄履きもそうですが、RC造マンションで相場より安いなと思ったら、大体下駄か、プロパンガスって場合が多いです。
オーナー側からすると、下駄の収益率は高い反面、入れ替わりが激しいと損をする諸刃の剣なようです。
住居スペースを少しでも埋める為に賃料設定が安いのかもしれませんね。
都市ガス
電気や水道と同じ公共料金であり、都市部では東京ガスなどの大手事業者が供給してくれます。
新築の建物に対して導入する為には地下からガス管を引く等、手間とコストが掛かります。
LPガス
民間業者がLPガスボンベを使って供給します。全国に20000社有る模様。この業者によって値段が違うようです。
都市ガスと比べて導入コストが安く、建築費用を抑える意味では大家にとってお得なようです。
単価は大家と業者の取り決めで定まっていることが多いようで、入居者と業者間での交渉はほぼ不可能。
僕はLPガス使用の経験は無いですが、ネットで検索すると、都市ガスと比べて2倍～3倍高いケースもあるようですね。。
都市ガスで1ヶ月7,000円だとしたら、プロパンガスで15,000円ですか。高いですね。
不動産屋からも評価が高いスターツコーポレーション
今の部屋の管理会社(賃貸ではなく売買専門)の担当者がスターツ、ピタットハウスは良いですよとオススメしてくれました。
しっかりとした物件(スターツ独自の物件)を持っているとか、社員教育がしっかりしてる為、丁寧で知識のある社員が多いとのこと。
僕も昔の実家の管理会社がスターツで、小学生頃の記憶ですが、丁寧な印象が残ってます。
5年前くらいに、一度は名古屋に帰った両親が再び東京に戻ることになり、スターツで物件を相談しました。
他の会社と比べて細かい要望も漏らさず聞いてくれました。内覧時のフットワークも軽く、てきぱきと車運転して優良物件を案内してくれて助かりました。
車の通りが多い道路沿いは避ける
排ガスの影響で、洗濯物は干せません。ほんと真っ黒になります。
大型の商業トラックが通る場合は、木造なんかだと地震のように揺れます。RC造だとしても、地盤の状態次第では揺れそうですね。
幹線道路なんかは高速道路と違って、防音設備が無い為うるさいです。
あと、バスが通る通りは危険。 バスが通る＝バスの運行時間、昼間に工事出来ない。
優先度の高い水道、ガスなど、インフラ整備の工事は深夜、夜通しで行われます。
木造に住んでた時、これで3週間くらい寝れない日々が続きました。
ノイローゼになりそうで、大人気なく、、、工事監督にガチンコで文句言いに行ったんですが、その後インターフォンにこびり付く弁当箱の形のままの白飯、部屋の前のゴミ、部屋前に置いていた自転車が無くなるなど、ひどい目に合いました。。。
地図上は２車線の細い道路だとしても、実は幹線道路の抜け道になっていたりします。そうなると、時間帯によって車通りが極端に変わるので要注意です。
結局、僕の今の引っ越し先候補は、築4年と10年のRC造マンションです。 共にスターツさんの物件。
多少高くても、築浅のRC造。
希望を突き詰めていくと、希望の賃料と駅までの距離を犠牲にして、避けるべき物は避けようとすると、これ以外に方法が見つかりませんね。。。
人が生きていく為に必要な3大祖要素として衣食住があります。
衣と食は飽和状態に有り、好きなものを好きなだけ選んで買うことが出来ますが、住だけはそうはいかないと最近思っています。
購入であれば、ここに書くような問題は全てとは言わずとも、ほぼ解決するかもしれません。
しかし購入ではなく賃貸、元有る物件を借りるわけなので、いくら不景気で空き部屋が多かろうとも、本当に希望通りの物件なんて自由に選べるほど無い。
まぁ世帯所得で年間500万以上有る方は、また違うのでしょうが、僕のような平均所得の独身サラリーマンには切実な問題なのです。
僕は社会人になって10年程度です。賃貸物件は現在住んでいるのが2件目、それぞれ５年住みました。
1件目は木造の安アパートで、現在はRC造の分譲賃貸マンションです。
たった2件ですが、教訓は十分に得られたと考えてます。
今の部屋探しはその教訓をフルに生かしておりますが、、ネットで検索するとまだまだ注意するべきポイントは多いなと思い、日々勉強中です。
(築年数) 1981年新耐震基準志向以前の物件は避ける
1981年(昭和56年)6月1日に定まった建築基準法の新耐震基準。
中程度の地震しか想定していない以前と比べて、大地震が起きた際に倒壊しないことを目標にされたようです。
あくまで施行が1981年なので、その時点で着工済みだった場合、完成日が1982年でも旧対審制度の可能性が有るとのこと。
2015年の現在から考えると、1982年で33年前、1985年前までで見ると築30年。
築30年以内が良さそうですね。
とは言っても、やはり建物によって補修や劣化の程度は異なります。その為、新耐震基準だからといって、絶対に安心では無い。
外壁がボロボロで何の補修もされていない物件は危なそう。。。外観も要チェックですね。
温水器の古い物件は避ける
温水器と言うのはオール電化物件の給湯設備です。
古い一軒家の台所に付いている湯沸かし器が大きくなったものです。
これがまた問題で、、、 数年前、知らぬうちに水漏れしていて、階下の部屋がもう水浸しでフルリフォームになりました。
火災保険と管理会社の手数料負担で、僕の負担金はゼロでしたが、、 １ヶ月銭湯に通いました。
復旧するのに本体も新品と入れ替えないと直らない。また古い製品の為、新品自体が見つからない。
これが復旧遅延の大きな問題でした。
あと、分譲賃貸なので、屋外と屋内で管理が変わることも面倒な問題に。
古い製品ですかから、工事担当者も勝手が分かる人がいない。
僕も室内にある温水器室見ましたが、、まぁ凄いアナクロな感じです。
入れ替える為に5人掛かりでフルで丸1日かかったそうです。 入れ替え時、誤って床を破壊したとか、入れ替え後に速攻でお湯が出なくなって再調整したとか。
そもそもの原因は、東北大震災、東京も震度5弱でしたがそれで配管がダメージを受けたようです。
つまり、地震後に水回りを補修したかどうか、これポイントだと思います。
分譲賃貸は内見で精査するべし
僕の住んでいる築30年の分譲賃貸RC造マンションですが、入居時は壁と床、キッチンがリフォーム済みで新品のぴかぴか状態でした。
入居して5年。。キッチンがボロボロに。
電熱線のコンロは漏電でブレーカーで落ちるので交換。シンク側のシステムキッチンが壁から剥離して、ガタガタ。
壁紙は、2年程で剥がれてきました。
これはつまり、物件のオーナーがリフォーム代をケチったわけですね。
自分で住む物件なら、まずこんな施工は許さないと思いますが。。投資用だからか、こんな有様です。
僕の部屋の場合、温水器の事故後に最初のオーナーが競売で売り払ったらしく、今のオーナーがIHコンロに変えてくれました。
ちなみに電熱線コンロ 3～5万円 / IHコンロ 8～15万です。
資産価値を考えて、良い物をいれてくれたそうですが、入居者からするとほんと良いオーナーです。
個人で運用する物件は、オーナー次第で内装のクオリティが変わる。良い経験でした。
建物の構造は最重要ポイント
鉄骨鉄筋コンクリート(SRC) ＞ 鉄筋コンクリート(RC) ＞ ＞ ＞ (超えられない壁) ＞ ＞ ＞ 鉄骨(S) ＞ (マンションとアパートの壁) ＞ 軽量鉄骨(ALC) ＞ 木造
建築専門の方のサイトで建物の価値が丁寧に語られている。
僕が見るポイントは、防音について、超えられない壁。 部屋と部屋の間にコンクリート壁が有るかどうかです。
これは防音において最重要要素ですね。。
木造なんてのは、ほんとに一軒家の1階2階、ふすま越しの隣の部屋同士の感覚です。防音のぼの字も期待出来ません。テレビの音から、咳払い、話し声、全て筒抜けです。
軽量鉄骨や鉄骨も、柱や骨格が鉄になっただけで、壁は薄いことが多い。
RC造はコンクリートの壁が入っているので、生活音の防音は期待出来ます。分譲マンションではほぼRC造以上で、賃貸向けよりさらに丁寧に造られていることが多い。
僕の住んでいる部屋も分譲賃貸ですが、上下左右に人がいても、何も聞こえません。
階上の足音、窓を開ける音、屋外へのドアを開ける/閉める音は聞こえます。トイレ、風呂、洗濯機、掃除機の音、テレビの音は一度も聞こえたことが無いですね。。たまに自分しか住んでないんじゃないかと思うことも。
ちなみに階下のキチガイが奇声を出したのは良く聞こえました。。w
RC造とはいっても、隣人次第なところはあるなと思った次第です。
学生が多い地域を避ける
これも物件の賃貸価格次第なところが有りますけど。。。w
学生が多いところは避けたほうがいいですね。
ちょっと言い過ぎかもしれませんが、彼らは3年ないし4年間の林間学校の為に部屋を借りているわけです。 何の社会的責任も負わず、世間の目も気にならないので、生活態度も悪い。
僕の住んでいたアパートでは、階上で深夜に飲み会、隣は深夜にバンド練習(ボーカル/ギター/ベース/ドラム!!) やりたい放題w ひどかったです。
階上は僕の容赦ない天井ドン、隣は非常に怖いお兄さんの訪問によって静かになりましたけど。。w
有名な6大学、大手専門学校の有る地域は危険ですね。僕の知っているところでは、新宿の専門学校に通う生徒は西武新宿線沿い(下石神井、鷺宮など)、京王線沿い(笹塚、幡ヶ谷など)に多い。
あとは早稲田の周り、下落合や高田の馬場、中野、高円寺なんかも学生が多いですね。
ちなみに、そんな地域でも学生がいなくなるラインは、10万以上だそうですね。 30代の僕でもちょっと高い。。。
すなわち、初めから地域は選ぶに限る。
1階が食べ物屋の下駄履きマンションは駄目
何が駄目って、あれです、Gですね。 僕は住んだこと無いですが、よく聞きます。
ネットで検索すると、身の毛もよだつ体験談がそこら中で見られます。
完全にNGですね。僕もGは大嫌い。。。木造アパートから引っ越した理由の50%はGの問題でした。
その他、ネズミ、その他の虫、匂いや煙の問題など有るようです。
ペットショップ、焼き肉屋、鮮魚系居酒屋が一番ひどい体験談を読みました。
コンビニ、ケーキ屋、イタリアンレストラン等も見た目に反してエグいようです。
たとえ7階建ての上の方であっても防げないようです。配管が伝ってますからね。。。
危ない。。このことを知らずに、来週、安くてリノベ済みの鉄筋下駄履きマンションの内見行くとこでした。。w
そこ、築33年で、1階が定食屋と豆腐屋、相場より1万くらい安いんですね。
行く必要が無くなりました。。
しかし、外食屋ってそんなにGが出るのに、防ぐ手立てが無いのに、そんなとこでメシ食ったりする気なんて失せますね。。
確かに夏のラーメン屋とか、普通にGがカウンターを走り回ってるのはよく見かけますけど。
そりゃカップ焼きそばにだって入りますよね。。。
ペヤングは徹底的に設備を見直して復活したようですが、飲食店はいくら徹底して害中対策しても防ぎきれないと言われています。
あまり強い薬品は使えないとか、店を閉めてまで対策出来ないとか、事情があるようですね。
LPガス(プロパンガス)の物件はガス代に注意
プロパンガスは高い。 まさに物件探しの落とし穴だと思います。
上に書いた下駄履きもそうですが、RC造マンションで相場より安いなと思ったら、大体下駄か、プロパンガスって場合が多いです。
オーナー側からすると、下駄の収益率は高い反面、入れ替わりが激しいと損をする諸刃の剣なようです。
住居スペースを少しでも埋める為に賃料設定が安いのかもしれませんね。
都市ガス
電気や水道と同じ公共料金であり、都市部では東京ガスなどの大手事業者が供給してくれます。
新築の建物に対して導入する為には地下からガス管を引く等、手間とコストが掛かります。
LPガス
民間業者がLPガスボンベを使って供給します。全国に20000社有る模様。この業者によって値段が違うようです。
都市ガスと比べて導入コストが安く、建築費用を抑える意味では大家にとってお得なようです。
単価は大家と業者の取り決めで定まっていることが多いようで、入居者と業者間での交渉はほぼ不可能。
僕はLPガス使用の経験は無いですが、ネットで検索すると、都市ガスと比べて2倍～3倍高いケースもあるようですね。。
都市ガスで1ヶ月7,000円だとしたら、プロパンガスで15,000円ですか。高いですね。
不動産屋からも評価が高いスターツコーポレーション
今の部屋の管理会社(賃貸ではなく売買専門)の担当者がスターツ、ピタットハウスは良いですよとオススメしてくれました。
しっかりとした物件(スターツ独自の物件)を持っているとか、社員教育がしっかりしてる為、丁寧で知識のある社員が多いとのこと。
僕も昔の実家の管理会社がスターツで、小学生頃の記憶ですが、丁寧な印象が残ってます。
5年前くらいに、一度は名古屋に帰った両親が再び東京に戻ることになり、スターツで物件を相談しました。
他の会社と比べて細かい要望も漏らさず聞いてくれました。内覧時のフットワークも軽く、てきぱきと車運転して優良物件を案内してくれて助かりました。
車の通りが多い道路沿いは避ける
排ガスの影響で、洗濯物は干せません。ほんと真っ黒になります。
大型の商業トラックが通る場合は、木造なんかだと地震のように揺れます。RC造だとしても、地盤の状態次第では揺れそうですね。
幹線道路なんかは高速道路と違って、防音設備が無い為うるさいです。
あと、バスが通る通りは危険。 バスが通る＝バスの運行時間、昼間に工事出来ない。
優先度の高い水道、ガスなど、インフラ整備の工事は深夜、夜通しで行われます。
木造に住んでた時、これで3週間くらい寝れない日々が続きました。
ノイローゼになりそうで、大人気なく、、、工事監督にガチンコで文句言いに行ったんですが、その後インターフォンにこびり付く弁当箱の形のままの白飯、部屋の前のゴミ、部屋前に置いていた自転車が無くなるなど、ひどい目に合いました。。。
地図上は２車線の細い道路だとしても、実は幹線道路の抜け道になっていたりします。そうなると、時間帯によって車通りが極端に変わるので要注意です。
結局、僕の今の引っ越し先候補は、築4年と10年のRC造マンションです。 共にスターツさんの物件。
多少高くても、築浅のRC造。
希望を突き詰めていくと、希望の賃料と駅までの距離を犠牲にして、避けるべき物は避けようとすると、これ以外に方法が見つかりませんね。。。