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どうも、偕成不動産の濱です

ホームページの変更をしたので

良かったら見てみて下さい

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写真も最新です♪

やっぱりクリーニング終わったあとだと

”新築”って感じでイイですよね☆

今までよりも

見やすくなっていると良いのですが・・・

コメントお待ちしておりま～す＾＾



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平成２４年度 宅建試験 問７

いつもご覧頂きありがとうございます☆



天気予報では雪だった今日

お天気は上々ですね♪

風が少し強いですが

雨も雪も降りそうもありません！

良かった♪良かった♪



では、気分も上々に

宅建試験　平成２４年度　問７です



＜問７＞

物上代位に関する次の記述のうち

民法の規定及び判例によれば

誤っているものはどれか

なお、物上代位を行う担保権者は

物上代位の対象とする目的物について

その払渡し又は引渡しの前に差し押さえるものとする




１・Ａの抵当権設定登記がある

Ｂ所有の建物の賃料債権について

Ｂの一般債権者が差押えをした場合には

Ａは当該賃料債権に物上代位することができない



２・Ａの抵当権設定登記がある

Ｂ所有の建物の賃料債権について

Ａが当該建物に抵当権を実行していても

当該抵当権が消滅するまでは

Ａは当該賃料債権に物上代位することができる



３・Ａの抵当権設定登記がある

Ｂ所有の建物が火災によって

焼失してしまった場合

Ａは、当該建物に掛けられた

火災保険契約に基づく損害保険金請求権に

物上代位することができる



４・Ａの抵当権設定登記がある

Ｂ所有の建物について

ＣがＢと賃貸借契約を締結した上で

Ｄに転貸していた場合

Ａは、ＣのＤに対する転貸賃料債権に

当然に物上代位することはできない




問いのポイント

◇誤っているものはどれか？

◇払渡し又は引渡しの前に差し押さえる



まずは物上代位の性質をふまえてから

続きを見てみるとしましょう！


○物上代位とは？○

私法上の概念で、担保物件の効力が

その目的物に変わる物や金銭に及ぶことをいう


担保物件の目的物が売却、賃貸、滅失、破損等により

金銭債権等に添加した場合に

それに対しても優先弁済の効力を及ぼすことによって

目的物の勝ちの減少を防ぐという意味がある


先取特権、質権、抵当権について認められているが

留置権については認められない


例えば、抵当権を設定した建物が

家裁で滅失した場合には

建物所有者に支払われる火災保険金に対して

抵当権の効力が及ぶ



肢１

Ａの抵当権設定登記がある

Ｂ所有の建物の賃料債権について

Ｂの一般債権者が差押えをした場合には

Ａは当該賃料債権に物上代位することができない



①Aが抵当権を設定

②一般債権者が差押え

競合の場合はどうなるのだろうか？


優劣は、「早い者勝ち！」

という事は、、、

先に抵当権を設定したAの勝ち

よって、肢１は誤り



肢２

Ａの抵当権設定登記がある

Ｂ所有の建物の賃料債権について

Ａが当該建物に抵当権を実行していても

当該抵当権が消滅するまでは

Ａは当該賃料債権に物上代位することができる


①抵当権実行をしているので不履行があった

②賃料債権に物上代位はできるか？


抵当権の効力は原則として

天然果実（ここでは賃料の事）には及びませんが

被担保債権が債務不履行になった場合は

天然果実にも効力が及びます

よって、肢２は正しい




肢３

Ａの抵当権設定登記がある

Ｂ所有の建物が火災によって

焼失してしまった場合

Ａは、当該建物に掛けられた

火災保険契約に基づく損害保険金請求権に

物上代位することができる



肢３は

物上代位の性質で例えたように

抵当権を設定した建物が火災で消失したら

損害保険金請求権に物上代位することができます

ただし、保険金が払い渡される前に差押えをする必要がある


問いのポイントを確認すると！

◇払渡し又は引渡しの前に差し押さえる

とあるので、肢３は正しい



＜重要＞

問題はしっかり読んで

ポイントを頭に入れておこう！！！



肢４

Ａの抵当権設定登記がある

Ｂ所有の建物について

ＣがＢと賃貸借契約を締結した上で

Ｄに転貸していた場合

Ａは、ＣのＤに対する転貸賃料債権に

当然に物上代位することはできない



A（抵当権者）
　　　↓
B（抵当権設定者）
　　　｜
C（賃借人）→D（転借人）



○どこまで抵当権の効力を及ぼすことが出来るでしょうか？



◇抵当権の効力は

抵当権設定者Bが取得する賃料に対しては

抵当権の効力を及ぼすことができるが

賃借人Cが取得する転貸賃料についてまでは

抵当権の効力を及ぼすことはできないってことになっています


よって、肢４は正しい



物上代位の性質を理解しておくと

「過去問でも見たことない！！！」

という問題でも解けるはずです♪

近年の宅建試験では

複合試験も多くなってきているので

”過去問をひたすら解いて丸暗記をする事で

どうにか点を取れるように・・・”

という勉強方法ではなく

ひとつひとつにじっくり時間をかけて

”法律の性質を十分に理解する”

という勉強方法が

重要＆合格への近道なのでは！？と思います



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