未分別ゴミの対応

管理物件内に未回収ゴミが放置されていることがよくある。

葛飾区は4区分・江戸川区は3区分となっており、新しく入居される方には各自治体のパンフを日本語・英語・中国語の言語別に手渡して説明をするのだが、自治体によって分別の方法は異なり、転居前の所在地によっては「随分少ないんですね」とか「結構難しいですね」と言われることがある。ちなみに以前ひとり旅で訪れた宮崎ではかなり細分化されており、

今年3月に訪れた金沢では「埋立ごみ」なる表記があった。

また厄介なのが違う曜日に出し、清掃局からシールを貼られて未回収になるのだが、分別はされているのでその曜日になると回収されてしまうので、出された方が気が付かないことがある。そうではない未分別の残置ゴミの対応で難しいのが物件の入居者さんなのか物件外の人なのか「特定できない」点である。ただ落書きと同じ原理でそのまま放置するとどんどん増えてしまうので、まずは貼り紙を貼り付けつつ、併せて日本語はもちろんのこと外国語に翻訳した内容を併記し、入居者さんたちに今一度アナウンスをする。こまめに現地の確認とアナウンスを繰り返すことで少しずつ成果は出てくるのだが、どちらにせよルールは守って欲しいものだ。

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それを言っちゃうのね

先日外国籍の方の入居に際して、要請がありライフラインの手続きを当社にて代行した。

各社へ事前に手続きを済ませ、一戸建てのため場所を特定出来るようにと指定された仮の表札を作って貼り付けた。そして入居日当日、入居者さんから使用出来ないとの連絡。まだ日本の設備に詳しくないのだろうと息子を現地に向かわせると、設備的には何も問題のない状態ですぐに会社へ確認すると、先方の回答に唖然とした。

「こちらの手違いで何も手続きをしていません」

いやいや、それを言っちゃうんだ?嘘でもいいから他の言い訳はなかったのだろうか?これじゃまるで当社が何もしていなかったようじゃないかと憤慨しながら、すぐに現場へ作業員さんを急行して貰い、入居者さんには丁重に説明すると「ダイジョーブ」との明るい声だけがせめてもの救いだった。

それにしてもなかなか新しい時代を感じた大手企業のあり得ない対応であった。

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置き配

コロナ禍を境にすっかり定着したもののひとつとして宅配便の置き配システムがある。

ひとの荷物は勝手に持って帰らないだろうという完全なる性善説システムで、当初は入居者さんの荷物が届かない等のトラブル連絡が入ったものの、色々と危惧していたよりも大きなトラブルは見受けられないように思える。そもそも配送については管理会社へ連絡が入ることではないので、正直なところ実態は不明である。

先日入居者さんより「隣室の玄関前にずっと荷物が置かれたままになっている」との報告があり、送付状を確認したところ、部屋番号は正しかったものの物件名が同じ名称シリーズの異なる建物だった。間違えて届いた住人の放置する気持ちも分かるが、そのままという訳には行かないので、正しい届け先の住人へ連絡すると、すでに再配達して貰ったとのこと。回収するように伝えたものの、しばらくはそのままだった。

置き配はとても便利だし、今年は配送の2024年問題の元年であるが、やはりまだまだ改善の余地はあるだろう。集合住宅への宅配ボックス設置に助成金が出るのではとこの数年注視しているのだが・・・

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貸室内の死亡事故

昨年も管理物件内において数名の入居者さんがお亡くなりになった。

2021年から3年連続なので、回数を重ねるごとに冷静沈着に対応出来るようになってきた自分がいる。発見まで時間が掛かった場合と掛からなかった場合、親族の連帯保証人さんがいる場合と保証人さん無しで保証会社のみの場合に加え、協力的な遺族の方、そうでない方などパターンは多岐に渡り、対応が大きく異なる。ただどのケースでも一番ネックとなるのが火災保険金の請求に必要な「死亡を証する書類(死亡診断書・死体検案書等)」や「被保険者と遺族との関係が分かるもの(除籍謄本他)」等の書類の取り付けである。

親族の保証人さんがいる場合は比較的協力頂けるのだが、保証会社のみの場合では取り付けまでは難しい。保証会社のみの契約もあったが、偶然生活保護受給だったため、役所にて書類取り付けが出来たのは幸いだったが、それはたまたまで根本的な解決にはなっていない。入居時に事前に取り揃えることも考えたが、保険会社へ事前に確認すると取得日の関係で「参考程度」になると見解で、第三者でも取得可能な「住民票除票」は死亡場所が特定出来ないので不可だったり、また請求先によってはそれも必要な場合もある。

経験値を重ねたおかげで、対処方法が増えたことは自分自身心強いのだが、自治体も保険・保証会社も年々様々な対応がスピーディーに進んでいる部分があるのはとても有難い。今後に備えてさらに見守りサービス等での予防の部分と残置物の処理等に関するモデル契約条項の精査や書類取り付けについて色々と対応策を講じていこうと思う。

私としてはこれが2024年の最大テーマだと位置付けている。

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滞納者の共通点

仕事上どうしても賃料未払い案件が発生する。

他社さんと比較した訳ではないが当社では未納率が非常に低く、2015年は月平均で約10%だった期日超過のお支払いが現在では約5%前後となった。基本的に当社持参払いのため、月末が平日の場合は翌月の週末となるケースがあるので、それを除外するとさらに低くなる。ここ数年複数月の未払いはほとんどなかったのだが、先日数年ぶりに発生した。賃貸保証会社へ事故報告を行いつつ、これまで何度も催促を繰り返したものの、まず話し合いの場に出てこないし、内容証明郵便も受け取らない。

これまでいくらでも話し合う余地があったのだが、結果的に時間だけが経過し、現在訴訟へ向けて話が進んでいる。こうなるともう逃げ続ける訳には行かない。今後他の物件を借りる際にもブラックリストに載ってしまう可能性があるので、審査が通りにくくなる可能性もあり、転居先すら決まらないこともあるのだが、もちろん滞納者はそんなことまでは考えていない。

これは滞納者の致命的な特徴である「逃げる」姿勢である。「考えるのが面倒くせぇだけだろ」「考えないほうが楽だもんな」「だがそうなったら終わりだ」の闇金ウシジマくんの台詞がぴったりと当てはまる。まあこれは滞納者に限ったことではないのだが・・・

数手先を考えず、目先のことしか眼中にないので、きっと将棋は弱いんだろうな～と思う。

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最近の騒音問題

共同住宅における隣室の騒音問題は昭和、平成そして令和と元号が変わっても永遠のテーマである。

コロナ禍での在室時間が増えたことになり一時期苦情が増えたものの、いつの間にか落ち着いている。これまでテレビ・ステレオや話し声から足音、いびき、気を使ったひそひそ話、洗濯機、ドアの開閉と苦情は多岐に渡るのだが、最近新たに増えているのが「ネットゲーム」の苦情である。喋りながらエキサイトすると声が大きくなるのだろう。時代の変化を痛感する。

ちなみに以前隣室の「情事音」について苦情が入ったことがある。騒音?元の年齢や家族構成によって対応には気を遣う。生活音といえば生活音だし・・・どちらにせよお静かに頼みますよ。

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貸室内での死亡事故のその後

貸室内でお亡くなりになった物件は「なかなか決まらない」「賃料をかなり下げる」と言われている。

当社ではこれまで数件あったが、ほぼ同額または若干の値下げで成約となった。もちろん告知した上での成約なのだが、全く気にされない方がいらっしゃるのはとても有難い。もちろん物件の魅力や適正賃料等があってのことだが、オーナーさんが家賃補償特約に加入されていれば「値下げした金額」についても1年間差額を補償してくれるので、数ヶ月間値下げするという募集の方法もあるだろう。

室内の改修費用については昨年の場合は夏場に発見まで1ヶ月近く掛かったこともあり、ほぼ全面改修となった。お亡くなりになった入居者さんは私とさほど変わらない50代の方だったこともあり、高齢者さんとは異なり定期的に訪問する方がいなかったことも発見が遅れた要因のひとつだと考えられる。ただこれまで発見が早い場合は、最低限の内装工事での対応で可能であり、費用も通常の退去時の内装代とさほど大差がない。また当社で入居者さんがご加入頂く火災保険には「被保険者死亡時における貸主の修理費用保険金相当額請求に関する特約事項」が付帯されているので、残置物の撤去を含めた原状回復費用が支払われるのは大変有難い。

当社は創業47年を迎えるが、全面改修になったケースは今回を含めて2回目なので確率からするとかなり低いと思われるが、これはあくまでも2022年時点での話である・・・と書いていたら先日室内で・・・

どちらにせよどんな状況でも、経過年数にも入居者の入れ替えにも関わらず当社としては事故物件として告知は続けるスタンスには変わりはない。

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保証会社の倒産

当社では現在新規で契約される場合、連帯保証人の有無に関わらず賃貸保証会社での契約は必須としている。最近では書類の煩雑さから保証人なしの保証会社のみ契約も増えつつある。保証会社がこれだけ浸透する前は親族の連帯保証人が必要で、滞納や夜逃げの度に保証人へ催促・対応を求めたが、そのような契約違反を犯すような入居者の親族も同様に不誠実の対応が少なくなく、保証会社による負担軽減はとても有難かった。

2年前にとある保証会社が倒産した。過去にも同様に倒産するケースはあったものの、引受会社にて対応してくれたので大きな問題にはならなかったが、今回はそれが無かった。一時期当社ではメインの保証会社として利用していたが、途中から業務の怠慢が増え始め、数年前からメインから外れて行き、そして倒産との情報。メインではないものの、当然倒産した保証会社での契約が残っている。特に保証人さんなしの保証会社のみ場合は保証が全くない契約となるので早急に対策を考える。

通常保証料は初回は高く、更新以降は安くなるのだが、受け入れ先の保証会社からするあくまでも「新規」であるので、その保証料を更新扱いとして受け入れてもらえないか？と現在利用している保証会社数社に打診すると、前保証会社と同じ条件で受け入れて貰える保証会社が比較的多かったのはちょっと意外だった。ただ契約途中での保証料負担は難しく、オーナーさんと協議し、あくまで更新時に再審査・契約とすることにした。

更新時に改めて保証会社にて審査を行うのだが、中には入居当初は勤務していたものの再審査時点では無職となっていたり、親族が他界していたり、審査が難航するケースもあったものの、どうにか先日全契約での保証会社移行が完了し、とりあえはひと安心である。

どちらにせよ、業務の怠慢が見え始めた時はどの業種に関わらず注意が必要なのである。

【明日11/1(火)～11/2(水)は当社連休となります】

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対応が遅れる訳

管理物件にて水道トラブルが発生した。

なかなか難解な工事で都心の専門業者に依頼することにした。

早急に対応して貰えると有難いとの希望をもとに連絡を待っていると交通規制があるから翌日以降との回答・・・

国葬当日だった・・・

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気狂いピエロ

フランス映画界の巨匠、ジャン=リュック・ゴダール監督が9月13日91歳で亡くなった。

彼の代表作である映画「気狂いピエロ」はジャン＝ポール・ベルモンド主演のヌーヴェルヴァーグを象徴する作品の1つで日本公開は1967年。私は観たことは無いのだがタイトルだけは知っていた。

ただ私はずっとこれを「きぐるい」と読んでいた。正しい読み方を知って今は禁止用語になっている言葉だと気が付いた。禁止になっていること自体も以前とあるテレビでコメンテーターが発言した際に大きく取り上げられたことで初めて知った次第である。

先日の仕事でちょっとしたトラブルが発生した。もうそれなりの年齢だし、それなりに経験もしてきたのでちょっとしたことではうろたえなくなったし、衝撃も受けないつもりだったが・・・当事者を含めて周り全員が正常ではない考え方に唖然となった。ちょっとしたホラーを感じながら、これまでの通常の対応方法ではらちが明かないのは初めての経験で正直これにはかなり疲労困憊になった。正常でないのがひとりだけで周りの関係者が違うのであればまだ救いがあったのだが・・・そんな時にふと思い浮かんだ言葉がこれだった。

これまで本ブログでも色々と書いてきたことだが、みんな文句も言わず耐え凌いでいる。耐え凌いでいる姿を見て、自分も言わないようにやらないようにと心掛けているつもりである。人権だの平等だの主張することが出来るのは「人様に迷惑を掛けていない」「やることはちゃんとやっている」人だけだと思う。このような人たちはたまたまであろうと思いつつも、その人たちのこれからの絶望的な今後をひとり勝手に憂うばかりである。

ちなみにこの言葉を入力しても漢字変換されないのはうちのパソコンだけなのだろうか?

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貸室内の死亡事故

昨年の夏に当社管理物件において入居者さんがお亡くなりになった。

警察から連絡が入った時点ですでにご遺体が搬出された後だったので、早速室内確認から始めるのだが、刑事さんより「親族は遠方の上、新型コロナで遺体確認の上京が出来ない」とのことだったので、連帯保証人の弟さんへ入室許可と残置物放棄の書面を作成し、郵送準備をしていたが、暑さで臭いがきついと近隣から多数連絡が入り、取り急ぎ連帯保証人さんに電話し、書面は後回しとして口頭で了承を得た上で遺品整理業者さんと室内を立会いする。これまでお亡くなりになったケースは何度もあったものの、ご遺体が傷まれていたケースは少なく、室内の状況には言葉が出なかった。(今後の保険金請求に備え)室内画像を撮影し、特殊清掃見積書を大至急依頼し、到着と同時にすぐに作業を開始する。

並行して今回亡くなられた入居者さんが契約時に加入していた火災保険の特約「死亡時における修理費用保険金」とオーナーさんが加入されていた火災保険と併せて各保険会社へ事故報告と請求作業を進める。臭いがついてしまった室内内装や建具、設備はほぼ全面改修・交換するので消毒費用を含めて最終的に約200万近い見積金額となった。オーナーさんご加入の保険会社の対応が呆れるほど遅かったこともあり、残置物撤去から4ヶ月が経過した年末にようやく内装工事を開始し、設備設置・清掃そして2010年以来のお祓いが完了したのは事故発生から約6ヶ月となってしまった。そして告知あり物件として募集開始を行い、先日成約となった。ちなみに賃料の減額はほとんどなかった。

今回の事故で改めて思ったことは「身内の連帯保証人さん」の重要性である。保険金請求時に死亡診断書等が必要となるが、身内でないとなかなか難しい。現在賃貸保証会社のみでの契約が増え、保証人さんを立てないケースが増えているので、保証人さんがいない場合での対応策を保証会社を始め色々と確認する必要がある。ちなみに現在入居者さんの保険会社では死亡証明書類をオーナーさんの署名で省略する動きが進んでいるとのこと。

そして何よりオーナーさんが死亡事故の家賃補償特約にご加入されていたことは何よりだった。入居者さん加入の保険では最大50万の補償であったが、オーナーさんの保険では100万で最大で150万なので見積金額よりは少なく、また認定されなかった費用もあったものの、各項目の削除・軽減・調整を行い、(敷金を2ヶ月分預かっていたこともあり)保証人さんが手出しすることなく賄うことが出来た。

今回のような自然死の場合は「故意」ではないので、当社としては遺族への費用負担は心情的になかなか難しいと考えているのでオーナーさん加入の火災保険の特約は大変有難かった。さらにこの特約は通常家賃補償特約加入が条件となるので、事故後の家賃(空室期間や新規契約での旧賃料とし減額分)も補償される。

内装が終わった時点で室内を確認すると、柱に弟さんからの「飲みすぎに注意。身体大切に」と書かれたメモが残っていた。お酒好きだった故人のご冥福を心からお祈りする。合掌・・・

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常套句

長年入居されていた方が退去された。

靴を脱いで入室することすら躊躇うほどの室内で最終的にほぼ全面改装となり、各種見積書を精査しつつ、按分をして元入居者さんへ清算見積書を郵送した。もちろん東京ルールに基づいて算出した金額ではあったものの残金はかなり少なかったので様々なケースを想定しながら、返信期日を待つが予想外に連絡が入ることもなく、作業を進めていた頃に元入居者さんの親族の代理人さんが来社された。

第一声は「高い」とのこと。各項目の金額負担についてひとつひとつ説明をしたものの、納得されずに「無料相談で確認したがこれは高い」と言われた。内容には絶対的な自信があったので、その無料相談の連絡先を確認するとそれは教えられないとの回答。このような話ではよく出てくるパターンで、今回は無料相談であったが「不動産に詳しい人」「他の不動産屋」「ネットで調べたら」はよく「登場」する。そもそも高額をふっかけている訳でもないし、実際には本来負担して頂く箇所を加えたら不足してしまうのでかなり調整していること点を踏まえて、最終的に微調整することで承諾を得た。

とても気持ちは分かるが、変な小細工をせずに要望を伝えた方が物事はスムーズに進むと思うのだが・・・。

【明日5/25(水)は当社定休日となります】

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給湯器対応

コロナ過による部品生産地のロックダウン等の影響により給湯器が品薄になっていると書いた11月の本ブログ。

その後状況はさらに悪くなっているようで先月の時点で入荷時期が3月頃とのことだったので、各オーナーさんや業者と「有事の際」の対応策を色々と打ち合わせしていたところ、「お湯が出ない」との連絡が入居者さんから入った。

一番恐れていた連絡である。とりあえず原始的な方法で給湯器のコンセントを一度抜いてしばらくしてから繋いで貰ったが状況は変わらず、メーカーに連絡をするが、繋がるまでかなり時間が掛かった。同じようにこの寒空の中、助けを求めている入浴難民の姿を思い浮かべる。ようやく繋がり症状を説明すると「給湯器以外のガスも止まってますか?」との質問。それは未確認だったのでとりあえず受付をした上で、一度電話を切ってから再確認すると「すべて出ない」とのことで給湯器の故障ではない可能性が高まり、ほんの少し希望の光が見えた。通話の状態でガスメーター前まで移動して貰うとランプが点灯しているとのこと。希望の光はさらに輝きを増す。復旧の仕方を口頭で説明するが・・・ランプは消えず、ガスは出ないとのこと。希望の光に暗雲が立ち込める。

今度はガス会社へ連絡するが「ご本人」のみの受付とのことで、連絡先を入居者さんへ教えた上で現場へと向かう。ちょうどガス会社と通話中の状態でメーター前の入居者さんの横で操作を見守る。祈りながら一旦事務所に戻り、しばらくしてから再度連絡すると「それでも駄目だったので再度ガス会社へ連絡したところ、ガス栓が少しだけ閉まった状態になっていたので、それを戻したら正常になった」とのこと。とりあえずひと安心であるが、私にもう少し知識があれば、これほど右往左往せずに済んだと反省しきりまま、修理受付のキャンセル連絡をしたが、オペレーターと繋がったのは11分後だった。

ちなみにガスメーターは震度5以上の地震で停止されるが、設置場所により自転車や通行人の衝突でも停止することがある。ちなみによくあるのが公園に近い物件だと「かくれんぼ」の子供たちが接触して停止することがある。

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とりあえず画像は撮っておく2

賃料未納があった。

いつもきっちりお支払い頂く高齢の入居者さんだったので、催促よりも色々な心配を含めて携帯へ電話するが現在使用されていないとのこと。部屋に向かい、チャイムを押す。室内の照明はついており、エアコン室外機の作動音が聞こえるものの反応がない。心配要素がさらに増える。玄関に催促状を貼り付けし、庭の干しものを撮影をする。入居者さんの生活状況を比較するため、もう数年前から同様の案件が起きると習慣的に撮影しておく。撮影後に事務所に戻り、賃貸保証会社へ事故報告を行う。

翌日再度訪問すると、玄関の貼り紙はそのままで、「次なる事態」を想定しながら庭側に回ると、前日と洗濯物が違っていた。

この瞬間に「最悪の事態」が避けられたことに少し安堵し、同日入居者さんから丁重なお詫び連絡が入った。とりあえずでも撮影することは大切なのである。

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生存確認

先日管理物件に入居されている高齢者さんへの生存確認依頼の連絡が担当している介護士さんから入った。

このような依頼は久しぶりで本ブログによると2017年ぶりであったが、それなりに回数を重ねているので警察立ち合いを要請して貰い、合鍵とビニール手袋を持ちアパートに向かう。頭の中で「万が一」の場合の今後の手順や対応方法をおさらいしつつ、現地で二名の介護士さんと合流してしばらくすると警察官が三名来られ、総勢六名での立ち合いの元で開錠して入室。何度経験しても緊張が走るものの不在だったことに胸を撫でおろす。

そしてしばらくして近所を通った際に、またも警察官が数名路上に立っていた。何か確認し忘れたことがあったのか?と近づこうとするとすぐ隣のアパートで同様な生存確認があったらしく、こちらは室内に「担架」が運び込まれていた・・・

今後も増加するであろう生存確認であるが、これまでの経験上、貸主や管理会社、親族、会社関係、介護関係者等のどのような立場であろうとまずは警察官による第三者の立ち合いを行うべきで、立ち合いがない状態での開錠は後々非常に煩雑になるので注意が必要である。ただ今回合計六名もの人が一時間以上対応に当たった。開錠と入室についての様々な規制や制限についてあれこれ考えてしまう。

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