みなさん、こんにちは。ミタス一級建築士事務所の清水です。
先週はブログアップが少なくて、身体の調子を心配して頂いたメールを
何人かの方から頂きました。どうもありがとうございました！
身体は、いたって健康で、いつも半日か一日休めば疲れが取れますので大丈夫です！(^^)ゞ
さて、昨日メールで相談のあった内容から、ひとつの部分のみ一般論として紹介します。
「建築条件付で、工事が遅れている。急がせて手抜きをされるのは嫌だし、
遅延金を払わなくて良いなら、しっかり造ります。と業者に言われました。
どうしたら良いでしょうか？」
という内容です。みなさんは、どう考えますか？
まず、遅延金は契約書でいくらになっていますか？
１日に付き、４０００分の1、３０００分の1？１０００分の1？
それだけではいけません。よく読んでください。
契約金額の４０００分の1なのか、
契約金額から出来高を引いた４０００分の1なのかで大きく違います。
これが重要なポイントです！弁護士さんもこれがどういう意味になるかを知らないのです。
建物が２０００万円の契約金額としましょう。
契約金額の４０００分の1であれば、１日５千円です。１ヶ月で１５万円。
これが、契約金額から出来高を引いた金額の４０００分の1になると、
引渡し時に予定時にはかなり工事は進んでいますから、
通常は90％は終わっているはず。手直しだけなら、ほぼ100％です。
仮に90％が終わっていたら、
２０００万円から１８００万円を引いた、残りの10％の２００万円が対象です。
これの４０００分の1ですから、１日たったの５００円！ 1ヶ月で１万５千円！
バカバカしいですね。ところが、よくあるのです。この内容の契約は。
どうです？契約によってかなり違いますね。遅延金が当てにするほどの内容に
なっているかどうかをまず調べて下さい。
本来は契約時に抑えるべきことですし、私は契約前にアドバイスしています。
ミタス一級建築士事務所が設計監理契約を行うときは、
これを必ず契約金額のいくらと決めて、記入させています。
さて、今回の相談ですが、「遅延金はいらないから手抜きしないでやってくれ」と
無条件に言って良いものでしょうか？
そうすると工事の終わりがいつになるかわかりません。
着工が遅れたり、現時点で遅れているとします。
さらに多少の遅延は許される状況ならば、その範囲内で
「１ヶ月分は遅延金は要らない。しっかり造ってね。
そのかわり、それを過ぎたら遅延金をもらう。」という内容を書面で交わします。
そういう歯止めと書面での約束が必要です。
他にも、細かいテクニックや注意事項はありますが、
オープンにはしないでおきましょう。
考え方としてはこういうことです。
何度も言っていますが、素人のみなさんは、プロに簡単に丸め込まれてしまいます。
契約後やトラブル後ではなく、契約前にもっと調べるか、検討をして下さい。
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最近、住宅のトラブルなどに関するメールや電話での相談が多いです。
但し、
①匿名の人にはお答えしていません。
②外出していると私の「携帯番号を教えて欲しい」と言われる方もいますが
お教えしません。
③外出していると「電話を欲しい」とおっしゃる方がいますが、電話はしません。
あくまで、ボランティアとしての社会貢献の一貫です。
無料で第三者ですから、私も思ったことをズバッと言いますから、
スッキリして喜ぶ方もいれば、
気分を害される方もいらっしゃいます。
相談者が必ずしも、かわいそうな被害者とは限らないからです。
ハッキリいうと、単なるワガママ、自分のことを棚に上げたエゴ、
こういう方にもハッキリ申しあげます。
建築紛争の調停委員のときも、客観的な意見を言い過ぎているかもしれませんが、
私はそのために調停委員を引き受けています。
訴えられた方が被害者ではないか、と思うこともあります。
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