五里霧中！ ～新オフィスは未完成

港区東麻布から、中央区勝どきへ。

5月10日より、新オフィス、営業開始であります。

勝どき駅、徒歩3分。

見通しのよい直線道路の両サイドに建つビル＆高層マンション。

・・・これって、個人的には10年前に仕事で行っていたマンハッタンの風景に近いような気がするのだが、他の人たちとは共有できないかな。。。



今回、内装が少し奇抜なカンジです。

前々回のオフィスは水天宮にあり、昭和30年代の内装にTVの取材がきたりしたけど、

今度はどうでしょうか・・・・？


オフィス入り口に鎧兜が飾ってあったり、

会議室のトビラが花札（のデザイン）になっていたり、

あー、会議室のひとつなんか、絵師の方が壁に富士山の絵を描いてくれたり、・・

まぁ、ちょっと個性的なカンジであります。


お近くにお寄りの際は、ぜひ遊びに来てもらいたいものですね！


・・まぁ、完成まではもう少しかかりそうです。。

本社移転先、決まったであります！

本日、移転先物件の鍵を頂いてきました。

今度は、東麻布、東京タワーが目の前にあるというロケーションです。


突貫作業の連続で、予測しつつも、なかなか当初のスケジュール通りに行かないものですね。。


まぁ、最初は6月末日を目処に移転スケジュールを組んでいたのですが、

結果として6月16日から新オフィスで稼動開始できそうです。


5月末日移転に前倒しして進めて、6月中旬となってしまったわけで、
なかなか上手くいかないものです。


あと2週間、新オフィスで、よいスタートをきれるように頑張りたいものです。

そして、従業員の皆さんにとっても、ある部分既得権が奪われてしまうかもしれませんが（例えば、自分のスペースが狭くなるとか、かな）、

まぁ、この機会に整理整頓して、仕事環境の改善となるようになるとよいなぁと思っております。


まずは、オフィス探しにご協力頂きました皆様に感謝です！！

本社移転先探し ～どうやら、ひと段落であります

2月最後の週あたりから、本社移転先の候補物件を探し始めました。

かれこれ、1ヶ月たちます。


そして！

本日、なんとか候補物件を絞り、いよいよ審査申し込みまでこぎつけました。。


この間、

170件ほどの物件資料を見て、

50件ほどの下見（内見）をして、

10数件、社長を連れて、判断を仰ぐことに。。。



・・・同じエリアを、違う業者の方々と、あっちこっちに行ったり来たり。


しっかし、あるものですね、オフィスビルの空室というのは。


最終的に決まったビルは、昨日、私自身が下見に行って、今日、社長に見ていただいたもの。

ご縁をいただけてよかった。。。。といっても、これから審査があります。

無事通過しますように！

本社移転！ ～物件さがしのたび③

役員と事業部門統括責任者とともに、物件見てきました。

結果から言えば、まだ移転先を確定できませんでした。。。


現在、来期の予算策定をしているフェーズですが、
（おそらくどこの企業も同じだと考えますが、、）
販売管理費の中でも「人件費」「地代家賃」の占める割合は、とにかく高い！

コスト削減を劇的に行うには、やはりココをどうにかできればよいのではないかと考えるわけで、、
地代家賃は、「痛みを伴わない」リストラ項目として、取り組めるわけです。

現在、坪単価＠18,000円×215坪＝3,870,000円/月額の家賃負担。
これに坪単価＠3,000円の施設関連費（清掃費＆光熱給水費）が加算され、
（勘定科目の相違はありますが）毎月約450万円のコストが発生しています。

こいつを、約半分にするのが、私の中での目標！


てなわけで、とにかく経済的な物件を！として役員にぶつけてみたのですが、
ちょっと、引っかからなかったようです。

私の中での第一候補は次のような概要でした。。

【面積】150坪　　【坪単価】＠12,900円（共益費込）　　【保証金】5ヶ月　　【フリーレント】3ヶ月　

都内で、150坪、月額1,935,000円なんて、なかなか無いと思うのですが。。。

しかも、いまどき「フリーレント」なんて条件提示にはないと思います。


あぁ、すっげーコスト削減のチャンスだったのに。。

フリーレント3ヶ月って、600万程度のコストセーブでっせ！

どぉしてダメだったでありますかぁ～！！

・・・それは、すぐ下のフロアがボーリング場で、ちょっと音が気になったから　エヘッ




当社の従業員数は35名程度。新卒5名の入社を見込んでも40名の会社。
世の中の相場からすれば、きっと90～100坪程度の規模を借りれれば十分なのでしょう。

しかし、現在は215坪。
人間は不思議なもので、現状から150坪のビルに移転しても、きっと窮屈に感じるのでしょうね。
したがって、100坪程度の選択は、ない！と思っています。


できるだけ広く、そして安く！

もう少し頑張ってみるのだ！！

本社移転！ ～物件さがしのたび②

この2週間ばかりで、90件ほどの紹介物件の書類審査を行い、
40件ほどの内見をしました。。


探してみると、結構、物件って出てくるものですね～


一般的な相場からすると、へぇ～と思えるような格安な物件まで、探し続けてると出てくるものです。。。


図面の上では似たような物件も、実物に臨むと、全くことなった印象・・・


早いトコ決めたいものです。

コスト削減が目的なので、その趣旨からはずれないように、見極めていきたいと思ってます。

来週より、役員同行で2度目の内見に入ります！

本社移転！ ～物件さがしのたび①

当社の内装は昭和30年代をモチーフに造作されています。

この内装ゆえに、様々なメディアの取材を受けます。
（来月には、テレビで放映されますね～）

社員数40名弱。

賃借面積215坪

1人あたりの賃借面積の、なんと世の中の数字からかけ離れたことか！




・・・というわけで、身の丈にあった賃借面積の物件に移転することになりました。。

今回の目的は、ズバリ！月額固定費の低減にあります。
来期（4月から～になります）中に移転を行い、
できれば期中にイニシャルコストの回収を図り、
通期でキャッシュアウト額の抑制を実現したいと考えています。


先日、シュミレーションを行ったところ、
初年度については、ミニマム・プランで1000万強の持ち出し増となったのですが、
こいつを
「プラマイ・ゼロ！　　むしろプラ～！！」
にしようと目論んでいるのです。


かつて交渉できた「フリーレント」も今は、ほとんど無いようです。
「フリーレント」：入居時に数ヶ月程度、家賃の免除をしてもらえる制度

したがって、
　①保証金を抑えて、
　②月額家賃を今の半分程度にして、
　③今のビルの原状回復費を抑えて、
　④新規賃借ビルの内装造作費を抑える、
などということを積み重ねていこうというわけです。

①保証金を抑えるには、単純に保証金が安い物件を探せばよいのですが、他に保証金保証を利用する手があります。
　家賃1ヶ月程度の手数料を支払い、保証金負担を半分程度にするというもの。
　確かに最初に預託する金額は抑えられますが、契約更新時に都度手数料が発生するので長期賃借するのなら、かえってコスト増になる可能性あり。

②賃料抑えるには、坪単価安い物件探すしかないですねー
でも初期の設備投資が少なくすむのであれば、多少高くなっても良いかなぁ～

③相見積もりとって、経済的合理性で判断するしかないと思っています。
先日、ビル管理会社が関連会社（現状回復工事業者）を紹介してきましたが、そんなナァナァなことはしません。
当社の下のフロアに、工事施行ができる会社がテナントとして入っているので、そこに見積もりもお願いしようと思っています。
まさかビル管理会社も、自分達のテナントに対して、見積もり内容のケチを言うことはないでしょう。

④スチールパーテーションでの造作は採用しないつもりです。
・・・実は、スチールパーテーションで内装作ると、高くつきますものね。
解体して再利用、とかできなくなりますが、軽量鉄骨たてて、壁を造作するつもりです。


・・・な～んてこと考えながら、今思っているのは、あと3～5年ぐらいで解体予定のビルがないかなぁ～ということ。

坪単価1万円台前半で借りられて、原状回復の必要が無い物件、てなわけです。


ちょっと前に、銀座で2年後に解体する、ってビルがあったらしく、坪単価通常3万が⇒2万で貸し出ししていたようです。

そういうのが、いいよなぁ。。。



まぁ、とにかく、明日は物件の下見で一日中、外出であります！

14件、見る予定～

設備投資！

社長室にサウナ、茶室 ＮＯＶＡの猿橋前社長(共同通信) - goo ニュース


仕事をしやすい環境は大事だと思うが。。。

「我」に走っては、いけませんなぁ。。。


役員だけに限らず、
自己主張ばかりの人には、周りがついていきません。


会社は組織戦を戦うわけで、
当然に、組織の統制（指揮命令の遵守、報告連絡の徹底）は大切なわけでありますが、それが一方通行になってはいけません。。。


私は今まで優秀・有能な方を何名か見る機会に恵まれました。
私自身の目標としている方も、その中に含まれます。
（ん～、ここ2年ばかり、魅力的な方にはお会いしてないですが。。。）


共通することとしては、
皆、自己主張をあまりしない、ということ。

まぁ、本物であるからこそ、虚勢を張らないということなのだと思います。


そして、皆、個人で結果を出そうとしないのです。
周りの人間を（支配ではなく、）協力する（させる）ようにして、結果を出しています。

自己主張ばかりの人は、結局のところ、信頼が得られず、一様に結果をだしていません。もしくは一時的な結果のみです。





おそらくは、これがキモなのだと思います。


「個」ではなく「組織」で戦うということ。
そして「組織戦」で求められること。


ハダカの王様にならないように気をつけたいものです。


とにかく、自分自身がそのような状態に陥らないように気をつけようと思っています。

だって、組織の枝葉末節にあたるような方にも、役職者と同じだけの「感情」「願い」があるのですから。