アパート建築＾＾

　
　今日はＪＲ津田沼駅南口土地区画整理組合の第３回総会が開かれた。習志野商工会館の会議場がほぼ満杯、何点かの質問の手が挙がったが、すべての議案は無事承認となった。

　昨日は遅くまでハウスメーカーと自社アパート建築の打ち合わせでブログの更新が出来なかった。＾＾来月から着工に入る、当社なりのコンセプトを持って、間取りや外観デザイン、部材やグレードを考えて注文している。

　昨夜は室内照明に関して細かく打ち合わせた。メーカーにはすべてに於いて「アパートだから」と言う概念は持たないで欲しい旨お願いしている。何棟も建設しているメーカーにしてみれば得てして「アパートはこれで充分」、「万人受けするものにしておいた方が無難」と思い込んでるフシもある。（確かにコストと収益のバランスもあるし、豊富な建設経験が的確なアドバイスにつながっている点も否定するつもりはありません。）

　地域密着企業として当社なりのこの地域の入居者ニーズは把握しているつもりであり、その中でも入居者ターゲットを絞り込んで満足頂ける住まいを提供したいと考えている。またそう言った考えが、大家として築年数が経ったアパートの入居者募集競争を勝ち抜く道だとも思っている。

　　　　　

　この秋には竣工予定です、ご興味のある方は是非検討してみて下さい。＾＾

　
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新装 宅建東葉支部

　
　昨日は宅建東葉支部の役員会が開かれた。私の担当する相談委員会からの議案も上程させてもらった。

　宅建協会東葉支部の事務所は八千代市役所に隣接するビルの２階に入っていたのだが、１階に入っていたテナントが退去したので１，２階とも使用する事となった。改装も済んで昨日が新しい会議室での初会合であった。＾＾

　事務所の増床に伴い、又これからも目指していく公益団体の公益事業の一環として支部事務所で無料不動産相談を開設する事にした。

　これまでも市役所を窓口に、習志野地区は京成津田沼駅サンロード６階で毎月２回（原則第１、３金曜日）、八千代地区は市役所で月１回（第３金曜日）市民不動産相談を開いているが、八千代地区は月１回だったので第１金曜日に支部事務所で行う事にした。

　今後、役所の広報紙等で告知、露出していく予定であるが、お気軽にご相談にお越し頂きたいと思います。＾＾

　宅建協会東葉支部　

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八千代市役所の桜

　
　昨日は朝から税理士さんと年度末決算の打ち合わせや新しいコピー機の搬入、設定で午前中は一杯。午後から宅建支部で苦情相談の聴聞会に出席。

　宅建東葉支部は、八千代市役所の隣にあるビルに入っている。駐車場から支部へ歩いていると市役所の周りの桜がきれいだったので携帯でパチリ＾＾。

　苦情相談の案件は先日の業者が対象で、他の消費者さんからの同様の苦情であった。どう見ても業法違反であり、刑事事件になってもおかしくない。被害者を前に、その業者はしおらしい態度でお涙頂戴の言い訳三昧。人の良さそうな被害者の老夫妻がもらい泣きしてしまう始末…。（その業者の違法行為を叱責している我々がいじめている様に見えるらしい。）人の良さに付け込んだ違法行為は断じて許せないのだが、相談者が その業者に対する金銭貸付で問題を自主解決すると言う。その解決方法は薦められないと話すも本人がそれで良いと言い張る。金銭貸借の分野は協会としても救済できなくなってしまう…。（宅地・建物に関する取引行為が協会の管轄範囲）　業者が約束を守り、円満に解決する事を願うばかりである。

　夕方から税理士さんと決算の打ち合せの続き、忙しかった3月もあと数日…。

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プライベートガレージ 八街ベース２

　
　ガレージの中に入ると、ロフトの様な中二階構造になっている（建築確認では床面積は２階構造にさせられたらしい）ロフト部分の下が、大型スピーカーのオーディオが設置されていて、ソファーでくつろぎながらプロジェクターで映画等ＤＶＤ鑑賞できる＾＾（隣家も離れているので大音量でも気兼ねしなくてイイ＾＾楽器演奏なんかには最高だと思う。）

　　　　　　　　　

　奥にはスポーツジム並みのトレーニング器具が並んでる。（ジムに通うのは億劫だが、こんな環境の自宅なら私でも脱メタボできそう＾＾）
　
　ロフト部分もかなり広い。今はおちびちゃんの遊び場になっているそうだが、色々使い道がありそう。（ロフトから見下ろすとかなり広い、パーティー会場にもってこいジャン＾＾）

　　　　　　　　

　１階部分の床面積は２０坪との事、内壁も断熱材入れて板張りされている。空調も業務用の大型エアコンが設置されていた。（暖房は強力なストーブの方が早いので使っているとの事、実際どこかの倉庫のような底冷えする寒さは全然感じなかった）気になる費用も知り合いの大工さんが安く請け負ってくれたらしい。金額を聞いて驚いてしまった＾＾

　　　　　　　　

　Ｆ君には、二人の男の子と末娘のお嬢さんの３人のお子さんがいる。このガレージも近い将来、上のお兄ちゃん達に乗っ取られちゃうんじゃないかなぁー＾＾あ～、それにしてもこんなガレージが欲しいなぁー、ハーレー入れて、トレーニング器具入れて、シアターにして…。２０坪とは言わないから１５坪、いや１０坪でもいいんだけど…。＾＾ 　

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八街ベース

　
　昨夜、八街にあるＦ君のお宅を訪問させてもらった。Ｆ君は十数年前に当社に勤めていたのだが、実家の家業を手伝わなければならない事情で退社した。今でも時々食事したりする間柄である。＾＾あの頃は20代前半だった彼も今では30代後半、当時は独身だったが、その後にきれいなカワイイ奥さんをもらって（結婚式では来賓スピーチをさせて頂きました＾＾）今では３人の子を持つ良き（？）パパである。家業も順調のようであり、他にも所有する貸店舗等の不動産契約は当社でお手伝いさせて頂いている＾＾。

　八街のＦ君宅は、確かに長閑な田舎風景である＾＾しかし驚いた事に所ジョージの『世田谷ベース』さながらのお宅であった＾＾門から玄関までは車がすれ違える敷地内道路になっており、自宅奥にプライベートガレージが建っていた。広い庭は、樹木が造作されていてバーベキューパティーなどもよく開くそうである。

　そのＦ君の憩いの場であり、遊び場のプライベートガレージに入ったらまたビックリ！明日、写真付でご紹介致します＾＾。

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マンション建替え円滑化法 ３

　
　組合認可に向けての作業は着々と進み、晴れて平成18年6月に組合設立総会が開催された。建替え円滑化法の適用での県内初の組合認可である。組合員として事業展開を見聞してみると、やはり、今後のマンション供給の主流になるであろうと想像できる。何故なら関係者がそれぞれに利益を享受できる、俗に云うＷin Ｗinの関係に思われた。皆に喜ばれる事業は成功するのではないだろうか。

　稲毛団地で見てみると まず所有者だが、老朽化してきての耐久性や修繕等（修繕できれば良いが構造的にできない面も多々ある）の心配・不安、また、住宅設備の近代化（今時のボタン一つでお風呂も沸いたり、システムキッチンの方が便利であろう）、それに家族構成や年齢等ライフスタイルの変化に伴う間取り変更（稲毛団地も今の時代ではかなり狭い３Ｋ（41㎡）のような間取りだったが、少人数ならば広めの１ＬＤＫの方が住みやすいだろうし、また逆に広い間取りの部屋に買い増しも出来る）そしてそれまでは売るに売れない相場価格だったのが、何倍かの価格に上がる。メリットは大きいのではないだろうか。（建替えたマンションにそのまま住まわれる方は１割くらいだったように思う）

　デベロッパーにしてもメリットは大きいと思う。他社と価格を競いながらマンション用地を購入して（今は非常に困難になっている）建物を建設し販売してたのが、出来合いの床を買って販売する、非常に資金効率が良い。また古い既存のマンション等は好立地に建っているものが多いので、新規に事業地化する土地より売れるかどうかの販売リスクが軽減できる。

　また金融機関にとっても不良債権化の回避につながる。（現に稲毛団地でもその後私が購入した部屋の方はバブル期に購入されていて、残債が計画前相場の倍くらい残っていた、金融機関にとっては担保割れ物件であった）　

　近隣住民の方にとってはどうだろう？老朽化して何時スラム化してもおかしくない建物よりセキュリティーのしっかりした近代的で綺麗なマンションの方が街のイメージや景観は良いのではないだろうか。その他にも行政は固定資産税の増収等々…多くのメリットが生まれると思う。

　組合に参画してみて、円滑化法による建替え組合事業が、今後のマンション事業のビジネスモデルとして確立していくだろうと確信致しました。

　長々と建替え組合事業に関して書いてきましたが、その後買い増しした計４戸を『レジデンス稲毛台』マンションの３戸に権利変換したので、よりリーズナブルな価格設定での販売を予定してます。＾＾

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マンション建替え円滑化法 ２

　
　計画前の稲毛住宅団地の市場での相場は国産車１台分くらいであった。ただそれでも購入者はほとんどなく、売買事例もかなり前のものしかなかった。総戸数は２４０世帯もあり、同意をまとめるのも大変なのではないか？もし同意が集まらなければ組合設立も無く、勉強の場にもならない。所有者の同意の様子をみてから判断するかと軽く考えていた。

　円滑化法による建替え事業が、今後のマンション事業のビジネスモデルとして非常に魅力的なものと思ってはいたが、建替え組合事業の流れまでは掌握できていなかった。（何せ円滑化法による組合事業の千葉県での第１号物件なのである）デベロッパーが所有者に対する勉強会を重ね、同意書集めに回ったら感触がすこぶる良いとの事。（折からの耐震偽造問題等で古い老朽化した建物に対しての不安も大きかったようである）その様子から私も組合設立認可までいけるだろうと考え、購入することにしたのだが、もうその時点での購入は難しくなっていた。と言うのも建替えに対して売却希望があれば組合で買い上げる約定もある旨の説明もされていた。その額が何と計画前の市場相場の約３倍、ベンツ１台分位であった…。

　組合設立認可の目途が見えてきたら、何とか所有者（組合員）として参画して勉強したい思いが強まった。そんな時、デベロッパーから１戸購入しないかと話がきた。何でも所有者の一人が破産して管財人である弁護士から相談があり、組合での買い取り金額は決まっているが、実際に決済できるのはまだまだ先なので、その金額ですぐに買ってくれる人はいないかと言うものだった。勿論二つ返事でＯＫを出した。…つづく。

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マンション建替え円滑化法

　
　今日は仕事の話をちょっと…＾＾。昨年暮れに稲毛に建築中のマンションを見に行った、『レジデンス稲毛台』と言う低層タイプのマンション、来月あたりに竣工で３月から入居可能との事。何故見に行ったかと言うと、このマンションの３戸分を所有しているのでそろそろ販売をかけようかと思い、販売会社の価格や状況、建築の進捗を見に行った次第です。

　このブログで宣伝するつもりで書いているのではありませんが＾＾（そちらは今後当社のホームページにアップする予定です。）何が書きたいかと言うと、このマンションの事業経緯なんです。このマンションは元々は稲毛住宅団地と言う築４０年以上経った古い団地（住宅公団の日本で第１号の分譲団地）でした、それを建替えたのです。

　一般的にマンションの建替え事業は非常に難しい面が多々あります。中でも区分所有者の個々の事情で、ローンの終わっている方は良いのですが残債の残っている方はそのローンを抹消しないと取り壊しできません。その問題をクリアすべく 『マンション建替え円滑化法』なるものが平成14年6月に法制化されました。区分所有者による建替え組合を県の認可をもらって設立するというもので、例えて言うと組合制土地区画整理事業のマンションバージョン的なものです。

　２年前に、この円滑化法を利用した建替え組合事業のパイオニア的デベロッパーが稲毛住宅団地を手がける計画があると聞いた。建替え事業は、今後のマンション事業の主流になっていくのでは　と考えていた私も権利者（組合員）として一から参画して勉強してみたい思いが強かった、ただ築40数年経った古い団地を購入するリスクも考えると…。つづく＾＾

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「住まいの夢工場」見学

　
　今日は、区画整理組合の第二回総会が開かれ、２０人の総代が選出された。総代会が設けられた事によって、今後は総会の開催数を減らす事ができるであろう。

　昨日、Ｓ水ハウスの『住まいの夢工場』見学会に当社の主任と二人で参加してきた。別にＳ水ハウスの提携店と云う訳ではないが、ハウスメーカーの現在の最新技術を見聞しておきたかった。茨城の古河市にある現地へと船橋市役所前から観光バスで送迎してくれた。

　現地はその名の通り住まいのテーマパークの様相である、業界トップメーカーだけあって規模と云い、内容と云い他社のそれ（工場見学会）を圧倒しているように感じた。近郊各地からバスで３００人以上が来場してたんじゃないかな？

　防犯のガラス割り実演から防音や結露の技術体験、また良くＴＶなどで見る耐火テストや地震時の耐震・免震の体験実験などetc…。自由時間には、一般的な間取り住宅でのアイデア館や賃貸アパートのテーマ館も見学してきた。 丸一日見て回ったので、かなり疲れた＾＾

　残念ながら、ライバル他社対策で施設内は一切撮影禁止であった。最新技術を実際に見学・体験することで、これから住宅やアパートを建築されるお客様にカタログ説明だけでなく生きたアドバイスが出来る様にしたいと思っている。

　ＰＳ．私が快適さを満喫している全館冷暖房システムのテーマ館が無かったのが不思議である…。

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全館空調

　
　先日Ｓ水ハウスから自宅を紹介させて欲しいと連絡があった。全館空調システムを検討しているお客さんが、新築や未入居の家でなく、実際住まわれているお宅のお話を聞きたいと要望されているとの事、その方が日曜日にいらした。

　以前ブログにも書いた全館空調システムの快適さをお話した。正直にお話したのだが、T芝とS水ハウスの宣伝マンのようになってしまう＾＾電気代を気にされてたので、今月の電力会社の請求書までお見せする＾＾思いのほか安いので納得された様子＾＾

　全館空調で建てて２年半が経つ、ホントに快適なシステムだと実感している。見に来られたお客さんもかなり気に入られたようだ＾＾。S水ハウスで建てるのかなぁー？＾＾