売契に私道が無い（終）

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今回はWさん側が少し欲を出したことで残念な結果となってしまいました。これでは私道部分の相続登記費用も回収出来ないので、結果的にＷさんは自腹を切ったことになってしまいますしね。

これは私個人の意見ですが、そもそも３０年前の売買契約時に私道負担があることが分かっていたならば、売買契約の対象に当然含めていたでしょうし、含めたからと言って売買金額がその分、例えば１０万円とか、２０万円とか増えていたとは思えません。

また、３０年分の私道持分の使用料を過去に遡ってＩさんに請求するのもおかしな話だと思います。名義変更が漏れていたことで、この間の固定資産税等をＷさん側が実際に負担していたわけでもないからです。

だから、私としては、Ｗさん側に欲張らずに快く協力をしてもらいたかったのです。

ところで、このような事態を招いたそもそもの原因はどこにあったのでしょうか。

１つ目は、双方の不動産仲介業者ＤとＭの調査不足だと私は思っています。ご近所の方々が私道持分を持っていることは登記簿を確認すれば容易にわかることなのにそれをおろそかにしたとしか思えません。たとえ私道部分が『位置指定道路（いずれは市に寄付されることも多い）』になっているとしてもです。ちなみに、重要事項説明書には位置指定道路である旨は記載されています。売主・買主はけっして安くはない仲介手数料を支払うのですから、ＤもＭも最低限その責任を果たしてもらいたかった（Ｍは既に倒産しており、ＤはＭの責任だと言っているとのことです）。

２つ目は、ご自宅の相続登記をした際に道路持分を漏らしたことです。多分、司法書士に依頼していたでしょうから、当然その司法書士の怠慢と考えます。権利証や名寄せによる評価証明書を確認していたならばこのような事態は起こらなかったでしょうから。ちなみに、今ではご自分で調べれば登記申請出来るでしょうが、３０年前だと情報が少な過ぎて無理だったと思います。

３つ目は、これは３０年前の決済を担当した司法書士には酷な話かもしれませんが（当時の司法書士にはそこまでの確認義務は無かったから）、公図や重要事項説明書を確認しておきさえすれば、当然に道路持分も登記したことでしょう。

Ｉさんにとっても、Ｗさんにとっても、不運が重なってしまったとしか言えないような話でした。

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売契に私道が無い（２）

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早速、その私道持分がまだWさんのご主人名義のままだったので、まずWさんの息子さん名義に相続登記をお願いし（これは私が担当しました。Wさん名義にしなかったのは今は仙台に住んでいるからです）、Ｉさんとの交渉はその後にするということになったのですが、その交渉の場は事の経緯をある程度整理して説明出来る私の事務所となりました。

それが今週の日曜日の話です。

双方とも私道持分名義の移転の必要性は理解しているし、そもそも私道持分なんて金銭的評価を付けづらいものなので、Wさんが負担した相続登記費用プラス２、３万円で話がまとまるだろうと私は考えていたのですが、Wさん側が名義移転の対価として３０万円を要求したことから（Wさんの息子さん曰く、３０年分の使用料だそうです）、Ｉさん側の予算と折り合いが付かず、結局はＷさんが断ってきたことでこの話はここでおしまいということになってしまいました。

なんだか残念です（３に続く）。

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売契に私道が無い（１）

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皆さんは『私道負担』という言葉を聞いたことはありますか？

ご自宅など不動産を購入した場合に出てくる言葉なのですが、今回はご自宅購入後約３０年経過した後にある問題を伴って出てきた言葉なのです。

以下、事の経緯を簡単に説明します。

Ｉさんは、約３０年前にＷさんからご自宅を住宅ローンを利用した上で購入しました。ちなみに、共同仲介（Ｉさん側の不動産仲介業者はＤ、Ｗさん側の不動産仲介業者はＭ）でした。ところが、双方に不動産仲介業者が付いているのにもかかわらず、ご自宅の目の前にある私道の持分移転登記がされていなかったのです（売買契約書を確認しましたが記載されていませんでした）。

３０年も経った後になぜこの話が持ち上がったのかと言いますと１０年ほど前に私道の舗装の話が持ち上がったことが発端です。舗装を円滑に行うためには私道の共有者全員から印鑑をもらう必要があるとのことで、調査の結果、Ｉさんだけが私道の持分を持っていないことが分かったのです。ちなみに、正確に言えば、共有者全員の承諾が無くても舗装工事は出来ますので、そのときはＩさんが事情を説明することで手続を進めることは出来ました。

とはいえ、Ｉさんは、舗装工事の際はかなり骨を折ったことから、私道持分の名義を移転してもらったほうが良いと考え、ご自宅の売主のＷさんを探したのですが、連絡先が分からなかったので現在までそのままだったのです。

ところが、最近になってWさん側の連絡先が分かったことで直ぐに持分の譲渡をお願いすることになったわけです（２に続く）。

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公証書での登記

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先日、『公証書（宣誓供述書みたいなもの）』を住民票の代わりに使用した所有権移転登記を経験しました。ちなみに、売主は日本在住の日本人、買主は中国上海在住のＳさん（日本人）と日本在住のＳさんの奥さんです。

Ｓさんに関して、このような場合は通常、在上海日本国総領事館で「在留証明書」を取得した上で登記をするのですが、ロックダウンの影響で総領事館が証明書の発行業務を停止していたことから、今回は別の方法を選択せざるを得ませんでした。

それが公証書です。近場の『公証処（公証役場みたいなもの）』で和訳付きのものを１週間ほどで作成してもらいました（和訳出来るかどうかは公証処によってまちまち）。

なお、単なる「Ｓさんがこの住所に住んでいます」とだけ記載されたようなひな型は無かったので、地元の警察で交付された「境外人員住宿登記表」を公証してもらうことになりました。

ちなみに、中国に向けて出国した日付と境外人員住宿登記表記載の日付は異なります。ゼロコロナ政策の一環として４週間隔離された後、「境外人員住宿登記表」記載の住所に実際に住み始めた日付が記載されるからです。

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なぜ受け取らない？

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最近、立て続けに経験したので愚痴ることにしました。それは何かと言うと書類の授受についてのことです。

登記が完了すると、買主の権利証等を指定されたタイミングで指定された住所に書留で送ります。その旨は当然買主には説明しています。それもいつも５分ぐらい時間をかけて丁寧に伝えています。買主もその場ではいつもわかりましたと答えてくれます。

ところが、受け取ってもらえずに戻ってくることが何度か続きました。

先日もこのブログでお伝えしたようにネットで受け取ってもらえたのか、初回の配達で不在となった場合は再配達の依頼をしてもらえたのか、都度確認はしていますので、受け取ってもらえていない場合にはＳＭＳで早めに注意喚起はしています。郵便局での留置期間は７日間だからです。

それでも、戻ってくるのです。

いい大人がこんな簡単なこともしないことで、結果的に私に迷惑をかけるということが分からないのでしょうか。私にとってお客様ではありますが、だからといって「お時間が無かったようですから仕方がありませんね」と肯定は出来ません。私に何かしらの連絡ぐらいは出来るでしょう。

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デアゴスティーニ、続けてもらうためには

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皆さん、デアゴスティーニってご存じですか？

CMでよく見かけるリアルな模型パーツ付き定期購読誌のことです。

私はふと思うのです。

これって創刊号だけ格安で、２号から定価になるじゃないですか？

それをせめて５号とか、１０号まで格安にしたほうが良いのではないかと。

というのも、創刊号だけならば次号の購入をあきらめやすいと思うのですが、数号購入し、ある程度組み立てが進んでいくと途中で高いなと思いつつも続けてしまうと思うんですよね。躊躇すると思うんです。そうはならないですかね？購入したことは一度も無いから想像でしかありませんが。

ちなみに、デアゴスティーニとは創設者の名前が由来だそうです。

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