共有状態の解消

愛読者の皆さん、こんにちは。

不動産を複数の相続人ＡＢで相続したのは良いけれど、他の共有者Ｂと相続後にもめてしまい険悪な関係となってしまった。ちなみに、共有不動産に関する固定費（固定資産税や修繕費等）は相続後ずっとＡが負担している。よくある話です。

このような場合に共有関係を解消する方法（もちろん、Ｂは非協力的）としてよくネットで目にするのが共有物分割請求という手続ですが、あまり知られていない方法として、共有持分買取権というものがあります。

要件としては、（１）負担した固定費を他の共有者Ｂに求償すること（内容証明郵便必須）、（２）求償後１年経過したことです。要件を満たした後にＡがＢに買い取ることを伝えれば強制的に売買契約が成立したことになります。手続的には裁判は避けられませんが、代表的な共有物分割も裁判となるので、その点ではさしたる違いはないでしょう。

では、Ａとしては、どちらを選択するべきか？

確実にこの不動産をＡが取得したいのであれば共有持分買取権を行使したほうが良いと考えます。もちろん、買い取ることが出来るだけのお金を持っていることが前提となりますが…。仮に十分なお金を持っていたとしても、共有物分割請求（訴訟）では、結果的に当事者の希望通りとなるのかどうか不確実（３つの選択肢がある）だからです。

さて…借金等で悩んでいらっしゃる方の精神的経済的な負担を軽くするための相談を主としていますが、そこには不動産や会社の登記も関連してくることが多いのも事実です。それらを含めたご相談を平成１５年から猫研事務所（東京都中野区）でお受けしています。吉田猫次郎さん（事業再生コンサルタント）の相談者数には足元にも及びませんが、それでも面談だけで６００組は超えています。自分の事務所での債務整理に関する電話相談やメール相談を含めたらそれこそ数え切れません。

面談時間は、①１０時４５分～１１時４５分②１３時００分～１４時００分③１４時３０分～１５時３０分④１６時００分～１７時００分となります。
猫研での面談（仕事の状況によっては電話相談に変更することもあります）を希望される方は、

http://www.nekojiro.net/soudan.html

から予約をしてください。

電話相談に関しては面談日とは別でご予約を随時お受けしていますが、日時はこちらの都合に合わせていただいております（１時間程度）。電話相談を希望される方は猫研ではなく直接私の事務所に電話してください。
電話相談や債務整理手続を希望される方は、

http://www.sakipapa.net

記載の電話番号（０４７～）までお願いします。

なお、猫研事務所での面談、私の事務所での電話相談は何度でも無料です。スカイプでも対応可能です。
また、メールでのご相談にも、直ぐに回答できるかどうかはその時の仕事の状況にもよりますが対応しております。

以上、いつものお知らせでした。

では、愛読者の皆さん、今日が昨日よりも良い日でありますように。コロナが早く終息しますように。

特別養子と普通養子

愛読者の皆さん、こんにちは。

法改正された特別養子制度が４月１日から施行となりました。

特別養子制度は、昭和６２年に創設されたのですが、養子となる者が６歳になったら利用できず、また、実父母が家裁の審判確定までいつでも反対出来たことから、とても使い勝手が悪かったようで、児童養護施設等現場の声が法改正を実現させました。ちなみに、新しい特別養子制度は１５歳になるまでは利用出来ます。

家庭に恵まれない子供達がこの先減っていきますように。

さて…借金等で悩んでいらっしゃる方の精神的経済的な負担を軽くするための相談を主としていますが、そこには不動産や会社の登記も関連してくることが多いのも事実です。それらを含めたご相談を平成１５年から猫研事務所（東京都中野区）でお受けしています。吉田猫次郎さん（事業再生コンサルタント）の相談者数には足元にも及びませんが、それでも面談だけで６００組は超えています。自分の事務所での債務整理に関する電話相談やメール相談を含めたらそれこそ数え切れません。

面談時間は、①１０時４５分～１１時４５分②１３時００分～１４時００分③１４時３０分～１５時３０分④１６時００分～１７時００分となります。
猫研での面談（仕事の状況によっては電話相談に変更することもあります）を希望される方は、

http://www.nekojiro.net/soudan.html

から予約をしてください。

電話相談に関しては面談日とは別でご予約を随時お受けしていますが、日時はこちらの都合に合わせていただいております（１時間程度）。電話相談を希望される方は猫研ではなく直接私の事務所に電話してください。
電話相談や債務整理手続を希望される方は、

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記載の電話番号（０４７～）までお願いします。

なお、猫研事務所での面談、私の事務所での電話相談は何度でも無料です。スカイプでも対応可能です。
また、メールでのご相談にも、直ぐに回答できるかどうかはその時の仕事の状況にもよりますが対応しております。

以上、いつものお知らせでした。

では、愛読者の皆さん、今日が昨日よりも良い日でありますように。コロナが早く終息しますように。

『＃食べよう習志野』キャンペーン

愛読者の皆さん、こんにちは。

他の市町村でも同じでしょうが、習志野市でも、新型コロナウイルスにより多大な影響を受けている市内にある飲食店を応援するため、テイクアウトやデリバリーを行っている店舗を紹介するキャンペーンを実施しています。

https://www.city.narashino.lg.jp/jigyosha/sonota/tabeyou2020.html

我が家もときどき利用しています。生まれ育った京成大久保の町がこのまま寂れていくのは嫌だからです。

さて…借金等で悩んでいらっしゃる方の精神的経済的な負担を軽くするための相談を主としていますが、そこには不動産や会社の登記も関連してくることが多いのも事実です。それらを含めたご相談を平成１５年から猫研事務所（東京都中野区）でお受けしています。吉田猫次郎さん（事業再生コンサルタント）の相談者数には足元にも及びませんが、それでも面談だけで６００組は超えています。自分の事務所での債務整理に関する電話相談やメール相談を含めたらそれこそ数え切れません。

面談時間は、①１０時４５分～１１時４５分②１３時００分～１４時００分③１４時３０分～１５時３０分④１６時００分～１７時００分となります。
猫研での面談（仕事の状況によっては電話相談に変更することもあります）を希望される方は、

http://www.nekojiro.net/soudan.html

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電話相談に関しては面談日とは別でご予約を随時お受けしていますが、日時はこちらの都合に合わせていただいております（１時間程度）。電話相談を希望される方は猫研ではなく直接私の事務所に電話してください。
電話相談や債務整理手続を希望される方は、

http://www.sakipapa.net

記載の電話番号（０４７～）までお願いします。

なお、猫研事務所での面談、私の事務所での電話相談は何度でも無料です。スカイプでも対応可能です。
また、メールでのご相談にも、直ぐに回答できるかどうかはその時の仕事の状況にもよりますが対応しております。

以上、いつものお知らせでした。

では、愛読者の皆さん、明日が今日よりも良い日でありますように。コロナが早く終息しますように。

佐季papa散歩（どこかで聞いたような…）

愛読者の皆さん、こんにちは。

自粛要請の最中、皆さんはどのような日々をお過ごしでしょうか？

私は３月からずっとテニスを自粛しています。通っている２つのスクールの内、津田沼のコナミは休館したので仕方が無いのですが、営業している南市川テニススクールも、政府に忖度して、ずっと我慢しています。だから、かなりの運動不足です（でも、体重は増えません。ずっと６５㎏をキープ）。

そこで、この運動不足を解消するために先月後半から家内とお散歩をすることにしました。目安は往復２時間、約１万歩です。

とはいえ、目的も無く、やみくもに歩くのは苦手なので、習志野市のＨＰで紹介されている散歩のモデルコースの内の１つである『習志野七福神巡り』を最初に選びました。

https://www.city.narashino.lg.jp/citysales/shizen/walk/sitihukujin.html

ただし、２時間で回るのは間違いなく無理。多分、丸１日かかることでしょう。私達の場合は４日に分けてコンプリート。

ちなみに、習志野市内のお寺には御朱印というものが無いので、七福神用の色紙（私達は大久保商店街にある薬師寺で１千円で購入）に七福神のスタンプ（これが御朱印の代わり）を押して回ります。通常は、正月３が日と毎月７日に七福神巡りをするものらしいですが、スタンプ（７つの内の５つ）は各寺の目立つ場所に置いてあるので自由に押すことが出来ましたし、残り２つは寺務所（「じむしょ」と読みます。ちなみに、神社の場合は社務所（しゃむしょ）です）でもらうことが出来ました。ただし、スタンプ台は乾いているので、可能であれば自分で用意したほうが見栄え良く押すことが出来ます。

七福神コンプリート後の５月２日（土）は二宮神社まで歩きました。６０年近く、ここ大久保に住んでいながら参拝は初めてのこと。しかしながら、御朱印は郵送でしか受け付けていないとのこと。次回はどこまでお散歩しようか。

さて…借金等で悩んでいらっしゃる方の精神的経済的な負担を軽くするための相談を主としていますが、そこには不動産や会社の登記も関連してくることが多いのも事実です。それらを含めたご相談を平成１５年から猫研事務所（東京都中野区）でお受けしています。吉田猫次郎さん（事業再生コンサルタント）の相談者数には足元にも及びませんが、それでも面談だけで６００組は超えています。自分の事務所での債務整理に関する電話相談やメール相談を含めたらそれこそ数え切れません。

面談時間は、①１０時４５分～１１時４５分②１３時００分～１４時００分③１４時３０分～１５時３０分④１６時００分～１７時００分となります。
猫研での面談（仕事の状況によっては電話相談に変更することもあります）を希望される方は、

http://www.nekojiro.net/soudan.html

から予約をしてください。

電話相談に関しては面談日とは別でご予約を随時お受けしていますが、日時はこちらの都合に合わせていただいております（１時間程度）。電話相談を希望される方は猫研ではなく直接私の事務所に電話してください。
電話相談や債務整理手続を希望される方は、

http://www.sakipapa.net

記載の電話番号（０４７～）までお願いします。

なお、猫研事務所での面談、私の事務所での電話相談は何度でも無料です。スカイプでも対応可能です。
また、メールでのご相談にも、直ぐに回答できるかどうかはその時の仕事の状況にもよりますが対応しております。

以上、いつものお知らせでした。

では、愛読者の皆さん、今日が昨日よりも良い日でありますように。コロナが早く終息しますように。

銀行員が言うことかな

愛読者の皆さん、こんにちは。

先日、懇意にさせてもらっている大手不動産仲介業者（以下、「仲介」と言います）から不動産決済に伴う立会（登記関係書類の確認・授受）業務の依頼がありました。ここは社員教育が徹底していて、いつも安心して仕事が行えます。

今回の立会は、売主側に抵当権の抹消書類の受領という作業が必要でした。すなわち、売主はこの不動産を購入した際の住宅ローンがまだ残っているので、売買代金をこの住宅ローンの残債への返済に充て、抹消書類を受け取り、買主名義に変更する登記と同時に抵当権抹消登記をしなくてはならないということです。

銀行の数が合併などで減る前までは、売主が住宅ローンを組んだ銀行の行員が抹消書類を不動産決済場所まで持ってきてくれたのですが、今は、不動産決済（買主が、売買代金を、売主が住宅ローンを組んだ銀行口座に振り込む）が済んでから、司法書士ひとり、または司法書士と売主が抹消書類を銀行窓口まで受け取りに行くことが普通です。今回もそうでした。ちなみに、売主が利用した銀行は三菱ＵＦＪ銀行（以下、「三菱」と言います）です（銀行名を明らかにしているのには理由があります）。

私の場合ですが、いつもは、売主と一緒に抹消書類を受け取りに行くよりも、自分ひとりで受け取りに行くことのほうが多いでしょうか。もちろん、仲介業者がどこなのか、売主が住宅ローンを組んだ銀行がどこなのか、によって一緒に行くことをお願いすることもあります。

で、今回はどうしたかと言いますと、コロナが流行っていることもあって、自分ひとりで受け取りに行こうと当初は考えました。仲介はしっかりしているし、銀行も三菱だからです。

ただですね、１つ問題があったのです。

それは、仲介から事前に頂いた資料（写し）に『抹消書類の受領書』というものがあって、司法書士がひとりで受け取りに行く場合にはどうしたら良いのか、そこに書いてあったのですが、その受領書に押す売主の印鑑は銀行印または実印と付記してあり、売主は既に銀行印を押してあったのです。

ここまで書いて、何が問題なのか分かりますか？

そうです。私には受領書に既に押されている印影が本当に銀行印なのか確かめようがないのです。昔は通帳に副印鑑が押されていたので、その印影と見比べることで確認出来たでしょうが、今は副印鑑制度はどこの銀行も廃止しています。

じゃあ、実印を押し直せば良いじゃないか。売主ならば不動産決済当日に印鑑証明書を必ず持参してくるのだし。

皆さん、直ぐにそう思いますよね。私もそう思いました。

だから、私は事前に確認のために三菱に問い合わせたのです。

しかし、これは少々驚いたのですが、応対してくれた三菱の銀行員の答えは『余白への別の印鑑の押し直しは認めません』でした。

なぜなのかは分かりません。マニュアルがそうなっているのでしょう。

そこで、その三菱の銀行員に「押されている印影が銀行印かどうか私には確認出来ないじゃないですか」と伝えました。

何と答えたと思いますか？

「お客様を信じていただくしかありません」

これって銀行員の回答としてどうなのかと思いますよ。三菱のマニュアルでもそうするんですかね。勘違いってこともありえるじゃないですか。三菱の銀行印だと思っていたものが実は違う銀行の印鑑だったとか。実印だと思っていたものが、実はそうではなかったとか。つい最近も同様の経験をしていますからね、私は。

抹消書類を不動産決済日に受け取り、その日のうちにすべての登記を申請することが司法書士に求められている作業であり、それが出来ないと私は司法書士としての信用を失うのですから、売主を信じるのか信じないのかという曖昧な問題として片づけられては堪ったものではありません。

さて…借金等で悩んでいらっしゃる方の精神的経済的な負担を軽くするための相談を主としていますが、そこには不動産や会社の登記も関連してくることが多いのも事実です。それらを含めたご相談を平成１５年から猫研事務所（東京都中野区）でお受けしています。吉田猫次郎さん（事業再生コンサルタント）の相談者数には足元にも及びませんが、それでも面談だけで６００組は超えています。自分の事務所での債務整理に関する電話相談やメール相談を含めたらそれこそ数え切れません。

面談時間は、①１０時４５分～１１時４５分②１３時００分～１４時００分③１４時３０分～１５時３０分④１６時００分～１７時００分となります。
猫研での面談（仕事の状況によっては電話相談に変更することもあります）を希望される方は、

http://www.nekojiro.net/soudan.html

から予約をしてください。

電話相談に関しては面談日とは別でご予約を随時お受けしていますが、日時はこちらの都合に合わせていただいております（１時間程度）。電話相談を希望される方は猫研ではなく直接私の事務所に電話してください。
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なお、猫研事務所での面談、私の事務所での電話相談は何度でも無料です。スカイプでも対応可能です。
また、メールでのご相談にも、直ぐに回答できるかどうかはその時の仕事の状況にもよりますが対応しております。

以上、いつものお知らせでした。

では、愛読者の皆さん、明日が今日よりも良い日でありますように。コロナが早く終息しますように。