流山市役所発行の評価証明書に注意

愛読者の皆さん、こんにちは。

先日このようなことがありました。登記費用の見積もりをするために評価証明書を送ってもらいました。物件は流山市内のマンションです。それも最近区画整理が終わったばかりのところ。

評価証明書の記載内容を見て、首をひねりました。登記地積と課税地積とが一致しません。これ自体は珍しいことではなく、公衆用道路として非課税部分があるような土地の場合はよくあることです。ところが、公衆用道路として非課税とも記載されてはいない。その差について何の説明も無いのです。ましてや、登記されている敷地権の持分割合とも異なる持分が記載されています。これはどうなっているんだと直ぐに流山市役所税制課に確認しました。

土地の担当者によると『登記地積と課税地積との差は商業用施設の敷地なので、居住用施設としての登記地積に対する評価で登録免許税を計算すれば良いと法務局とは事前に打ち合わせ済みです』とのことでした。

ただ、評価と登記とどちらの持分で計算すれば良いのかに関しては、そこまで法務局と打ち合わせてはおらず、これは法務局に確認してもらいたいとのことだったので、これまた直ぐに法務局に問い合わせたところ、次のような回答が返ってきたのです。

『流山市役所と評価方法に関し事前の打ち合わせなどしていない。商業用施設部分の評価（法務局の台帳にはこの部分も記載されている）も加え、登記されている敷地権割合で課税価格を算出すること』だそうです。

全然話が違うじゃないか。流山市役所の回答はいったい何だったんだ

お陰様で今年で開業２８年目を迎えました。今のところ、特に大きなミスも無く、仕事を続けることが出来ています。

営業時間は、月曜日～金曜日が９時から１７時（電話は１８時）までで、土日祝祭日はお休みですが、事前にご連絡を頂ければ臨機応変に対応します（HPの記載と多少異なります）。

登記全般に関する電話相談や面談（生まれも育ちも大久保なので開業以来無料を貫いています）、または実際に登記手続の依頼を希望される方は、（０４７－４７３－３３７１）または（０９０－８８７９－０８４９）もしくは（omega@chiba.eeyo.jp）までお願いします。債務整理「手続」のご依頼を受けるのはやめましたが、経験等に基づくご相談はお受けしています。事業再生を必要としている方は猫研（http://www.nekojiro.net/）までどうぞ。

異なる司法書士による連件申請

愛読者の皆さん、こんばんは。

不動産決済時に買主が利用する金融機関によっては所有権移転登記と抵当権設定登記を担当する司法書士が異なることもザラです。特にネット銀行の場合なんかはその傾向にあります。

この場合は当然、抵当権設定登記担当司法書士はその前提となる所有権移転登記の準備が調っているのかを確認をすることになるのですが、従来型の決済（決済当日に売主、買主、司法書士、不動産仲介業者が一堂に会し手続を進める方法）ならばその場での確認で済むことが、エスクロー型（事前に司法書士が売主買主から所有権移転登記に必要な書類をすべて預かり、決済当日は電話連絡等で手続を進める方法）だとそうもいきません。この場合の確認方法は買主が利用する金融機関によっていくつかのパターンに分かれます。

今までは、①申請書のみ抵当権設定登記担当司法書士にＦＡＸまたはメールで送信する方法、②添付書類のコピーもＦＡＸやＰＤＦで送る方法、この２つのパターンしか経験したことが無かったのですが、今回は③添付書類の原本を抵当権設定登記担当司法書士が私の事務所まで確認しに来る方法という３つ目のパターンを経験しました。

東京都内の司法書士なのですが、この確認に手間暇かけることになる分、買主が負担する報酬も結構するのではないかと心配しています。

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京葉信用組合の根抵当権抹消

愛読者の皆さん、こんばんは。

最近、珍しい登記申請を経験したのでご紹介させていただきます。

きっかけは売却を前提とした相続登記でした。登記内容を確認したところ、京葉信用組合名義の根抵当権が設定されています。債務者は被相続人でした。相続人によると、日にちは不明ですが完済しているはずだそうで、ただ単に抹消するのを忘れていたのだと思います。そう言えば、大久保商店街の中ほどにそんな名前の組合が昔あったような気もします。ちなみに、今はジンギスカン料理のお店です。

調べたところ、船橋市湊町二丁目２番１９号に主たる事務所があった『京葉信用組合』は昭和６３年２月２２日に東金信用組合、市原信用組合、朝日信用組合を吸収合併と同時に『千葉県商工信用組合（０４００－０５－０００６９４）』と名称変更し、千葉市中央区院内二丁目１３番１２号に移転しています。

その後は平成１４年８月１９日に事業を『銚子商工信用組合（横芝、東金、九十九里）』と『東京スター銀行（それ以外の地域）』に全部譲渡・解散し、平成２０年１０月１５日に清算決了しています。

したがって、くだんの抹消登記は清算人（登記情報に記載されています。住所も変更ありません）から書類をもらったうえで事前通知方式で行いました。ちなみに、解除証書（解除日には気を付けてください）と登記用委任状はこちらで作成し、相続人の身分証明書のコピー（連絡先も聞かれます）と返信用封筒及び手数料2,000円分の定額小為替をお送りすることになります。

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買戻特約抹消の登記完了証の通数

愛読者の皆さん、おはようございます。

先日、改正後の規定に基づいた買戻特約の抹消登記を初めて申請しました。

今年の４月１日に施行された改正不動産登記法では、売買契約から１０年が経過している買戻特約の抹消登記は所有者が単独で申請出来るようになったのです。

添付書類は所有者（共有ならばもちろん1人から）の委任状のみ。

また、登記完了証は届いたときにこれも初めて知ったのですが１通のみ。単独申請だから当たり前の話なんですけれどね。

では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな１日となりますように 

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登記完了日の伝え方

愛読者の皆さん、こんにちは。

以前は登記申請をした際に依頼者（例えば、相続登記ならば相続人、不動産決済ならば買主、売主、住宅ローン利用先の銀行）に法務局が公表している「登記完了予定日」を伝えていたのですけれど、最近は１週間ほどプラスした日にちを伝えるようにしています。

というのも、登記完了予定日は法務局における作業が完了する日であって、私から実際に依頼者に登記完了後の書類が届く日にちではないからです。今までもときどき登記完了予定日の２，３日後ぐらいに「まだ届かないのですけれど」と電話を受けることがあったので変更することにしました。1人になったので尚更ですが、依頼者に「まだかなぁ」と不安にさせるよりは良いと思ってのことです。

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怪しげな第三者のためにする契約（おまけ）

愛読者の皆さん、こんばんは。

前回の続きです。まずは第一売買契約の売主（所有者）宛に登記関係書類を送り、電話で本人・不動産・意思確認をした後、お送りした書類を返送してもらい、その後直ぐに第二売買契約の売主（第一売買契約の買主）宛に署名押印が必要な登記原因証明情報を送り、電話とLINEを併用して本人確認を済ませました。ここまでで２週間を要しています。ということは、不動産決済当日に当事者が集まらないような方法で行う場合には、当事者の住所によっては、売買契約が済んでから不動産決済まで少なくとも３週間は空けておく必要がありそうです。今回の不動産仲介業者は当初２週間で進めようとしていました。

ちなみに、犯罪による収益の移転防止に関する法律では、登記手続の委任者である第一売買契約の売主と第二売買契約の買主が本人確認の対象となり、肝心の第二売買契約書の売主（第一売買契約の買主）は確認の対象とはなりませんが、登記手続の委任者ではないものの、両方の売買契約にかかわる者として、慎重に本人確認をする必要はあると言えます。

では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、明日が今日よりも幸せな１日となりますように 

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改正された犯収法での対応の変更

愛読者の皆さん、おはようございます。

昨年１２月に「犯罪による収益の移転防止に関する法律」が改正され、不動産決済の受任時の本人確認方法が変更となりましたね。施行は来年のようです。

今までは、個人であれば売主・買主双方の①住所、②氏名、③生年月日の確認だけで済んでいたものが、さらに④売却（購入）する目的、⑤職業までも確認が必要となります。ちなみに、疑わしい取引の場合の行政庁への届出までも必要となるのは、公認会計士・税理士・行政書士だけで、司法書士と弁護士は除外されています。

確認事項は増えましたが特段面倒になったなという認識はありません。宅建業者はそもそも今も④⑤は確認事項でもありますしね。ところで、①②③は身分証明書等で裏付けが取れますが、④⑤は何か裏付けを取る必要があるのでしょうか？そこまで要求されると難しいような気がします。

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怪しげな第三者のためにする契約

愛読者の皆さん、こんにちは。

何度かこの契約に基づく不動産決済を経験しています。中間省略の代わりの方法として、この契約に基づく登記手続が出来るようになって久しいのですが、リスクを伴うからか、または、何となく怪しいからか、経験した数はそんなに多くはありません。

ちなみに、私が経験したものとしては、債務整理手続の一環として、私主導で進めたものが数件あり、ほかは不動産仲介業者からの依頼でした。今回も不動産仲介業者からこの方法でお願いしますと言われたのですが、不動産決済の直接の依頼者は買主（受益者）です（以前、別件で仕事をさせていただいたことがあります）。

ところで、今回の契約ですが、内容を確認する限りでは怪しい匂いがプンプンします。

というのも、第一売買契約書の買主の住所氏名が印刷してあり、押してある印鑑も認印で、第二売買契約書の売主（第一売買契約の買主です）の住所氏名もやはり印刷で、押印も認印だからです。何となくですが、わざわざ２つの契約にして、中間買主（不動産仲介業者の関係者ではないかと思っています）や不動産仲介業者が利益を得るように仕組んでいるのではないかという印象を受けました。ただ、違法ではないので、当事者の本人確認さえ十分に出来れば、登記手続上は問題無いと考えています。

なお、冒頭に書いた「リスク」とは、所有者と中間買主が決済までに亡くなるリスクのことです。契約は有効であったとしても、所有権は移転していないのですから、決済までにどちらかが亡くなったら必ず相続人をこの手続に関与させなくてはなりません。通常の不動産決済は売主と買主だけなので、当事者が一人多い分、リスクと表現しました。とはいっても、実務上は第一売買契約も第二売買契約も同日付けで行うでしょうから、これは机上の空論かもしれません。

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ａｕじぶん銀行に関する不動産決済時の注意点

愛読者の皆さん、おはようございます。

住宅ローンを組む銀行がａｕじぶん銀行の場合には事前にメールで送られてきた抵当権設定契約書を司法書士が作成することになります。

データをＡ3両面に印刷し、不動産決済当日に買主及び連帯保証人（以下「買主等」という）から署名及び押印をもらわねばなりません。これがかなり面倒なのです。

というのも、該当欄に単に署名してもらって、押印してもらって、だけではなく、どのような契約書なのか、内容（「借入金額」「利率」など少なくとも７項目）を買主等に確認してもらう必要があると考えています。

それでも、さすがに何十条もある約款を説明する必要は無いとは思いますが、署名押印を求める以上、果たしてそれだけの確認で良いのかどうか…。

今度依頼があった際にはその点を銀行担当者に聞いてみようと思ってはいますが、仮に銀行担当者が詳細な説明はしなくても構わないと仰ったとしても（説明してくださいとは言わないでしょうが）、買主等にとっても内容の誤記は大きな影響を与えることからどうしたものかなと今から悩んでいます。

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本人確認情報と緩和された面談

愛読者の皆さん、おはようございます。

新型コロナ禍となってから、医療機関や高齢者施設等（以下「施設」という。）での面談について、感染拡大防止の観点から、対面による直接の面談（以下「直接面談」という。）をすることが出来ない状況が多くなりました。

ところで、権利証が無い場合の本人確認情報を作成するうえでの申請人（所有者）との面談方法については、直接面談が必要なのですが、施設での面談が出来ないような場合には登記申請手続が滞ることも結構あったわけです。

そこで、このような場合における本人確認方法が３／３０付で次のように緩和されました（平時に戻りつつある今、この緩和は遅きに失していると個人的には思いますけれど）。

①申請人等が入院・入所している施設に現に赴いた資格者代理人が、面識がある場合においても、面識がない場合においても、資格者代理人が現に赴いた施設の別室に申請人等がおり、当該施設内で映像と音声の送受信により相手方と相互に通話をし、直接面談と変わらない状態で意思の疎通や本人の確認ができること。

②テレビ会議による面談を行ったやむを得ない事由が、申請人等の入所する施設から、健康上の理由等により直接面談が困難であるとの要請があったものであり、本人確認情報の内容として、テレビ会議による面談を実施する合理的理由が明らかにされていること。

③施設におけるテレビ会議による面談に同席した申請人を知る者から、画面越しに映された申請人等が本人に相違ない旨を資格者代理人が聴取して、本人に間違いないという判断した理由が本人確認情報の内容として具体的に明らかにされていること。

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