本日の無料相談（金の切れ目は縁の切れ目、でもある）

愛読者の皆さん、こんにちは。

今日の電話による相談者は愛知県名古屋市在住のＮさんでした。相談内容は、ご主人の経営する会社の事業が破綻寸前なので、ご自宅等の処分を含めて、今後どのように手を打っていけば良いのかを教えてほしいとうものでした。ちなみに、会社や事業に未練は無いとのことです。

負債総額が７５００万円ほどもあり、ご自宅も事業資金の担保に入っていることから、選択肢は限られると思いますが、今後の相続まで視野に入れた場合は、多分、破産が妥当なのだろうと思います。

だから、最初はご主人の破産申立を前提とした話（Nさんやお子さんの今後の生活再建を含めて）に重きを置いていたのですが、途中からご主人と早く縁を切りたい、離婚をしたい、その場合のご主人の破産の影響等について話を伺いたいというような感じとなってしまいそのまま相談は終わりました。

これまで頑張って支えてこられたのだと思いますが、どうも身勝手なご主人だったようで、会社が破綻しそうになったことでとうとう愛想をつかしたことから、ここで手仕舞いにしようと考えてのご相談だったようです。

 

さて…借金等で悩んでいらっしゃる方の精神的経済的な負担を軽くするための相談を主としていますが、そこには不動産や会社の登記も関連してくることが多いのも事実です。それらを含めたご相談を平成１５年から猫研事務所（令和３年３月から東京都三鷹市）でお受けしています（ただし、新型コロナの影響で当面は中止しています）。吉田猫次郎さん（事業再生コンサルタント）の相談者数には足元にも及びませんが、それでも面談だけで６００組は超えています。自分の事務所での債務整理に関する電話相談やメール相談を含めたらそれこそ数え切れません。

面談時間は、①１０時４５分～１１時４５分②１３時００分～１４時００分③１４時３０分～１５時３０分④１６時００分～１７時００分となります。
猫研での面談（仕事の状況によっては電話相談に変更することもあります）を希望される方は、

http://www.nekojiro.net/soudan.html

から予約をしてください。

電話相談に関しては面談日とは別でご予約を随時お受けしていますが、日時はこちらの都合に合わせていただいております（１時間程度）。電話相談を希望される方は猫研ではなく直接私の事務所に電話してください。
電話相談や債務整理手続を希望される方は、私の事務所の電話番号（０４７ー４７３ー３３７１）までお願いします。

なお、猫研事務所での面談、私の事務所での電話相談は何度でも無料です。
また、メールでのご相談にも、直ぐに回答できるかどうかはその時の仕事の状況にもよりますが対応しております。

以上、いつものお知らせでした。

では、愛読者の皆さん、明日が今日よりも良い日でありますように。新型コロナが早く終息しますように。

本日の無料相談（末期癌でありながら…）

愛読者の皆さん、こんにちは。

今日の電話による相談者は東京都台東区在住のＮさんでした。主な相談内容は、（１）現在のお住まいの立退料について、（２）債務整理について、の２つでした（前者については特段お伝えすることが無いので割愛します）。

（２）に関してですが、四国の愛媛に住宅をお持ちで、そこにはご両親が住んでいらっしゃいます（Ｎさんはそこに住まなかったのになぜか住宅ローンが組めたようです）。まぁ、それはさておき、このほかにカードの負債が２００万円ほどあります。

このような状況で今後どうしたら良いものかというものです。ちなみに、Ｎさんは闘病生活ではありますが、気持ちはとても前向きでした。

とはいえ、現実は経済的に望ましいものではなく、遅かれ早かれ住宅ローンは支払えなくなりそうだったので、その後のことを踏まえての提案をさせていただきました。私の相談する前に弁護士にも相談したそうですが、Ｎさんの気持ちには寄り添えていなかったようで、従前に相談していた猫研と関係のある私にさらに相談してみようと思ったそうです。

病気のこともあるので難しい相談ではありましたが、幾つかの道筋は示すことが出来たのではないかと思っています。

 

さて…借金等で悩んでいらっしゃる方の精神的経済的な負担を軽くするための相談を主としていますが、そこには不動産や会社の登記も関連してくることが多いのも事実です。それらを含めたご相談を平成１５年から猫研事務所（令和３年３月から東京都三鷹市）でお受けしています（ただし、新型コロナの影響で当面は中止しています）。吉田猫次郎さん（事業再生コンサルタント）の相談者数には足元にも及びませんが、それでも面談だけで６００組は超えています。自分の事務所での債務整理に関する電話相談やメール相談を含めたらそれこそ数え切れません。

面談時間は、①１０時４５分～１１時４５分②１３時００分～１４時００分③１４時３０分～１５時３０分④１６時００分～１７時００分となります。
猫研での面談（仕事の状況によっては電話相談に変更することもあります）を希望される方は、

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電話相談に関しては面談日とは別でご予約を随時お受けしていますが、日時はこちらの都合に合わせていただいております（１時間程度）。電話相談を希望される方は猫研ではなく直接私の事務所に電話してください。
電話相談や債務整理手続を希望される方は、私の事務所の電話番号（０４７ー４７３ー３３７１）までお願いします。

なお、猫研事務所での面談、私の事務所での電話相談は何度でも無料です。
また、メールでのご相談にも、直ぐに回答できるかどうかはその時の仕事の状況にもよりますが対応しております。

以上、いつものお知らせでした。

では、愛読者の皆さん、明日が今日よりも良い日でありますように。新型コロナが早く終息しますように。

もらってうれしい、異動の時期のご挨拶

愛読者の皆さん、こんにちは。

この時期は異動の辞令が飛び交います。懇意にさせていただいている大手不動産仲介会社の各営業所でも知り合いの社員さんが何人か異動となりました。

このようなときに嬉しいのは異動となった社員さんからその旨のご挨拶を頂戴することです。

「お世話になりました。これからも引き続きよろしくお願いします」と。

私としては誠心誠意仕事をさせていただいてきたと思っているので、こうやってご挨拶を頂戴するとそれまでの私の姿勢が結果として評価されたようで嬉しくなります。

 

さて…借金等で悩んでいらっしゃる方の精神的経済的な負担を軽くするための相談を主としていますが、そこには不動産や会社の登記も関連してくることが多いのも事実です。それらを含めたご相談を平成１５年から猫研事務所（東京都中野区）でお受けしています（ただし、新型コロナの影響で当面は中止しています）。吉田猫次郎さん（事業再生コンサルタント）の相談者数には足元にも及びませんが、それでも面談だけで６００組は超えています。自分の事務所での債務整理に関する電話相談やメール相談を含めたらそれこそ数え切れません。

面談時間は、①１０時４５分～１１時４５分②１３時００分～１４時００分③１４時３０分～１５時３０分④１６時００分～１７時００分となります。
猫研での面談（仕事の状況によっては電話相談に変更することもあります）を希望される方は、

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電話相談に関しては面談日とは別でご予約を随時お受けしていますが、日時はこちらの都合に合わせていただいております（１時間程度）。電話相談を希望される方は猫研ではなく直接私の事務所に電話してください。
電話相談や債務整理手続を希望される方は、

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記載の電話番号（０４７～）までお願いします。

なお、猫研事務所での面談、私の事務所での電話相談は何度でも無料です。
また、メールでのご相談にも、直ぐに回答できるかどうかはその時の仕事の状況にもよりますが対応しております。

以上、いつものお知らせでした。

では、愛読者の皆さん、明日が今日よりも良い日でありますように。新型コロナが早く終息しますように。

不動産決済時の抹消書類受領

愛読者の皆さん、こんにちは。

振込手続と直接は関係しませんが、司法書士にとって不動産決済時の抹消書類受領は重要な問題のはずなので引き続きお話をします。

通常は売却不動産の近辺で不動産決済は行われますので、売主側の住宅ローン利用金融機関も不動産決済場所の近辺の支店となります（ネット銀行は有人の支店窓口が存在しないので、この場合はそうとも言えません）。この場合は決済場所から受領窓口までの移動距離が短いのでたいした問題ではありません（距離が近ければ代理受領ではなく、売主も一緒に行ってもらえるので、その点でもリスクは減ります。後は着金の時間だけです）。

しかし、ごくたまに売買する不動産の近辺とは言えないような場所で決済が行われることもあります。昨日の決済がまさしくそうでした。

不動産は東京都大田区、抹消金融機関も東京都大田区ですが、決済場所は柏となってしまいました。買主が住宅ローンを利用した金融機関は都市銀行で、幸いにも東京都大田区にも支店があります。ところが、都市銀行側の都合で決済場所が千葉県柏市になってしまったのです。今回は大田区役所で住宅用家屋証明書（登記申請書に添付すると登録免許税を大幅に減額できる）も取得しないといけないことから時間的にかなり厳しいと思ったので、抹消書類の受領窓口を、こちらも都市銀行だったので、東京都大田区の支店から千葉県柏市にある支店に変更してもらったのです。

すべての決済でこのように変更してもらえるとは限りませんが（日数的に無理な場合もあるし、抹消書類受領窓口を限定している場合もある）、移動距離が短いことはリスクの少ない登記申請に繋がると思いますので、可能であればこのよう方法を検討してみるのも良いと思います。

 

さて…借金等で悩んでいらっしゃる方の精神的経済的な負担を軽くするための相談を主としていますが、そこには不動産や会社の登記も関連してくることが多いのも事実です。それらを含めたご相談を平成１５年から猫研事務所（東京都中野区）でお受けしています（ただし、新型コロナの影響で当面は中止しています）。吉田猫次郎さん（事業再生コンサルタント）の相談者数には足元にも及びませんが、それでも面談だけで６００組は超えています。自分の事務所での債務整理に関する電話相談やメール相談を含めたらそれこそ数え切れません。

面談時間は、①１０時４５分～１１時４５分②１３時００分～１４時００分③１４時３０分～１５時３０分④１６時００分～１７時００分となります。
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なお、猫研事務所での面談、私の事務所での電話相談は何度でも無料です。
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では、愛読者の皆さん、明日が今日よりも良い日でありますように。新型コロナが早く終息しますように。

不動産決済での振込手続（終）

愛読者の皆さん、こんにちは。

長くなりましたが、これで完結します。

不動産決済では買主が支払う金額が多額なので、通常はＡTMではなく、金融機関の窓口で行います。もちろん、ネットバンキングという方法を利用される方もいらっしゃいますが、幾つかの点で不便なのでまだまだ少数派です。

この不動産決済時の振込なのですが、買主が住宅ローンを利用している場合と利用していない場合とでは若干異なります。前者の場合は住宅ローンを利用している金融機関の担当者に任せることになりますが、後者の場合は自分で整理券を取り、番号を呼ばれたら自分が窓口に行かなくてはなりません。そして、窓口に行ったときに特に何も言わないと通常の振込処理となります。通常の処理といっても『電信扱い』には変わりなく、必ず当日中に振込手続が完了します（ただし、当日中に着金するという意味ではありません）。

しかし、不動産決済では（１）（２）でご説明したとおり、当日中にすべての作業を完結しなくてはならないことから、振込手続を急いでもらう必要があり、窓口では必ず『至急扱い』でお願いしますと伝えることが肝心なのです。

では、この『至急扱い』と『通常の処理』とでは何が異なるのかというと、前者は窓口の担当者がその場で振込（送金と言ったほうが分かりやすいでしょうか）手続を完了させるのに対して、後者はセンター（各金融機関に存在します）と呼ばれるところに振込内容のデータを飛ばして、その後センターの担当者が振込手続を行うものです。ということは、金融機関の繁忙期などでは『通常の処理』で進めると大きなタイムラグが生じることになります（センターには各支店から大量のデータが届くため）。このタイムラグは司法書士にとっては恐ろしい事態となりうる可能性を秘めていることは容易にお分かりになることでしょう

だからといって、なんでもかんでも『至急扱い』では、窓口の負担が重くなり、『至急扱い』が至急ではなくなるなんてことにも繋がりかねませんので、あくまでもこれは不動産決済時の例外的な処理方法だと理解して利用してください。

これでこのテーマでのお話は終わりとなります。

さて…借金等で悩んでいらっしゃる方の精神的経済的な負担を軽くするための相談を主としていますが、そこには不動産や会社の登記も関連してくることが多いのも事実です。それらを含めたご相談を平成１５年から猫研事務所（東京都中野区）でお受けしています（ただし、新型コロナの影響で当面は中止しています）。吉田猫次郎さん（事業再生コンサルタント）の相談者数には足元にも及びませんが、それでも面談だけで６００組は超えています。自分の事務所での債務整理に関する電話相談やメール相談を含めたらそれこそ数え切れません。

面談時間は、①１０時４５分～１１時４５分②１３時００分～１４時００分③１４時３０分～１５時３０分④１６時００分～１７時００分となります。
猫研での面談（仕事の状況によっては電話相談に変更することもあります）を希望される方は、

http://www.nekojiro.net/soudan.html

から予約をしてください。

電話相談に関しては面談日とは別でご予約を随時お受けしていますが、日時はこちらの都合に合わせていただいております（１時間程度）。電話相談を希望される方は猫研ではなく直接私の事務所に電話してください。
電話相談や債務整理手続を希望される方は、

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記載の電話番号（０４７～）までお願いします。

なお、猫研事務所での面談、私の事務所での電話相談は何度でも無料です。
また、メールでのご相談にも、直ぐに回答できるかどうかはその時の仕事の状況にもよりますが対応しております。

以上、いつものお知らせでした。

では、愛読者の皆さん、今日が昨日よりも良い日でありますように。新型コロナが早く終息しますように。

不動産決済での振込手続（２）

愛読者の皆さん、こんにちは。

昨日の続きです。抹消書類の受領に振込手続が大きく関係しているとお伝えしたところで終わりましたが、これが具体的にはどのようなことなのかという説明となります。

売主が住宅ローンを利用している金融機関は、住宅ローンを完済してもらってからではないと抵当権抹消書類を売主または私に渡してはくれません。これは至極当然のことです。だからといって、その繰り上げ返済及び抵当権抹消登記申請手続が翌日扱いになってはとても拙いのです。結果的に売主側の抵当権が抹消されていれば良いだろうと言うかもしれませんが、買主が住宅ローンを利用しているような場合には買主側の金融機関は抵当権抹消登記申請手続が翌日になることを望みません。

また、住宅ローンを利用していないとしても、買主は売買代金を全額支払っているわけですから、所有権移転登記はしなくてはなりませんが、その場合は所有権移転登記の翌日に抵当権抹消登記を申請することになってしまいますから、売主からもらった抵当権抹消登記用の委任状が使えなくなり、代わりに買主から抵当権抹消登記用の委任状を新たにもらう必要が生じてしまいます。つまり、買主等にひと手間余分な手続をお願いしなくてはなりませんし、買主や買主側の金融機関にいちいち説明をしなくてはならなくなります。これはとても煩わしいし、司法書士としての私の信用にも関係してくる問題です。

だから、一般的に売主側に抵当権抹消登記が予定されている場合には不動産決済の開始時間は午前中にしてもらいますし、売主が住宅ローンを利用している金融機関が指定する口座への振込は『至急扱い』とするのが当たり前なのです。

そして、この『至急扱い』をくだんの売主側の不動産仲介業者がご存じなかったことで今回ご紹介しようと思ったわけです。

予定よりも長い説明となりました。２回で終わらせようと思いましたが、もう１回増やします。

ではまた。

さて…借金等で悩んでいらっしゃる方の精神的経済的な負担を軽くするための相談を主としていますが、そこには不動産や会社の登記も関連してくることが多いのも事実です。それらを含めたご相談を平成１５年から猫研事務所（東京都中野区）でお受けしています（ただし、新型コロナの影響で当面は中止しています）。吉田猫次郎さん（事業再生コンサルタント）の相談者数には足元にも及びませんが、それでも面談だけで６００組は超えています。自分の事務所での債務整理に関する電話相談やメール相談を含めたらそれこそ数え切れません。

面談時間は、①１０時４５分～１１時４５分②１３時００分～１４時００分③１４時３０分～１５時３０分④１６時００分～１７時００分となります。
猫研での面談（仕事の状況によっては電話相談に変更することもあります）を希望される方は、

http://www.nekojiro.net/soudan.html

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電話相談に関しては面談日とは別でご予約を随時お受けしていますが、日時はこちらの都合に合わせていただいております（１時間程度）。電話相談を希望される方は猫研ではなく直接私の事務所に電話してください。
電話相談や債務整理手続を希望される方は、

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記載の電話番号（０４７～）までお願いします。

なお、猫研事務所での面談、私の事務所での電話相談は何度でも無料です。
また、メールでのご相談にも、直ぐに回答できるかどうかはその時の仕事の状況にもよりますが対応しております。

以上、いつものお知らせでした。

では、愛読者の皆さん、今日が昨日よりも良い日でありますように。新型コロナが早く終息しますように。

不動産決済での振込手続（１）

愛読者の皆さん、こんにちは。

今回は振込手続の話です。２回に分けてお伝えします。ちなみに、これはどちらかと言うと不動産決済（司法書士による登記関係書類の授受、買主による住宅ローンの借入及び売買代金の支払い、売主による売買代金の受領及び住宅ローンの繰り上げ返済、不動産の引渡し等の手続が行われる）に必要な知識なのですが、なぜここで採り上げたのかというと先日の不動産決済で売主側の不動産仲介業者がこのことを知らなかったがために私が登記申請手続上のことで少し焦ったからです。

以下、簡単ではありますが、司法書士や不動産仲介業者には必須の知識なので不動産決済というものを含めての説明となります。

不動産決済は通常その日で完結しなくてはなりません。完結と言うのは登記申請までを指します（この点で、売買の当事者は素人さんだから兎も角として、不動産仲介業者にも登記申請をもって完結するのだという当たり前のことを理解していない方が結構いらっしゃるのは残念なことです）。この不動産決済に伴う登記申請手続というものは定型的（①住所変更、②抵当権抹消、③所有権移転、④抵当権設定）なもので、概ね①から④の登記の組み合わせとなります。

なお、振込手続との関係で今回は②に関して詳しく説明します。

売主がご自宅購入時に住宅ローンを利用している場合などは不動産決済時までに完済していないことも珍しくはなく、そのような場合にはご自宅にまだ抵当権が残ったままですから、当然買主名義にする前にこの抵当権を抹消する必要があります。この場合は抹消登記⇒所有権移転登記の順に申請することになるのですが、不動産決済時のお金の流れはこの逆で、買主による売買代金の支払い⇒売主による住宅ローンの完済⇒抵当権抹消書類の受領となります。

昔は売主が住宅ローンを利用している金融機関が抵当権抹消書類を不動産決済場所まで持ってきてくださったのですが、今は不動産決済場所での手続がひと通り終了した後で、司法書士が単独で、または売主と一緒に住宅ローンを利用している金融機関まで抹消書類を受け取りに行きます。

ここで冒頭の振込手続が大きく関係してくるのです。

では、この続きは次回で。

さて…借金等で悩んでいらっしゃる方の精神的経済的な負担を軽くするための相談を主としていますが、そこには不動産や会社の登記も関連してくることが多いのも事実です。それらを含めたご相談を平成１５年から猫研事務所（東京都中野区）でお受けしています（ただし、新型コロナの影響で当面は中止しています）。吉田猫次郎さん（事業再生コンサルタント）の相談者数には足元にも及びませんが、それでも面談だけで６００組は超えています。自分の事務所での債務整理に関する電話相談やメール相談を含めたらそれこそ数え切れません。

面談時間は、①１０時４５分～１１時４５分②１３時００分～１４時００分③１４時３０分～１５時３０分④１６時００分～１７時００分となります。
猫研での面談（仕事の状況によっては電話相談に変更することもあります）を希望される方は、

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なお、猫研事務所での面談、私の事務所での電話相談は何度でも無料です。
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相続登記の義務化（だけじゃないよ…）

愛読者の皆さん、こんにちは。

以前からこのブログで何度かお伝えしていましたが、今春、公共事業や不動産取引の妨げとなっている所有者不明土地問題の解決のために不動産登記制度が一部改正される予定です。なお、同時に民法（相隣関係、共有や相続に関する規定）も一部改正されるのですが、今回は不動産登記のほうを取り上げ、改正の主な内容を以下簡単に説明します。

（１）これまで任意だった相続と住所氏名変更の登記申請を義務化することが挙げられます。ちなみに、相続登記は自分が不動産を取得することを知ってから３年以内に、住所氏名変更登記は住所や氏名を移転または変更してから２年以内に申請しなければなりません（ただし、何らかの事情で相続登記を直ぐに行うことが出来ない場合もあるため、相続人であることを法務局に届出れば登記義務を免れる制度（仮称　相続人申告登記）も創設されます）。いずれも違反すれば相続登記は１０万円以下の、住所変更登記は５万円以下の過料が課されます。

（２）一方で、一般の方には面倒と思われる登記申請手続を簡単にし負担を減らします（遺産分割を原因とする登記や相続人に対する遺贈による登記などは登記権利者による単独申請が可能となる）。

（３）法務局側としても、住民基本台帳ネットワークを使って、亡くなった人の情報や、住所変更が分かるようになったり、登記官が死亡情報を職権で表示したり、本人の同意を前提に住所を変更したりすることも出来るようになります。そして、そのためには不動産を取得し登記するときに取得者の生年月日も登記申請情報に記載することになるようです（他の公的機関と情報を共有するため）。

（４）これは結構助かると思うのですが、本人またはその相続人（法人含む）であれば、最寄りの法務局で全国の所有及び共有不動産の情報を一覧で取得出来るようになります。これで相続登記漏れはかなり減るでしょうが、現在の住所氏名と一致したものだけしかヒットしないので限界はあります。

（５）不動産登記法ではありませんが、相続土地国庫帰属法案というものも新たに提出されます。これはよくある話ですが、相続したは良いけれど土地の管理が現実的に難しい場合や財産的価値が無いことから不要な場合、一定の条件を満たせば土地を国庫に返納できる仕組みを導入出来るようになります。

（６）さらに複数の人が所有する土地や建物の一部の共有者が分からない場合も、裁判手続を経てのことではありますが、残りの者の同意があれば改修や売却が可能となるとのことです。

政府は今国会で関連法案を成立させ、公布後２年以内の施行を目指すそうです。ただ、行政のシステム変更が必要になるため、相続登記の義務化は３年以内、住所変更登記の義務化は５年以内に施行するとのことです。

（法務省）001340751.pdf (moj.go.jp)

さて…借金等で悩んでいらっしゃる方の精神的経済的な負担を軽くするための相談を主としていますが、そこには不動産や会社の登記も関連してくることが多いのも事実です。それらを含めたご相談を平成１５年から猫研事務所（東京都中野区）でお受けしています（ただし、新型コロナの影響で当面は中止しています）。吉田猫次郎さん（事業再生コンサルタント）の相談者数には足元にも及びませんが、それでも面談だけで６００組は超えています。自分の事務所での債務整理に関する電話相談やメール相談を含めたらそれこそ数え切れません。

面談時間は、①１０時４５分～１１時４５分②１３時００分～１４時００分③１４時３０分～１５時３０分④１６時００分～１７時００分となります。
猫研での面談（仕事の状況によっては電話相談に変更することもあります）を希望される方は、

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