空き家譲渡特例の誤解と緩和

愛読者の皆さん、こんにちは。

亡くなった方のご自宅を相続したけれども、この先必要が無いから売却することはよくある話です。

空き家譲渡特例では、このような場合に譲渡所得（売却利益）から３０００万円までは控除出来ますよということになるのですが、適用要件の１つに、そのご自宅（旧耐震基準の建物の場合のみ）を取り壊したうえで売却しなければならない、というものがあります（けっして空き家のままで譲渡（売却）するという意味ではありません）。ここは注意してください。

ちなみに、この要件が令和５年度税制改正で緩和されることになる（売却前に必ずしも取り壊す必要が無くなった）のですが、買手が取り壊してくれなかったら売主は大きな不利益を被るので、やはり今後も従来どおり更地にしたうえで売却することになるだろうと思います。

また、最近流行りの信託を利用した場合もこの特例は適用されない（令和４年１２月２０日付け東京国税局回答）のでこの点にもご注意下さい。

では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな１日となりますように 

お陰様で今年で開業２８年目を迎えました。今のところ、特に大きなミスも無く、仕事を続けることが出来ています。

営業時間は、月曜日～金曜日が９時から１７時（電話は１８時）までで、土日祝祭日はお休みですが、事前にご連絡を頂ければ臨機応変に対応します（HPの記載と多少異なります）。

登記全般に関する電話相談や面談（生まれも育ちも大久保なので開業以来無料を貫いています）、または実際に登記手続の依頼を希望される方は、（０４７－４７３－３３７１）または（０９０－８８７９－０８４９）もしくは（omega@chiba.eeyo.jp）までお願いします。債務整理「手続」のご依頼を受けるのはやめましたが、経験等に基づくご相談はお受けしています。事業再生を必要としている方は猫研（http://www.nekojiro.net/）までどうぞ。

入金確認の連絡は必要？

愛読者の皆さん、こんにちは。

改めてふと疑問に思ったのですが、お客様から報酬等が振り込まれたときに皆さんは都度その旨をお客様に伝えていますか？

今のところ、私は、「振り込んだので確認してください。」というような連絡があった場合のみ返事を差し上げています。

ちなみに、以前も疑問に思ったことがありました。　　連絡はこちらからするものなのだろうか？ - 司法書士佐季ｐａｐａの毎日が一期一会 (goo.ne.jp)

相変わらずこの対応であれから１１年がさらに経過しましたが、同様のクレームを受けたことは一度もありません。

まぁ、このときは債務整理だったので、登記の場面とは報酬をもらうタイミング等の点で異なることもあって、一概に比較は出来ませんが…。

今ではＳＭＳを多用していることもあって、入金の確認メールも簡単に送れますしね。１０年前とは異なり結構便利になりました。

では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな１日となりますように 

お陰様で今年で開業２８年目を迎えました。今のところ、特に大きなミスも無く、仕事を続けることが出来ています。

営業時間は、月曜日～金曜日が９時から１７時（電話は１８時）までで、土日祝祭日はお休みですが、事前にご連絡を頂ければ臨機応変に対応します（HPの記載と多少異なります）。

登記全般に関する電話相談や面談（生まれも育ちも大久保なので開業以来無料を貫いています）、または実際に登記手続の依頼を希望される方は、（０４７－４７３－３３７１）または（０９０－８８７９－０８４９）もしくは（omega@chiba.eeyo.jp）までお願いします。債務整理「手続」のご依頼を受けるのはやめましたが、経験等に基づくご相談はお受けしています。事業再生を必要としている方は猫研（http://www.nekojiro.net/）までどうぞ。

習志野市のミックスダブルス市民大会エントリー（２度目の正直）

愛読者の皆さん、こんにちは。

しばらく忙しかったので更新出来ませんでした。珍しく今年の３月は不動産決済の依頼が集中しています。

ところで、タイトルの件ですが、２年前は惜しいところで負けたので、今年こそは何とか勝ちたいなと思い、前回と同じペアでエントリーしました。初戦は５／２８(日)になります。

間違いなく前回よりは上手くなっているとは思いますが、その反面、筋力や反射神経がかなり衰えているのを実感しています。

還暦となる今年でテニスを辞めるつもりなので、最後に良い思い出を作りたいと思っています。

では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな１日となりますように 

お陰様で今年で開業２８年目を迎えました。今のところ、特に大きなミスも無く、仕事を続けることが出来ています。

営業時間は、月曜日～金曜日が９時から１７時（電話は１８時）までで、土日祝祭日はお休みですが、事前にご連絡を頂ければ臨機応変に対応します（HPの記載と多少異なります）。

登記全般に関する電話相談や面談（生まれも育ちも大久保なので開業以来無料を貫いています）、または実際に登記手続の依頼を希望される方は、（０４７－４７３－３３７１）または（０９０－８８７９－０８４９）もしくは（omega@chiba.eeyo.jp）までお願いします。債務整理「手続」のご依頼を受けるのはやめましたが、経験等に基づくご相談はお受けしています。事業再生を必要としている方は猫研（http://www.nekojiro.net/）までどうぞ。

認知症と遺産分割

本日は２回目の更新です。

相続した遺産に不動産があり、住むこともないので売却したいと考えたときに相続人の１人が認知症だった場合はどうしたら良いでしょうか？既にその方が成年後見制度を利用しているのならば、その成年後見人と遺産分割協議をすれば済む話なのですが、まだ成年後見制度を利用されていない場合が困ったことになるのです。

なぜかと言うと相続した不動産を売却するためだけに成年後見制度を利用出来れば越したことはないのですが、残念ながらそうはいかず、いったんこの制度を利用すると通常は亡くなるまで続くからです。その場合にご家族が成年後見人になれれば費用はたいしてかかりませんが（希望すれば高確率で認められる）、弁護士や司法書士が選任される（確か統計では８割近くがそうなっているそうです）と年間で最低でも３０万円近くの報酬が発生することから、ご家族にしてみれば堪ったものではありません。だから、この制度の利用にご家族は消極的となります。

ちなみに、売却を必要と考えている他の相続人にも成年後見申立をすることは出来るのですが、家庭裁判所へ提出する必要書類の中で容易に揃えることが出来ないものがあることからそのハードルはとても高く、ここで売却の話が思うように進まなくなる可能性があります。

では、ここでギブアップか？と言うとそうではありません。別の方法を選択することも可能です（ただし、私は経験したことはまだありません）。

なお、他の弁護士や司法書士等の専門家のＨＰでもよく紹介されている「特別代理人の選任」は既に成年後見人が選任されている場合を想定していますので今回私が話しているケースとは異なります。

では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな１日となりますように 

お陰様で今年で開業２８年目を迎えました。今のところ、特に大きなミスも無く、仕事を続けることが出来ています。

営業時間は、月曜日～金曜日が９時から１７時（電話は１８時）までで、土日祝祭日はお休みですが、事前にご連絡を頂ければ臨機応変に対応します（HPの記載と多少異なります）。

登記全般に関する電話相談や面談（生まれも育ちも大久保なので開業以来無料を貫いています）、または実際に登記手続の依頼を希望される方は、（０４７－４７３－３３７１）または（０９０－８８７９－０８４９）もしくは（omega@chiba.eeyo.jp）までお願いします。債務整理「手続」のご依頼を受けるのはやめましたが、経験等に基づくご相談はお受けしています。事業再生を必要としている方は猫研（http://www.nekojiro.net/）までどうぞ。

アウトレットでも高かった

愛読者の皆さん、おはようございます。

約3年使い続けたＣＯＡＣＨの長財布がボロボロになりました。家内から誕プレでもらったものですが、さすがに見た目が可哀そう。

そこで、今が１０周年セールということもあって、酒々井プレミアム・アウトレットに昨日長財布を買いに行ったのです。

ところが、ぐるっと見て回ったのですが、キャッシュレス時代ということもあって長財布を扱っているお店の少ないこと。

もちろん、ＣＯＡＣＨも見たのですが、デザインが私が使っているものから結構変更されていて気に入りません。次に家内に勧められたBALLYはデザインは気に入ったものの、１０周年セールでの大幅な値引きはしておらず、税込みで約４万円もすることに驚きました。これでは財布に入れる肝心のお金が残りません。

ということで、ここでの長財布は諦めて、前回同様「はんなり」でお昼を食べて、スタバでコーヒーを買って帰ってきました。

では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな１日となりますように 

お陰様で今年で開業２８年目を迎えました。今のところ、特に大きなミスも無く、仕事を続けることが出来ています。

営業時間は、月曜日～金曜日が９時から１７時（電話は１８時）までで、土日祝祭日はお休みですが、事前にご連絡を頂ければ臨機応変に対応します（HPの記載と多少異なります）。

登記全般に関する電話相談や面談（生まれも育ちも大久保なので開業以来無料を貫いています）、または実際に登記手続の依頼を希望される方は、（０４７－４７３－３３７１）または（０９０－８８７９－０８４９）もしくは（omega@chiba.eeyo.jp）までお願いします。債務整理「手続」のご依頼を受けるのはやめましたが、経験等に基づくご相談はお受けしています。事業再生を必要としている方は猫研（http://www.nekojiro.net/）までどうぞ。

不在者管理人と失踪宣告

愛読者の皆さん、こんにちは。

孤独死した方の場合とは限りませんが、相続人の１人が長きにわたって行方不明での場合ってあり得ないことではありません。

どこかの外国にいることまでは分かっている、そのような場合は限定的ではありますが探しようがあるようですが（私は経験がありません）、通常の場合は不在者財産管理人を選任し、遺産分割協議を進めることになると思われます。

また、他の選択肢として、行方不明となってから７年以上経過しているような場合は『失踪宣告』を申し立てることも可能です。

では、どちらの手続も採れるとしたら、不在者財産管理人と失踪宣告のどちらを選んだほうが良いでしょうか？

法的な安定性を求めるのであれば、私としては後者をお勧めします。

なぜならば、不在者財産管理人のほうは行方不明者の法定相続分以下の遺産分割は認められないのに対し、失踪宣告であれば失踪者は死亡したものとみなされるからです（ただし、失踪者が亡くなったことになるので、そのご家族にとっては抵抗があるかもしれません）。

では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな１日となりますように 

お陰様で今年で開業２８年目を迎えました。今のところ、特に大きなミスも無く、仕事を続けることが出来ています。

営業時間は、月曜日～金曜日が９時から１７時（電話は１８時）までで、土日祝祭日はお休みですが、事前にご連絡を頂ければ臨機応変に対応します（HPの記載と多少異なります）。

登記全般に関する電話相談や面談（生まれも育ちも大久保なので開業以来無料を貫いています）、または実際に登記手続の依頼を希望される方は、（０４７－４７３－３３７１）または（０９０－８８７９－０８４９）もしくは（omega@chiba.eeyo.jp）までお願いします。債務整理「手続」のご依頼を受けるのはやめましたが、経験等に基づくご相談はお受けしています。事業再生を必要としている方は猫研（http://www.nekojiro.net/）までどうぞ。

孤独死と葬式

愛読者の皆さん、おはようございます。

孤独死された方のご遺体を、相続人ではない親族が善意で引き取り、葬儀まで執り行った場合の葬儀費用の話です。ちなみに、相続人はいます。

この場合の葬儀費用の支払いをその親族は「相続人に請求してくれ」と拒否出来るでしょうか？

答えはノーです。心情は察することが出来るものの、この葬儀の喪主は当親族であり、葬儀は葬儀会社と喪主との契約だからです。

ちなみに、法律上は葬儀費用を故人の全財産から優先して回収出来ることにはなっていますが（先取特権）、そう簡単な手続ではないと思いますので（余計な費用もかかるし）、たとえ故人に遺産があったとしても、まずは喪主から支払ってもらうことを考えられたほうが良さそうです。

では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな１日となりますように 

お陰様で今年で開業２８年目を迎えました。今のところ、特に大きなミスも無く、仕事を続けることが出来ています。

営業時間は、月曜日～金曜日が９時から１７時（電話は１８時）までで、土日祝祭日はお休みですが、事前にご連絡を頂ければ臨機応変に対応します（HPの記載と多少異なります）。

登記全般に関する電話相談や面談（生まれも育ちも大久保なので開業以来無料を貫いています）、または実際に登記手続の依頼を希望される方は、（０４７－４７３－３３７１）または（０９０－８８７９－０８４９）もしくは（omega@chiba.eeyo.jp）までお願いします。債務整理「手続」のご依頼を受けるのはやめましたが、経験等に基づくご相談はお受けしています。事業再生を必要としている方は猫研（http://www.nekojiro.net/）までどうぞ。

孤独死と遺産の調査（不動産や負債など）

愛読者の皆さん、おはようございます。

前回の話は、疎遠だった方が孤独死されたことで自分が相続人となったときにいきなり相続放棄を選択するのではなく、その方の生活状況によってはある程度遺産を調査してから判断しても良いのではないですかというものでした。

調査の方法としては、

（１）不動産に関しては、先日ご紹介した「所有不動産記録証明制度」や「登記簿図書館」などを利用することである程度調査することが出来そうです。

（２）預貯金に関しては、故人の住居内に残されていた通帳やキャッシュカードから、または、近所の銀行に問い合わせてみることで判明することがあります（その場合は相続人だと証明する必要があるので、事前に戸籍謄本等を揃えておかなくてはなりません）。

（３）株式等に関しては、これも預貯金と同様に住居内にヒントがあったり、預貯金通帳の取引履歴から判明することがあります。証券保険振替機構で確認することも必要ですね。

（４）保険に関しては、令和３年から始まった一般社団法人生命保険協会に照会する制度を利用すれば良いと思います。

（５）先日ご紹介したデジタル遺産に関しては、耳慣れない言葉でもあるし、印刷物ではないことから忘れがちなので気を付けましょう。　デジタル遺産の相続 - 司法書士佐季ｐａｐａの毎日が一期一会 (goo.ne.jp)

（６）以上に関してはプラスの遺産ですが、忘れてはいけないのがマイナスの遺産（キャッシング、ショッピング及び連帯保証債務）です。これらは①全国銀行個人信用情報センター、②日本信用情報機構、③シー・アイ・シーに照会することである程度までは調査出来ます。ちなみに、私は以前、債務整理手続を２０年ほど受けていたものですから、これらの信用情報を目にする機会は結構ありました。３社とも比較的簡単に取得出来ますが、すべての借金等がわかるわけではありません。

では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな１日となりますように 

お陰様で今年で開業２８年目を迎えました。今のところ、特に大きなミスも無く、仕事を続けることが出来ています。

営業時間は、月曜日～金曜日が９時から１７時（電話は１８時）までで、土日祝祭日はお休みですが、事前にご連絡を頂ければ臨機応変に対応します（HPの記載と多少異なります）。

登記全般に関する電話相談や面談（生まれも育ちも大久保なので開業以来無料を貫いています）、または実際に登記手続の依頼を希望される方は、（０４７－４７３－３３７１）または（０９０－８８７９－０８４９）もしくは（omega@chiba.eeyo.jp）までお願いします。債務整理「手続」のご依頼を受けるのはやめましたが、経験等に基づくご相談はお受けしています。事業再生を必要としている方は猫研（http://www.nekojiro.net/）までどうぞ。

孤独死と遺産の調査（死者宛の郵便物）

愛読者の皆さん、こんにちは。

最近、続けて孤独死の方の相続に関するご相談及び手続の依頼を受けました。いずれも相談者は相続放棄を選択しましたが、場合によっては相続放棄をするか、しないかの判断に時間をかけてみることも必要かと思います。

ご存じかもしれませんが、原則として、相続放棄はお亡くなりになってから３か月以内に家庭裁判所に書類を提出しなければなりませんが、比較的簡単にこの３か月という期間を延長してもらうことは可能です（ただし、１回当たり３か月から６か月、それでも２回の延長が限度と聞いています）。この間に遺産を可能な範囲で調べれば良いでしょう。

とは言え、亡くなった方が生活保護を受けていたような場合は明らかに遺産は無いでしょうから、このような場合は考えることもなく相続放棄を直ぐにしたほうが良いと考えます。

ちなみに、一口に遺産と言っても多岐にわたります。代表的なものは不動産、預貯金、有価証券、保険、借金でしょうか。そして、これらの遺産を調査する上で参考となるのは郵便物ですね。プラスの財産やマイナスの財産の存在が明らかとなることが結構あります。ただし、注意していただきたいのは、亡くなったことを郵便屋さんに伝えてはいけません。調査が済むまで内緒の話です。それは、死者宛の郵便物は発送元に有無を言わさず差し戻されてしまうし、相続人宛の転送も出来なくなります。

では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな１日となりますように 

お陰様で今年で開業２８年目を迎えました。今のところ、特に大きなミスも無く、仕事を続けることが出来ています。

営業時間は、月曜日～金曜日が９時から１７時（電話は１８時）までで、土日祝祭日はお休みですが、事前にご連絡を頂ければ臨機応変に対応します（HPの記載と多少異なります）。

登記全般に関する電話相談や面談（生まれも育ちも大久保なので開業以来無料を貫いています）、または実際に登記手続の依頼を希望される方は、（０４７－４７３－３３７１）または（０９０－８８７９－０８４９）もしくは（omega@chiba.eeyo.jp）までお願いします。債務整理「手続」のご依頼を受けるのはやめましたが、経験等に基づくご相談はお受けしています。事業再生を必要としている方は猫研（http://www.nekojiro.net/）までどうぞ。

権利証を預かる際の説明（司法書士への提案）

愛読者の皆さん、おはようございます。

最近は不動産決済の前に売主から権利証や印鑑証明書を預かることが多くなりました。

その際にはもちろん預かり証をお渡しするのですが、俗に言う権利証に関しては、①登記識別情報通知、②売却予定の不動産登記情報、③預かり証、の３点を関連付けて説明するようにしています。単に預かり証に「登記識別情報通知１通」と書いて「はい、これが預かり証です」と手渡すだけではないということです。

必ず①②③の「不動産番号（不動産には一筆一戸ごとに固有の番号が設けられます。人間で言うところのマイナンバーだと考えてください）」「受付年月日・受付番号（同じ不動産でも所有者が変わればその都度権利証が新しく作成されます。その新しい権利証を作成するための登記をした際の受付年月日・受付番号です）」が一致するのを確認してもらっています（登記済権利証は「不動産番号」は載っていないので「受付年月日・受付番号」だけですけれど）。

ただ、その際の説明が若いときのように簡潔で要領よくではなく、毎回たどたどしく、かつ、くどくなってきています。これが情けない。

ちなみに、今はこんな感じです。

まず②を売主に見せながら、

松「これが売却予定の不動産です。ここに〇〇さん（売主）のお名前が記載されています。わかりますか？」

売「はい」

次に①を見せながら、

松「そして、これが今回お預かりする登記識別情報通知です。俗に言う権利証のことですね。この権利証が売却する不動産の権利証だとどこで判断するかと言うと、ここ（不動産番号を示します）とここ（受付年月日・受付番号を示します）です。一致しているのがわかりますか？」

売「はい」

最後に③を渡し、

松「そして、これが権利証の預かり証です。ここに登記識別情報通知１通と、下の備考欄にその具体的な内容が記載されています。これ（不動産番号・受付年月日・受付番号を示します）ですね。ここまではおわかりになりますか？」

売「はい」

という具合ですかね。

これで、私が売主さんに手渡す預かり証が、売主さんが私に手渡す権利証の預かり証だと理解できるわけです。

多分、もっと簡単な説明でも問題は生じないのでしょうが、自分ではここまでやらないと不十分だと考えているのでこの方法を続けています。

端折った説明で済ませていた司法書士は是非検討してみてください。

では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな１日となりますように 

お陰様で今年で開業２８年目を迎えました。今のところ、特に大きなミスも無く、仕事を続けることが出来ています。

営業時間は、月曜日～金曜日が９時から１７時（電話は１８時）までで、土日祝祭日はお休みですが、事前にご連絡を頂ければ臨機応変に対応します（HPの記載と多少異なります）。

登記全般に関する電話相談や面談（生まれも育ちも大久保なので開業以来無料を貫いています）、または実際に登記手続の依頼を希望される方は、（０４７－４７３－３３７１）または（０９０－８８７９－０８４９）もしくは（omega@chiba.eeyo.jp）までお願いします。債務整理「手続」のご依頼を受けるのはやめましたが、経験等に基づくご相談はお受けしています。事業再生を必要としている方は猫研（http://www.nekojiro.net/）までどうぞ。