中国の不動産バブルがもう限界

Chinese anatomy of a property boom on its last legs
（中国の不動産バブルがもう限界）
By Ambrose Evans-Pritchard Economics
Telegraph Blog: Last updated: May 2nd, 2014

So now we know what China's biggest property developer really thinks about the Chinese housing boom.

というわけで、これで中国最大の不動産会社に中国住宅バブルに関する見解がわかりましたー。

A leaked recording of dinner speech by Vanke Group's vice-chairman Mao Daqing more or less confirms what the bears have been saying for months. It is a dangerous bubble, and already deflating.

リークされた毛大慶万科グループ副総裁の晩餐会でのスピーチは、ベア派が何ヶ月も言い続けていることを認めたも同然でしたね。
これはヤバいバブルな上に既に弾け始めてますよっと。

Prices in Beijing and Shanghai have reached the same extremes seen in Tokyo just before the Nikkei boom turned to bust, when the (quite small) Imperial Palace grounds were in theory worth more than California, and the British Embassy grounds (legacy of a good bet in the 19th Century) were worth as much as Wales.

北京と上海の不動産価格は、日経バブルが弾ける直前の東京と同じくらい極端なものです。
皇居（大して広くもないのに）が事実上カリフォルニアよりも高かったあの頃ですよ。
でもって、英国大使館（19世紀に上手くやった遺産）なんて、ウェールズまるごと程の価値だったし。

Li Junheng from JL Warren Capital has translated his comments, which I pass on for readers.

以下、JLウォレン・キャピタルのLi Junheng氏訳、副総裁コメント。

"In 1990, Tokyo's total land value accounts for 63.3pc of US GDP, while Hong Kong reached 66.3pc in 1997. Now, the total land value in Beijing is 61.6pc of US GDP, a dangerous level," said Mr Mao.

「1990年、東京の土地価格は米GDPの63.3%をだったが、香港の土地価格は1997年に66.3%に到達。今や北京は61.6%と危険水域」

"Overall, I believe that China has reached its capacity limit for new construction of residential projects. Only those coastal Tier 3/Tier 4 cities have the potential for capacity expansion."

「全体的に見て、中国は住宅開発の限界に達したと思う。沿岸部のティア3／4都市にしかこれ以上の拡大余地はない」

"I don't see any possibility for a rise in home prices, especially in cities with large housing inventory, unless the government pushes out another few trillion. Beijing and Shanghai have already been listed among the most expensive cities in the world in terms of the medium central city property prices."

「住宅価格上昇の余地とかないと思うし。特の住宅在庫山積み都市ね。政府があと数兆ドル突っ込まない限りムリ。北京と上海は都市中心部の中堅不動産価格で既に世界トップクラスじゃん」



Mr Mao said China's house production per 1,000 head of population reached 35 in 2011. The figure is below 12 in most developed economies "even when the housing market is hot; no country has a figure of greater than 14".

また、中国の人口1,000人あたりの住宅建設戸数は2011年に35戸に達したとか。
先進国の大半では12戸以下ですが「住宅市場がホットだっていってもさー…14戸を上回る国はないって」とのこと。

"By 2011, housing production per 1000 people reached 30 in Tier 2 cities, excluding the construction of affordable houses. A persistently high figure such as this should cause alarm," he said.

「手が届く住宅の建設戸数を除くと、2011年までにティア2都市では30戸／1,000人に達したわけ。こんな高い水準が継続とかヤバいって」とのこと。

China's anti-corruption campaign is spreading terror through the Party cadres. They are frantically trying to offload properties in the top-end range of 40,000 - 50,000 yuan per square metre in case their ill-gotten wealth is exposed by spot audits.

中国の不正取締キャンペーンの恐怖は中国共産党幹部に広がりつつあります。
彼らは抜き打ち検査で不正資産が摘発された時に備えて、4-5万元／平方メートルあたりの高級不動産を処分しようと必死になっています。

The numbers of flats and houses for sale has suddenly doubled. "Many owners are trying to get rid of high-priced houses as soon as possible, even at the cost of deep discounts. As a result, ordinary people who want to sell homes in the secondary market must face deep price cuts," he said.

マンションや住宅の売却物件は突如倍増しました。
「沢山のオーナーが出来るだけ早く高級物件を投げ売り価格でも良いから処分しようとしている。おかげで、中古市場で家を売りたい一般人が酷い値下がりに見舞われている」

"In China's 27 key cities, transaction volume dropped 13pc, 21pc, 30pc year-on-year in January, February, and March respectively. We expect the trend to continue in April. The drivers behind the fall in price are credit tightening from the banks."

「中国の主要27都市では、1月、2月、3月の売買戸数が前年同月比-13%、-21%、-30%だ。このトレンドは4月も続くと考えている。値下がりの原動力は銀行の貸し渋りだ」

"Most cities have seen an increase in the ratio of inventory to sales. Among the 27 key cities we surveyed, more than 21 have inventory exceeding 12 months, among which are 9 greater than 24 months. The supply of residential buildings is rapidly increasing month-on-month."

「ほとんどの都市で在庫の割合が上昇している。調査した27主要都市の内、21都市以上で在庫物件は12ヶ月分を越えているし、内9都市じゃ24ヶ月突破。住宅供給は毎月急増中だ」

Mr Mao said 42 new projects for elite homes in Beijing will be finished in 2015, hitting the market with an extra 50,000 units that "can't possibly be digested".

毛副総裁は、北京では42もの高級住宅プロジェクトが2015年に完成して、「とても消化出来ない」5万戸が市場に放出されると言いました。

As for the demographic time-bomb, he said China will have 400m people over the age of 60 by 2033. Half the population will be on welfare by then. "If China fails to develop technology as a driving force for its economic growth, the country will be in trouble."

で、人口時限爆弾はどうかと言いますと、中国は2033年までに60歳以上が4億人を超えるだろう、と副総裁。
それまでに国民の半分が年金生活者になるわけですね。
「中国が経済成長のエンジンになる技術を開発しなけりゃ、この国は大変なことになる」

So there we have it. Vanke Group say the comments do not reflect the view of the company or indeed Mr Mao - which is odd - but they do not dispute that the recording is authentic.

ってことで…。
万科グループは、副総裁のコメントは万科グループの見解でも毛副総裁その人の見解でもない（てか、それっておかしいでしょ）と言っていますが、記録の信ぴょう性には反論しませんでした。

His words compliment recent warnings by Nomura's Zhiwei Zhang that the problem is even worse in the smaller cities in the interior, as we reported last month:

副総裁のコメントは野村證券のZhiwei Zhang氏が出した先日のワーニングに付随するものですね。
で、ワーニングっていうのは、先月小紙がお伝えした通り、内陸部のもっとちっさい都市ではもっと酷いことになってんのが問題でしょってもの。

"We believe that a sharp property market correction could lead to a systemic crisis in China, and is the biggest risk China faces in 2014. The risk is particularly high in third and fourth- tier cities, which accounted for 67pc of housing under construction in 2013," he said.

「不動産市場が急に調整すれば中国にシステミック危機を引き落とすだろうし、これは中国にとって2014年最大のリスクだと思うよ。ティア3／4の都市が特にね。2013年に建設中だった住宅の67%を占めてるし」とのこと。



Nomura said residential construction has jumped fivefold from 497m square metres in new floor space to 2,596m last year. Floor space per capita has reached 30 square metres, surpassing the level in Japan in 1988.

野村證券によれば、住宅着工戸数は昨年、4億9,700万平方メートルの5倍増、2兆5,950万平方メートルに急増したそうです。
人口一人当たりの床面積は30平方メートルに到達。
1988年の日本の水準を突破しました。

Land sales and property taxes provided 39pc of the Chinese government's total tax revenue last year, higher than in Ireland when such "fair-weather" taxes during the boom masked the rot in public finances.

土地売却や不動産の税金は昨年の、中国の歳入の39%を占めました。
これはアイルランドがバブル中にその手の「ご都合」税収で財政悪化をナイナイしていた頃の水準を上回ります。

There is a huge problem in all this. The International Monetary Fund says China is running a budget deficit of 10pc of GDP once the land sales are stripped out, and has "considerably less" fiscal leeway than assumed. The state finances are not what they seem.

でかい問題ばっかじゃん。
IMFに言わせると、土地売買を除けば中国の財政赤字はGDPの10%に達する上に、財政的な余裕は想像されているよりも「遥かにちっさい」そうで。
お財布は見た目通りじゃないぞと。

This does not necessarily mean that China will spiral into crisis. David Li Daokui - former adviser to the Chinese central bank - told me the nuclear trump card of the authorities is the Reserve Requirement Ratio, currently 20pc. They can inject up to $2 trillion into the banking system if need be by slashing the RRR to single figures. It was 6pc in the late 1990s.

だからって、中国が危機に突っ込むとは限りませんけどね。
中国人民銀行の元相談役、David Li Daokui氏は僕にこう言いました。
当局の切り札は今20%の水準にある預金準備率だよ、と。
いざとなったらこれを一桁台までバッサリやって銀行に2兆ドルを突っ込めるんですから。
1990年代終盤なんて6%でしたよね。

The question is whether President Xi Jinping wishes to take his lumps now by pricking the speculative bubble and forcing capitulation - hopefully in a controlled deleveraging - or whether he will blink as his predecessor famously did in the summer of 2012 and let rip with another round of stimulus.

問題はね、習近平主席が投機バブルを弾けさせたりムリくりギブアップさせて（制御したデレバレッジでやってくれないかなー…）今耐えるだけ耐えようと思ってるか、はたまた、前任者が2012年の夏にやらかしたみたいに見ざる聞かざるでまたまた刺激策をどーんとやらかすかどうかでしょ。

Blinking stores up greater trouble later. Credit has already grown to $25 trillion. Fitch says China has added the equivalent of the entire US and Japanese banking systems combined in five years.

見ざる聞かざるは問題をおまけつきで先送りしますから。
信用残高は既に25兆ドルまで膨れ上がりました。
フィッチに言わせると、中国は5年間で日米の銀行システムを合わせた規模の信用を増やしたそうじゃないですか。

On balance it is better for China to get the trauma over and done with sooner rather than later. But the rest of the world should be under no illusions as to what it means.

まるっとみれば、中国にはトラウマを乗り越える方が良いわけで、それも早くやる方が良いわけ。
でも、中国以外はそれが意味するものを正面から受け容れなければならんですね。

This policy decision - should President Xi stay the course - is equivalent in global scale to the decision by Fed chief Benjamin Strong to pop the US speculative bubble in 1928, causing a commodity slump that was transmitted worldwide through the dollar based currency system (Inter-War Gold Standard) and which later snowballed into something far worse.

この政策決定（まあ、習主席がぶれなきゃですけど）はグローバル・スケールで、FRBのベンジャミン・ストロング議長が下した1928年に米国の投機バブルを吹っ飛ばすって決定に匹敵するものです。
ドル建て通貨システム（大戦間の金本位制）を通じて商品不況を世界中に引き起こし、その後にもっともっともっとヤバい物を生み出したあれです。

The US was then the world's rising creditor power, with foreign reserves above 6pc of global GDP, almost exactly the same as China's holdings today. When China sneezes … you will catch a cold, wherever you are.

当時、米国は世界的に売り出し中の債権大国で、世界的GDPの6%を超える外貨準備を抱えていました。
正に今の中国と一緒ですな。
中国がくしゃみをすれば…あなたがどこの人であろうがお構いなく、あなたが風邪をひくでしょうよ。