今日は大家仲間さんの
RC物件のリフォームビフォー内覧会へ行ってきました。
なんて言っても
RC。
リフォームがカンタンそう
音、響かなさそう
家賃取れそう
ただ、ちょっと違う世界のようなカンジ。
そのあとで
今度購入予定の文化アパートを
見に行ったら、
なんかホッとした感じがしました
身の丈。
マタ～リ行きたいっす
雲ひとつない青空の下、
満開の桜を酒の肴に、
大家さんだらけのお花見懇親会
ゲストに不動産屋さんにも数社来て頂き、
初めてでも知己のごとく、
みんな笑顔。
飲んで、食って、騒いで。
みんな桜見てないんじゃないかな
こういう会はホント楽しい。
いろんな人との
つながることができます。
これを期にWin-Winの関係を
築いてイケればと思います。
今日は水戸大家さんが
大阪にいらっしゃってて、
交流会を開かれるってことで、
仕事終わりで遊びに行ってきました。
あんなことやこんなこと、
そんなことやどんなこと？
いろんなことを伺ってきました。
ビジネスって社会貢献。
投資家っていかに安く買うか。
おもしろかった。
ありがとうございます！水戸大家さん♪
ミンナ(゜∀゜ )人(゜∀゜)人( ゜∀゜)ナカーマ
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地主さんとランチをしている時、
新築の利回りターゲットについて
教えてもらいました。
家賃設定を考えるときには、
平米あたりの家賃単価を
建築コストで割ることで、
建物分の一部屋利回りを算出して、
一部屋利回り
＝(家賃÷㎡×１２ヶ月)÷建築コスト
RCの場合、
建築コストは２０万円で算出するので、
㎡家賃は２，０００円が及第点。
建物だけで利回り１２％が基準値になるようです。
ウチの近所の賃貸マンション。
７０㎡で家賃１０万円。
式に当てはめると、
(１０万円÷７０㎡×１２ヶ月)÷２０万円
≒８．５％
㎡家賃で１，４００円ちょっとだから、
落第点ですねｗ
ウチの地主さんのマンションは、
㎡家賃が２，０００円代後半。
その目標となる㎡家賃を算出して、
それを現実にできる間取りを設定、
それに向けて建物を建設。
コンサルが入っているならわかりますが、
地主さん自身が主導的な立場で
ここまでできるってスゴスギ。
かなり強力なブレーンがいるのか？
新築って深いですねぇ。
もうちょい続きます・・・。
ミンナ(゜∀゜ )人(゜∀゜)人( ゜∀゜)ナカーマ
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40戸以上の部屋を満室にするなんて、
気の遠くなる作業ですが、
それをやってのける地主さん。
一緒にいるだけでパワーがもらえます。
・・・・・
モデルルームをあとにして、
いよいよランチタイムです。
エントランスでNHKの新規加入営業マンが、
新築入居者狙いの
オートロック営業してるのを尻目に、
マンション１階にあるレストランへ。
どうやら元々この場所にあったお店らしいですが、
マンション建設とともに休業し、
竣工と同時に再オーブンした気合の入った店。
しかも安くはない賃料をもたらす
繁盛店だそうです。
内装はもちろん新築の
モダンカントリーヨーロッパ調、
って意味わからんすね
でもオサレな感じが伝わってきます。
どうやらイタメシやさんらしいです。
近所の有閑マダムでいっぱいだけど、
そこはマンションオーナーの顔。
奥の1番いい席に通されました。
コースのイタメシを頂きながら、
不動産談義とはナントモゼイタク
いつもファミレスでドリンクバーで
ケンケンガクガクしてるのとは
雲泥の差の環境ですね。
それはそれで時間を忘れて楽しいんだけどｗ
新築は土地の調査から始まる、
とは地主さんの名言。
更地にしたって土の中までわかるわけなく、
きっちりとした確認作業を経てから
建設しないとなんともならないんだそうで。
地中に打つでっかい杭は１本１０００万円するそうで。
２本打ったら２０００万円、
５本打ったらで５０００万円、
１０本打ったらで１億円。
ここでのブレは
収益にダイレクトに影響してくるので、
一番気を遣ったんだそう。
この地主さんは代々受け継いだ土地が、
どんな土地かわかってるので、
調査の上建てることができた、
とおっしゃってました。
ともきちも新築建てたらいいのにって言われましたが、
１０００万円のブレに
わーわー言わなくなってからにしますw
いつそれ？w
地主さん曰く、
更地を買って新築を建てるのは
ある意味ギャンブル。
土地は購入しないときっちり確認できないので、
更地の本当の信用度は買ってからじゃないと計れない。
上物があるうちに土地を買えば、
最低限その上物のものは建つわけだけど、
そのあたりの土地選びはなかなか難しいね、
地主ならではのアドバンテージを活かさないと
っておっしゃってました。
深いふかーい新築。
聞けば聞くほど高い高ーい理想です・・・
ミンナ(゜∀゜ )人(゜∀゜)人( ゜∀゜)ナカーマ
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そのイチの続き。
モデルルームになっている
お部屋は1LDK。
他の部屋はどんな間取りです？と聞くと、
部屋の広さに若干の差はあれど、
全て1LDKにしてるんだとか。
それは痔主じゃなくて地主さんが
自分の足で賃貸屋さんを回って、
間取りの平均家賃と
平米あたりの平均家賃を
ミックスさせて割り出してり、
さらにターゲット層ごとの家賃シミュレーションと
空室率シミュレーションを行った結果、
導き出された答えだそうな。
おそるべし、最強地主
やぱーりこれくらいの規模のものを建てるのなら、
テクニカルとファンダメンタルを使いこなした
マーケティングを自分でできるくらいじゃないと
建築会社と渡りあえないですよね。
その甲斐あってか、
竣工の何ヶ月の前から
申し込みが多数入り、
４０数戸のうち、残り２戸だそうだ。
しかも新築プレミアムはあるとはいえ、
設定家賃は相場の１．３倍以上。
それなのに満室間近。
おそるべしマーケティング力！
ただ、ご時世なのが、
家賃が高い価格帯の２戸が
空きということ。
それも申し込みは
コンスタントに入ってきているので、
満室も時間の問題ですね。
ランチを食べる前から
もう感心し切りでした～
つづく。
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５号物件の地主さん。
ぢぬしではなくじぬしでっせ
この地主さんは
５号物件購入の時から色々よくしてくれる、
恐れ多くもワタクシの良き理解者
と勝手に思ってる。
５号物件のすぐ近所で
マンションを建築されていて、
無事２月に完成したということで、
ランチに誘わせて頂きました。
お昼に新築マンションの前に集合。
程なくしてマンションから颯爽と登場。
見るからに地主さんって感じ。
立ち振る舞いが地主でしょ
って言ってるみたいな
ごはんの前ちょっと見て行きなよ、
ってモデルルームとなっている
残り少ない空き部屋へ通してくれました。
・・・
中に入るとさすが新築。
全部新品。あたりまえ。
オール電化で
全間洋室の1LDK。
清潔感あふれる間取りです。
今はある程度の高さのマンションなら
オール電化が当たり前だそうで。
ガスの配管や設備を置くスペースが必要ないので、
コスト削減できるそうです。
ガス屋さんもたまったもんじゃない世の中です。
また、もちのろんで
インターネット対応マンションなのですが、
某電力系通信キャリアが入っているため、
NTTの電話を引く場合は
電話線をフロア内で都度工事するんですって。
ひと昔前みたいに
みんながNTTの電話を
引っ張ってくれるわけではなく、
携帯で済ませたり、
他キャリアやケーブルテレビのサービスで電話ができるから、
そういうことにしてきてるらしい。
しかも線だけ引っ張って、
ADSLみたいにメタルケーブルを
使われたら引き損になっちゃうから、
だそうです。
天下のNTTも、
そんな時代なんやーって
しみじみ思ってしまいました。
まー、今はそんなに電話は儲からないから
そんなもんなんでしょうね～。
長くなってきたので
小出しにしていきますｗ
続く。
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今日は朝から不動産勉強会。
そして、
おひるごはんを食べて、
そしてそして、
大家さん仲間の物件めぐり。
そしてそしてそしてメインイベント、
たかっさん主催の四次元大家の会。
ずーっとずーっとずーーーっとしゃべり倒して、
とってもとってもおもしろかった
でも、何をしゃべっていたかよく覚えてない
でもでも、いろんな出会いがあった気がする。
おもろい。おもろい。おもろい。
ひとつ思ったこと。
ヒトとヒトをつなぎ合わすのは、
ヒトだということ。
心から。ありがとうございました。
ミンナ(゜∀゜ )人(゜∀゜)人( ゜∀゜)ナカーマ
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今日は今シーズン最後のバーベキュー大会。
総勢４０人余りの大家まみれなバーベキュー。
周りの人はどういう集団に見えていたんでしょう？
うまい肉食べて、うまい酒飲んで、
２項道路が・・・、あそこは通路だから・・・、とか
駅近で積算出る物件が出たぞ・・・、とか
これで２０年引けたらキャッシュフローが・・・、とか
コノ銀行からアノ銀行へ借り換えができそう・・・、とか
次の物件はこんな物件を買う戦略で・・・、とか
担保価値がある物件なら・・・、とか
みんなでわーわー言いながら、
楽しい時間を過ごしました。
こういう時間を共有できるナカーマってすばらしいですね～。
ミンナ(゜∀゜ )人(゜∀゜)人( ゜∀゜)ナカーマ
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今日は仕事を早めに切り上げて、
全国各地から賃貸住宅フェアに合わせて
いらっしゃっていたようです。
大家検定の浦田健さんを始め、
九州、岡山、名古屋、四国、そしてもちろん関西から。
約７０名の大家さんタチが集まってました。
ワタクシ、ともきちは
こういうときに行くと、俯瞰でモノを見てしまうフシがあります。
ワザと一人だけ離れて、
椅子に座って周りを見渡す。
①アグレッシブに情報交換をする人。
②知己のひととコンコンとお話しする人。
③話さなきゃ、話さなきゃ、と何かに追われるように名刺交換をする人。
④誰かに話しかけられるのを待ってる人。
⑤ボクと同じようにボーっと周りを眺めている人。
正解は・・・、①と②と③でしょう。
待ってても何も始まらない。
話しかけて自分で自分を動かし、
そして貪欲に自分を高みへ連れて行く。
まー、そんな気張ってもつまんないので、
①→②→①→②→①→②→③→③くらいにしておけばいいんでしょうね。
ボクは⑤→②→⑤→②→①→①→⑤→⑤→③くらいだったでしょうか。
まー、なんだかんだ言いつつ楽しかったです
懇親会が終わってから、
大家リーダーが新世界で加藤ひろゆきさんとよろしくやってるとのこと！
もうかなりいい時間だったのですが、
テリーさん、たけさんと一緒にタクシーで馳せ参ず！
通天閣に程近い喫茶店にて、
加藤ひろゆきさん、キャンベルさん、KLC神戸さん、アトム30%さんがいらっしゃり、
我が大家仲間たちがいて、異様なトキメキを放ってました！
ただ、どうしていいかわかんなかったのもあり、
ミックスジュースをのんびり飲んで、
てきとーにのんびりしてしまいました
ま、いざとなったらそんなもんです。
最後に加藤さん号令のもと、
記念撮影をして、
新世界のマタ～リした夜は幕を閉じました。
さぁ、これから宅建の詰め込み開始です！
今から寝ずに詰め込んでいこうと思います。
３日漬けで試験に通るかどうかわかりませんが、
とりあえずやってみようかと。
為せば成る 為さねば成らぬ 何事も！
パワー使うところ間違えてる？