大家エンジニアリング ~大阪発!子だくさん一家の楽しい大家日記~

IT系エンジニアのサラリーマンが不動産投資を行っていくさまをマタ~リと書き綴っていきます。

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入居者さんがタイーホ、シャークホゥされたようです。

2011-04-30 23:55:17 | トラブル

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おきてがみ

 

滞納さわぎのあった

5号物件の入居者さん(女性)から

電話がありました。

 

入居者さん「ともきちさん、おひさしぶりです。」

ともきち「おー、帰ってこられたんですね。お母さんの具合どーですか?」

入居者さん「あ・・・それなんですけどね・・・。」

ともきち「・・・?」

入居者さん「それね、警察に捕まってたんです・・・。」

ともきち「えー!大丈夫・・・?」

入居者さん「はい。もう釈放されたので・・・。」

ともきち「そんなもんなんですか?」

入居者さん「そんなもんです。」

ともきち「何で捕まったんですか?」

入居者さん「ソレは聞かないで下さい。家賃は払えますので。」

ともきち「払えるんだったらいいですよ(この家賃を逃すのはイタイし)。」

入居者さん「それでは来月分は月末に支払います。」

ともきち「はい、わかりました。よろしくお願いします。」

 

ってことで、

特にペナルティをすることもなく、

そのまま住んでもらうことにしました。

甘い?

 

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日本政策金融公庫、長電話の結果やいかに・・・

2011-04-29 02:00:00 | 融資

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おきてがみ

 

厳しい条件を提示されて、

それを挽回するため、

電話口で激しい攻防を

繰り広げるのでした。

 

なだめたり、

すかしたり、

ああ言えば上祐、

こう言えば枝野、

そう言えばともきち、

そんな感じで話を詰み重ねていきます。

ディベートみたいになっていたかも。

 

あまり書けないですが、

現代木造建築と、

昭和40年代の木造建築、

作り方としてはどちらが法隆寺に近いのか

とか、

賃貸業者さんとの飲み会で聞いた

好まれる大家、好まれない大家の違い

とか、

ウチは奥さんがアマチュアリフォーム職人なので、

ゆくゆくは奥さんに大家業の全てを任せて、

客付けが出来て、

安いリフォームプランニングが出来て、

大家さんに優しい管理会社を

奥さんにやってもらって、

ボクは一生のんびりサラリーマンしときます

とか、あることないこと、

ないことはちょっとしか言ってないけど、

お話しました。

 

そんな感じで電話口でですが、

ディスカッションした結果・・・、

 

 

 

融資金額が希望金額の5割から8割に増加!

自己資金の投下ナシでいいよ!

金利もヤスイヨ!

その他もろもろの条件ナシ!

ただ、融資期間7年はこの築古なら限界!

ってところまで持ち上げました。

 

カール  と話してて感じたのですが、

国金担当者も人間。

「これはわかるけど、

それは譲れない。」

「あなたはそういう風にやるのね、

それならこの条件は飲もうか。」

など、人間的な判断で

条件を決めていくみたいです。

 

話していくうちに、

条件が緩和していくのがわかります。

そして、担当者がタメ口で話してきます。

これは同意を得ていっているのではないか、

言いようで何とでもなるのではないか、

と話してて思いました。

 

ただ、どれだけ懐柔しようと踏ん張っても、

融資期間7年は変わらない。

 

そこは状況含んでちょうだいよ、ともきちさん、

と言われ、

これ以上何もナシだ、無理だ、

と悟りました。

 

一応提案として、

連棟のテラスハウスをひとつ、

共同担保として入れれば、

融資期間の延長は考えてもらえると、

友情のような妥協を感じながら、

その条件で検討してみます、

と言い、電話を切りました。

 

 

希望の7割くらいの要望で、

日本政策金融公庫から

融資内諾GET!

 

融資期間7年では当初想定していた

返済比率からは20%ほど悪くなりますが、

手出しゼロで物件が買えて、

リフォーム費用を含んだ

オーバーローンなので

いいっすよね、

と自分を納得させてみる・・・

 

 

 

仕事中なのに1時間程度、

電話口でのせめぎ合い。

でも内諾を取れて一安心。

ヨカタ。

最後の方に

融資条件として、

売買契約と

リフォーム見積もりが出てきてから

本決まりと言われ、

まだ物件が買えること、

決まってなかった!

とハタと気付いたのでした。

 

今度はそちらも早くしなければ!

不動産屋さん、

たのんます!

 

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日本政策金融公庫のカール・フレドリクセンと長電話

2011-04-28 00:38:03 | 融資

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先週カール  と面談して、

1度必要事項を

ヒアリングされ、

そして今週、

具体的な条件、

金額、融資期間の打診を受けました。

 

まぁ、その条件の厳しいこと!渋いこと!

 

融資金額は申込金額の半分に!

融資期間は申込10年が7年に短縮!

何かリスクを取れ!ということで、

自己資金の投下を要求される!

 

その他もろもろ、

ココには書けない色んなことも含めて

いろいろ提示されました。

 

話を聞くと、

激安とはいえ、

アラフォー築古物件に

リフォーム費用を含めた

オーバーローンは

かなーり難しいらしい。

 

カールは言います。

修繕費用かかるでしょ。

リスクあるでしょ。

 

ちゃんと直せば持ちますよ、

って言ったって、

我々金融機関はそういう見方をするわけよ

って言われて。

 

でも、提示された条件だと、

あまり借りる意味がないことも事実。

ここから長い長い交渉が始まるのでした。

しかも電話口で・・・

 

 

 

 

 

続く。

 

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大阪マラソン2011 抽選結果(落選)のお知らせ

2011-04-27 00:37:28 | 日記

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おきてがみ

 

こんな題のメールが来ました。

大阪マラソン2011 抽選結果(落選)のお知らせ

どきどき感もへったくれもないメール。

せめて大阪マラソン2011 抽選結果のお知らせ」くらいにして、

メールの中身を見て、

あー、残念でした的な感じを

演出してくれよ~、おぃ!

  このたびは第1回大阪マラソンにご応募いただき誠にありがとうございました。
お陰様をもちまして定員を大幅に上回る申込みがあり厳正なる抽選を行いましたところ、誠に残念ながら今回はご意向に沿えない結果となりました。
今後、参加料の未入金者が多かった場合には、追加当選者を出すことがございます。
その場合、7月中旬頃に再度『第1回大阪マラソン追加当選のお知らせ』にて通知させていただく予定です。
つきましては、下記に記載される『追加抽選のスケジュールについて』をご一読ください。なお、追加当選の状況に関する問い合わせには対応できません。

また、追加抽選の結果につきましては、当選者のみの通知といたしますので何卒ご了承ください。

 

追加抽選に賭けるか、

ボランティアに応募するか。

そこまでして参加したいのかw

 

ちなみに会社にて

大阪マラソンのスポンサーさんから

もらったスポンサー枠。

100%の当選率でした。

 

一般応募で

応募した方々はどーだったんでしょうねぇ。

100%の当選率で出たい人は

スポンサー枠を使いましょう!

 

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買い付けの行方

2011-04-26 01:00:03 | 物件

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おきてがみ

 

この間、

買い付けを入れた物件。

売り主さんが売ってもいいよ、

と言っている金額から

80万円下で買い付けを書きました。

 

その結果・・・、

 

 

 

 

 

それでは売れないね~

って

 

理由は・・・、

親が残した物件を安値で売りたくはない、というもの。

心情はわからないではないけど、

そうだったらもっと手を入れてあげろよ~。

 

ただ、売り主さんの言い値で買っても、

利回りは25%前後が見込めるので、

まだいけます。

 

次の値段は不動産屋さんに

おまかせして買い上がりです

どこで合意がとれるのやら。

売り止めにならないように

薄氷を踏むような交渉が

必要なだけに、

うまく話が進めばいいんですけどね。

 

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建て替え需要と季節の移ろい

2011-04-25 00:25:46 | 2号物件

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おきてがみ

 

今日はジョギングがてら

街をフラフラしてました。

 

なんとなく、

2号物件の前を通りかかったら

お向かいさんの戸建がなくなって、

建て替えてました。

今は基礎を作ってるみたいですね。

敷地面積からして3階建てになりそうです。

 

これって物件にとってはいいことなんでしょうね。

ウチの2号物件は連棟住宅なので、

隣が買えた場合は、

こういう特典が付いてくるかも。

首を長くして待っておきます

 

 

 

いつも走るジョギングコースで

今満開の桜。

関山という八重桜だそうです。

今年はゴールデンウィーク前まで

こんなカンジで桜が楽しめそうです。

 

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神秘的な土地、そして好立地物件

2011-04-24 04:00:26 | 物件

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今日は雨でしたが、

何か見とかないとね、ということで、

大阪市内から離れて、

山方面に向かって車を走らせました。

 

坂を上って、上って、上って。

着いたところは石切。

そう、石切神社があるところです。

 

車を降りて

物件に向かっていく道すがら、

不思議な光景が広がっていました。

 

参道を逆行して

てくてくと歩いていると、

何だか変わった看板が。

 

 

霊感でみます、

だって!

 

いろいろ見ていると、

どうやらこういうお店がいっぱいあるみたい。

周りの雰囲気もなんというか

霊験あらたかというか、

神秘的なものを感じます。

 

こういうところにある物件は

神秘的なものを感じるかと思いきや、

意外とふつー

でもご利益がありそうな土地でした

 

 

その後は市内に向かい、

大家仲間さんが決済したての

激安好立地物件を見せて頂きました。

駅から徒歩数分の好立地。

中は経年の古さはあれど、

リフォームで見違えることでしょう。

 

不動産は立地が重要

ターゲットをしっかり持って

買い進めて行きたいです

 

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カールからの電話 ~融資審査に黄色信号?~

2011-04-23 02:38:07 | 融資

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おきてがみ

 

日本政策金融公庫の通称カール 

仕事中にも関わらず、

カールからお電話頂きました。

どうやら確認することがあった様子。

 

物件を購入するまでどんな勉強をしたの?

物件はどうやって買ってるの?

入居者さんはどうやって募集してるの?

家賃の決め方はどうしてるの?

古い物件をリフォームするのはどうやってるの?

って何だかとっても実践的な内容を聞かれました。

ちゃんと運営できるかっていうのを

測られてるんでしょうか・・・

 

その後は、

もし融資が引けなかったらどうしますか?

という意地悪な質問

手持ち資金で買えるのは買えますけど、

手元にお金を残したいので、

何とかお願いしたいんですが・・・、

と答えても、

自己資金はどれだけ出せますか?とか、

どれくらいのリスクを負ってもらえますか?とか、

って何か追い込まれている感じがしました。

融資ってハードルが高いです。

ちゃんと融資が出るのかどうか、

わからなくなりました

 

こんなことなら、

ちゃんとした事業計画書や

経歴書を書いとけば良かったな~って感じです。

皆さんお気をつけあそばせ。

 

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大阪簡裁で家主に礼金返還判決っておぃおぃ!おぃ!

2011-04-22 00:58:38 | ニュース

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おきてがみ

 

これってヤバくね?

  大阪簡裁で家主に礼金返還判決 

「礼金は消費者契約法10条に違反し無効」として、元入居者が家主に支払い済みの礼金12万円の返還を求めていた訴訟で、3月18日、大阪簡易裁判所が貸主に対して9万円の返還を命じていたことがわかった。貸主側が控訴しなかったため、すでに判決は確定している。

原告の借主は2009年12月に生野区内の月額賃料3万円、礼金12万円の賃貸住宅に1年契約で入居。翌年1月に退去した。

篠田隆夫裁判官は、礼金は「消費者の利益を一方的に害するものではない」と有効性を認める一方で、前払い賃料としての性質があるとして「予定した期間が経過する前に退去した場合は、建物の未使用期間に対する前払賃料を返還すべき」として、入居期間中の約2カ月分(1万円×2カ月=2万円)と「賃借権設定の対価」および「契約締結の謝礼」を考慮して1万円分、合計3万円を差し引いた9万円を返還すべきとした。

借主側代理人の浦井裕樹司法書士(備後町士総合事務所:大阪府大阪市)は、「判決は礼金そのものについては有効とした点は不満が残るが、一部返還が認められたということは一つの事例として残せる」と話した。

一方、賃貸借契約に詳しい弁護士は「あくまで事例判決」という冷静な見方をする傾向が強い。
「礼金が賃料の4カ月分と高額、契約期間が1年間で実際の入居期間が2カ月と短い、など特殊な事情の判決と見てよいだろう。礼金の法的性質に対する見解についてもあいまいさが残る」(青木龍一弁護士)

以前、礼金返還訴訟で代理人を担当したことがある田中伸弁護士も、「平成20年9月30日に京都地裁で礼金の有効性を認める判決が出ている。今回の大阪簡裁判決は事例判決として考えればよいのでは」とし、影響は限定的との見方をしている。

http://www.zenchin.com/news/2011/04/post-809.php

 

この流れが広まると

やだー!

ってことで、

大家仲間の司法書士さんに聞いてみました。

すると、

世の中には

敷金問題研究会(http://www3.ocn.ne.jp/~genzyou/index.htm)

ってものがあって、

そこの司法書士さんが

引っ張った判決だそう。

ただ、簡易裁判所だけに、

イチリツムコウの判決が出るくらいじゃないと

広がらないのでは、

との見解でした。

とりあえず一安心

 

でも司法書士さんのあいだでは

飯のタネとして、

注目されてるっぽいことだそうです。

今後は家賃以外は何にももらえない、

そういう世の中が

そのうち来るのかもしれませんね。

 

 

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日本政策金融公庫で面談ウケタ

2011-04-21 12:50:41 | 融資

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おきてがみ

 

先週、日本政策金融公庫に行って

融資申し込みして早一週間。

すぐに出頭命令が来ました。

面談

融資を引く上で

最重要ポイントと思われる

関所

昨日、行ってきました。

 

約束の時間9:30の

5分前に到着し、すぐに面談スタート。

担当の人は

カールじいさんを

20歳くらい若くしたような

真面目そうな

愛すべきキャラクター。

 

通称:カール 

 

カールは持参した書類を見て、

ひたすら面談シートっぽい用紙に

ひたすら書き写していきます。

時間がかかるので

コピーして頂いていいですよ、

と言っても、

カールは、いや大丈夫、と言います。

クソマジメです。

 

そういうやり取りを何度かして、

チラリと時計を見たカール。

時間は30分程経過していたでしょうか。

おもむろに筆を止め、

カールは言います。

時間が無いから

あとでコピーさせてね!

だからいうたやーん

とは言わず、

平身低頭でハイ。

 

その後でようやく面談らしく、

いろんな側面からヒアリングしてきます。

- なぜサラリーマンをやりながら不動産賃貸業を始められたのですか?

- 日本政策金融公庫はどこで知ったのですか?

- 何故日本政策金融公庫から融資を引くのですか?

- もし融資希望金額の満額引けなかったらどうしますか?

- 今までのこの物件のお金はどう調達したんですか?

- お客様はどーやって募集しているのですか?

- この物件はどのようにリフォームされますか?

- リフォームの概算はどうやって算出しましたか?

- 家賃はどれくらいで募集しますか?

などなど。

 

うまく受け答えできたかどうかわかりませんが、

とりあえず思っていること、

考えていることを伝えてみました。

やはり最初にメモ書で時間をとったせいか、

15分程度オーバーして面談は終わりです。

 

出入り口までカールに送ってもらうと、

すでに10:30からの方がスタンバイしてました。

次も11:30からあるって言ってたので、

1時間刻みでびっしり面談が入っている様子。

 

さーて、どうなるんでしょうね。

その前に物件の買い付けが通ったかどうか

確認しないとw

 

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