大家エンジニアリング ~大阪発!子だくさん一家の楽しい大家日記~

IT系エンジニアのサラリーマンが不動産投資を行っていくさまをマタ~リと書き綴っていきます。

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その後:突撃!競売物件の現地調査~☆

2010-03-31 01:27:05 | 検討

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以前初めて競売物件を現地調査しました。

それがコレ↓

 

再建築不可だけど、

300万円くらいで買えたら

利回りが20%ちょいで、

占有者さんが住んでくれればいいけど、

出ていかれたらしんどいかな、

と思ったのと、

入居者さんに会えなかったということで、

ご縁がなかったと勝手に判断して、

そもそも入札すらしていませんでした。

 

結果はこんなカンジ。

売却基準価額・・・265万円

売却価額・・・555万円

ぜんぜんやん!w

 

売却基準価額からダブルスコア以上ですわ。

競売ってこんなに高騰するものなのですね、

まだまだ値段は測りかねます・・・

 

こういうシミュレーションが血肉になればいいですね~

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高校球児

2010-03-30 00:05:30 | 日記

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ウチの会社の近所のホテルは

春と夏の高校野球のシーズンになると、

高校球児の宿舎になっています。

そんなに有名校ではないようですが、

たまに取材も来てるみたいですね。

このセンバツの時にも高校球児は来てました。

 

今日朝通勤する時に

でっかいバスが2台停まっていました。

試合かな?と思ったら、

ホテルの人がお見送り体制を取っています。

負けちゃって帰るところでした。

 

高校生の顔を見ると、みんな笑顔です。

晴れわたる空のようにすがすがしい笑顔です。

負けたけど、人生の糧になるんでしょう。

大人になって、結婚して、子供ができて、

甲子園の砂とボロボロになったボールを見せて、

お父さんの若いころは・・・

なんて話をするんでしょうか。

 

 

 

ボクは学生時代はずーっとサッカーをしていましたが、

運動神経が人一倍ニブいので、万年最下位クラス。

そんな努力にまみれた、華麗な学生時代は送りませんでした。

 

学生時代の記憶があまりないワタクシとしては

今思うと、そういうこともやっておいた方が

楽しかったのかなーと思ったりしますが、

それもまた人生

 

 

 

ちょっとふわっと思った出来事でした。

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勉強会と物件見学

2010-03-29 00:06:48 | 懇親会

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今日は勉強会と物件内覧に行ってきました。

勉強会は不動産屋攻略について。

今まで疑問だった物件の流れと、

効果的な物件の引き出し方、

買い付けする時のヒントを教えてもらいました。

ボクが想像していた不動産屋さんの内情と全く逆。

そういうことになっているのねー、と目からウロコの情報です。

改めて人付き合いの大切さ、

コミュニケーションの大切さが心に染みました。

まずは人付き合い、パイプ作り、信用作りを思い描いて、

これからの不動産屋さん巡りについて、

まずは実践、アプローチ方法を変えていこうと思います

 

その後は物件内覧は大阪府下のベッドタウンの物件を3軒、

三宮に程近い立地で、キャッシュがぐるんぐるん回りそうな

超川上物件を1軒拝見しました。

 

 

 

10数名のオトナな集団が目をキラキラさせながら物件見学。

あーでもない、こーでもない、

こーしたらいいんじゃね?そこまでするともったいないんじゃね?

これはイイ!これホシイ!とポンポン手が挙がる状況。

今までにナイ、鮮烈な光景です。

 

超川上。すごいですね~。パねぇ~。

ボクもそういう川上物件をゲットできるようがんばります

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和歌山おそうじ修行

2010-03-28 03:17:17 | 懇親会

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今日はたけさん、ADさんを和歌山にお連れするために一路南へ。

ウチの車はETCもナビもついていないのでADさんのお車に便乗です。

 

今日はKさんの今月買いたての物件のお掃除。

きれいねー、もう外のペンキ塗り終わっているのね~、と思ったら

元々こんなキレイなカンジだったそうで。

 

 

青い空に生える美人なアパート。

 

 

3階建てファミリー物件です。

 

 

これで利回り20%くらい。いいですよね♪

 

2部屋空室のため、

丹精込めて磨いてきました。

 

Kさんちょっとはお役に立てましたかねぇ。

 

お掃除のあとはいつもの通りファミレスへ。

いろんな方のお話を伺いまして、

どうやらKさんがもう1棟買われたようでしたw

 

1ヶ月に2棟買っちゃうなんて、さすが和歌山。

システムが出来上がってますね♪

いい刺激を胸に、帰路に着きました

 

 

帰りに山道でナビを操作したら酔ってしまい、

ふらふらになりながら帰ってきました。

さすがに倒れそうにネムイ。

おやすみなさいませ・・・

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それでは回答デス

2010-03-27 03:12:56 | リフォーム

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昨日書いた記事

今日帰ったらほうきが加工されて形作られていました。

 

材料は竹ぼうき以外にコレ↓

針金と電源ケーブル、スイッチと取り付け金具。

それでほぼわかるかな?

 

 

あとはかくはん機のお化けみたいなの。

コレは電球ガードと言われるもので、工事現場で使われてたりします。

 

 

 

 

 

正解は・・・

作り方はと言うと、

まず竹ぼうきの先の部分をバラして、

電球ガードの下半分をひっくり返しちゃいます。

 

さらに電源ケーブルとスイッチ、取付金具をつなげます。

つなげたら電球ガードに取り付け

 

 

加工した電源ガードに沿ってばらしたほうきを並べます。

そしたらあーら不思議!

 

 

 

 

 

こんなんになりました~☆

 

 

竹ぼうきの先っぽだけを電源ガードに沿いぶら下げて 針金を止めて。

 

 

電球をつけてかんせーい。

 

 

ちょっと安っぽい帽子のようですが、

れっきとした照明

これってすごい安く出来てるんですよね。

手作りならではデス。

 

ちょっとチープ感がありますが、

2号物件につけるまでに最終加工をするそうです

 

いったいどこにつけるんでしょうね~。

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さて、もんだいです

2010-03-26 01:11:11 | リフォーム

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今日家に帰ってきたら、

なぜか竹ぼうきが2本、

玄関に立てかけてありました。

 

小学校や幼稚園の行事ででも使うのかな?

と思って奥さんに聞いてみたら、

2号物件でやりたいことがある、

とのこと。

 

いったい

どうなってしまうのか???

 

 

 

正解はできてからだそうですw

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ボキ

2010-03-25 01:52:55 | 日記

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ボキ

といっても骨が折れたわけではナイ。

 

最近会社で簿記3級講座を受けています。

6月の試験に向けて、

経理のヒトが教えてくれるんです。

1回2時間を10回コース。

定時後に開催されてます。

 

簿記3級は大学のときの授業でやっていたし、

奥さんも高校のときに取ってたらしく、

そんな難しくないと思ってました。

 

ただ、侮るなかれ。

結構ムズカシイ

 

テキストは↓を使っていて、

内容は八百屋の源さんが個人商店を経営する中で出てくる

帳簿を色々いじくるカンジ。

確定申告するときに役に立ちそうな気がします。

 

合格したら祝い金もあるので、がんばって合格るぞ!

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イチオシ買い付けが・・・

2010-03-24 01:34:34 | 物件

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この前買い付けを入れた門真市のブッケン。

ひさびさにホシイィィィイイイとオモタ物件です。

 

この物件、テラスハウスなのですが、

実需の人が1番手で満額買い付けをローン特約で入れていたんです。

ただ、テラスハウスでローン特約は通らない見込みということで、

売り止めにもならず、買い付けいれてくださいということだったので、

2番手で現金ガイをしていました。

1番手がスルーすれば、勝算が結構ある買い付けと言われていたので、

ちょっとあいたけど3号物件かぁと期待していたわけです。

 

 

 

今日お昼過ぎに不動産屋さんにお電話頂きました。

 

不動産屋さん「門真の物件、結果出ました!」

ともきち「その勢いは!通りましたか!」

不「いえ!1番手のヒト、ローン通ったそうです!!」

と「えー!テラスでローンなんてイマドキ通るんデスか???」

不「通ったそうなんですよー。意味わかんないですよね」

と「っていうかテラスに融資出す銀行ってどこですか?」

不「そこまではわかんないです。

  でも、多分金利は高いと思うので、ローン破綻したら買えますよ!」

と「いつになるねーん。あとローン破綻を期待する不動産屋がどこにおるねーん」

 

ということで、またも玉砕デシタ・・・。

つぎいきまっしょー

 

 

 

↓備え付けの電動式階段昇降機・・・

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買い付けを入れるということ

2010-03-23 00:08:17 | 懇親会

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昨日の会合のときに、

カレイさんとお話していました。

 

買い付けの入れ方について。

 

この前買い付けを入れていた東大阪の2物件。

あっさり玉砕してしまいました

 

で、また玉砕してしまいましたわーと話をしてました。

今年に入ってから5連敗くらいかな?

 

だいたい500万円以下の物件に、

根拠が薄い状態でアホみたいな買い付けを入れてました。

何で根拠が薄いかというと、

調査不足とボクの経験や見る目が無いから。

 

このやり方のメリットは

何も考えずに買い付けを入れれるということと、

買い付けが通れば安く購入できるということ。

デメリットとしては

買い付けが通ること可能性はかなり低いことと、

不動産屋さんに何の根拠もなく買い付けを入れるヒトだ

と印象がついて、信用を毀損してしまう可能性が高いこと

だということがカレイさんと話していてわかりました。

 

今後は物件内覧に行く前に路線価を調べて、家賃相場を調べて、

現場に行ったときにそこそこ正確なリフォーム費用を拾えるようになって、

不動産屋さんに明確な根拠を提示していくことを

心掛けていこうと思います。

っていうか当たり前なことを当たり前にやっていないボクがダメなんですけど。

 

 

小1時間話している中で、

カレイさんはいろいろ気付かせてくれました。

感謝です。

こんなことを相談できるナカーマってサイコーですね!

ボクも色々お返ししていければと思います

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東大阪巡り、そしてお仲間物件から会合へ

2010-03-22 04:37:56 | 懇親会

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今日は朝からオレガノさん、hetzさんと一緒に、

東大阪方面に物件探索。

いつもよりちょっと高めな物件を見てみようかと

セッティングしてみました。

 

不動産屋さんの車に乗せてもらって、

3人であーだこーだ言いながら、

おとなのえんそく気分で

物件を見ていきます。

 

物件は一長一短、

もとい二短、三短ある感じで、

ちょっとがっかり。

値段が高ければクオリティが高くなると思いきや、

そんなことはなかったです

 

でも楽しかったからまーいっか

 

 

 

その後はADさんの物件を見学に。

以前拝見した時には大工仕事が終わった段階。

壁や床が施工されてなかったので、

ほぼビフォーな状態でした。

 

それがどうでしょう!

 

とってもきれいなフルリフォーム済み物件に

なっているじゃありませんか!

 

 

特にハンマーで叩かれたようなインパクトを受けたのが、

しっくいのかべ!

ウチと同じしっくい(のはず)なのにデキがちがう!

めっちゃキレイ!

 

ウチのムラムラしっくい壁とは全然違いました。

ADさんはウチと同じしっくいで塗ったところ、

見た目が悪すぎたので、別のしっくいを塗ったとのこと。

ショックすぎて、すぐに奥さんに電話で報告!

 

壁以外も

新品のキッチン、洗面台、トイレや、

白を基調とした天井と壁。

とにかくきれいきれいきれい。

すばらしいアフター物件でした

勉強になりました

 

 

そして本日のメインイベント。

たかっさんのお店で会合に参加。

組織としての立ち上げに関われることは

とてもワクワクして楽しいものです。

 

ALL FOR ONE, ONE FOR ALL.

 

この精神を胸に、

いろんな方々と関わって行きたいと思います

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