大家エンジニアリング ~大阪発!子だくさん一家の楽しい大家日記~

IT系エンジニアのサラリーマンが不動産投資を行っていくさまをマタ~リと書き綴っていきます。

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1戸入居者当確!だけど・・・ヽ(´ー`)ノ

2011-05-24 23:55:55 | 6号物件

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おきてがみ

 

5月中の入居を希望されていた、

入居見込みさん。

6号物件の所有権移転で

正式に入居申し込み頂きました

あとは家賃保証の審査を通すのみ・・・

 

 

と思っていたら、

担当の営業マンさんから言われたヒトコト。

今回は家賃保証会社ナシでいこうと思ってます

って

 

なんで?

First Contactのときに

家賃保証会社必須って言いましたよね?

って言ったら、

いゃぁ、お歳を召した方って保証会社嫌がるんですよね

って腑抜けたヘンジ

 

それくらいの家賃帯のヒトだと

滞納リスクが高くって困っちゃうので、

保証会社ナシなら契約できないですね、

と残念そうに言ってみたら、

ちょ、ちょーせいします!手配します!

と言ってくれました。

たぶん言うのを忘れてたんでしょうねぇ。

 

さてさてどーなってしまうんでしょう・・・

 

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砂壁をめくったら、そこはぬりかべだった。

2011-05-23 12:52:34 | 6号物件

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おきてがみ

 

これからリフォームするにあたって、

すでに自然にめくれているところもあったことから、

クロスを貼るにしても下地処理をやらなきゃイケナイ。

でも職人さんにやってもらうと

下地代のお金がかかる。

 

ってなもんで、

素人施工で

はがれてきている表面を

スクレイパーでこそげ取ろうかと思いました。

 

めくれやすいところは

下地(このときはモルタルでした)と砂壁の間に

スクレイパーを当てて

横にすべらすだけ。

グッとスクレイパーを押しあてて、

 

スーって。

おもしろいようにはがれます。

 

途中。まだらです。

 

でも空きの3戸中、2戸がこんな感じで、

スーってはがれないところもあったので、

大家仲間にHelpをお願いして

ガンガンやっていきました。

 

 

すると、どうでしょう!この通り!

2戸4部屋を総勢7名で

3時間程度で終わっちゃいました。

やっぱり持つべきものはナカーマですね!

 

お手伝い頂きありがとうございました~☆

 

 

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6号物件って写真で見るとこんなカンジ

2011-05-22 23:09:40 | 6号物件

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おきてがみ

 

6号物件の間取りです。

左が2階。右が1階。

アフター予定で書いてあるけど

トイレは和式デス。

 

物件正面・・・。

3mの進入路と

2mの前道。

もちろん私道。

再建築不可。

 

この見た目。

どこからどー見ても

文化住宅。

色褪せた面影が

なんともノスタルジー。

 

見上げれば2階。

モルタル壁がなんともやわらかい印象。

やわらかいって?くずれそうって意味。

 

ほこりをかぶったタイルが

時代の変遷を醸し出す。

隣の家はサイディング。

いとおかし。

 

日に焼けた

砂壁、ふすま。

畳は削れてます。

 

奥の部屋。

見るも無残な砂壁。

自然にめくれています。

 

意外ときれいな天井。

でもこう見ると波打ってますね。

 

キッチン。

側面の砂壁が焼けてどろどろ。

タイルもなぜか砂壁が付いて汚れてる。

ただし意外とキレイなキッチンのお顔。

 

This is Japanese style.

腰が痛い人にとっては毎日しんどいよね。

 

まぁまぁキレイなサイコロ風呂。

洗い場は碁石タイル。

ここ意外はバリバリしてる。

 

2階のベランダ。

裏が駐車場なので

陽が燦燦。

 

入居者さんがいるお部屋のベランダは

危のうございます。

 

コレだけ見ると

かなりイケてないような。

heavyな物件なのかしら?

 

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決済前に入居者さんに接触!

2011-05-21 23:55:55 | 6号物件

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おきてがみ

 

もう1週間前ですが、

先週の土曜日、

職人さんが

速攻リフォームに入れるように、

決済前に6号物件に行って、

ひとりで砂壁はがしをしてました。

 

ガリガリ、ガリガリ。

ガリガリ、ガリガリ。

ガリガリ、ガリガリ。

 

ふと、唯一の入居者さん、

鍋島さん(仮名)が

今いるかな?と思い、

トントン、こんにちわ~

と気軽に声をかけてみましたが

返事はナシ。

 

じゃあ心置きなくガリガリできるわ、

ということで、

ガリガリ、ガリガリ。

ガリガリ、ガリガリ。

ガリガリ、ガリガリ。

 

 

ほこりまみれで

息が詰まって、

外の廊下に出てみたら、

鍋島さん(仮名)のお部屋から

かすかに物音が。

 

トントン、こんにちわ~

とさっきよりも

大きな声で尋ねてみると

力強くはい!と返事が

 

ドアが開いて、

立っているのは

そんなお年でもない男性。

 

ともきち「はじめまして!ともきちといいます。今度この物件、買うことになりまして。」

鍋島さん(仮名)「え・・・。そうなんですね。」

ともきち「はい。それで今もガリガリやってたんですが、これからリフォーム工事をさせて頂くのでうるさくしちゃうかもしれません。」

鍋島さん(仮名)「え・・・。工事なんで仕方がないですね。夜はやりませんよね?」

ともきち「えぇ。夜はやりません。ところで鍋島さんち(仮名ち)のベランダが朽ちていたりするんですが大丈夫ですか?」

鍋島さん(仮名)「ん・・・?そうなんですか?全然気付きませんで。」

ともきち「そうなんです。もしかするとベランダが落ちちゃうので早めに直させて頂きます。」

鍋島さん(仮名)「はー・・・。」

ともきち「それとこの工事のついでにお風呂をバランス釜からシャワー付き給湯器に変えたいのですが。」

鍋島さん(仮名)「んー・・・。それって家賃が上がるとかないんですか?」

ともきち「(スルドイ)はい。空き部屋の家賃は鍋島さん(偽名)の家賃より1万円ちょっと高めで募集する予定ですが・・・。」

鍋島さん(仮名)「えぇ!そんなに上げられたら困りますわ

ともきち「そこは入居されているので、家賃の値上げは5千円に止めますがいかがですか?」

鍋島さん(仮名)「すいません・・・。今失業中なんです。なので家賃の値上げはナシにしてください。工事もしなくていいですから。」

ともきち「失業中ですか!それは厳しいですね。では家賃の値上げはしませんのでそのままお住まい下さい。」

鍋島さん(仮名)「ん・・・、設備もやらなくてもいいですから。」

ともきち「いえいえ、それはやらさせて頂きます。」

鍋島さん(仮名)「いやいや・・・、失業中でいつ働けるかわかんないし・・・。」

ともきち「では、今回設備入れ替えさせて頂いて、就職して落ち着いたら家賃上げさせて頂きます。」

鍋島さん(仮名)「ん・・・、そうですか。でも最後にやって頂ければいいですから。」

ともきち「わかりました。また連絡させて頂きます。また購入したら家賃の振込先をご連絡させて頂きますね。」

鍋島さん(仮名)「はい・・・、わかりました。」

ともきち「今後ともよろしくお願いします~。」

 

ってことで、

ひょんなことから

入居者さんの失業状態が発覚!

しかも家賃値上げ交渉もしっぱい

 

ほろニガ初入居者さん接触でした

 

 

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6号物件リフォームプランニング

2011-05-20 01:26:12 | 6号物件

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おきてがみ

 

 

4戸文化的アパート。

現在3戸空いてます。

空き部屋はそのままでは住めないので、

速攻でリフォームして

家賃を頂ける状態にする必要があります。

 

と、いうことで

決済前の段階で、

リフォームの見積もりを取り、

リフォームプランニングしてました。

もちろん事前に

賃貸屋さんに聞いた情報も踏まえて

リフォームします。

 

いわゆる文化住宅。

入居者ターゲットは

50歳~70歳台のシニア層。

その年代が

心落ち着かせる

畳敷きはそのまま。

洋室にすることなく、

新品にするわけでもなく、

表替え仕様。

コストを押さえて、

シニア層の安心感をくすぐります。

 

腰や脚が悪いシニア層は

和式トイレは嫌がられるので、

洋式トイレへ変更。

周辺の文化住宅は

和式がほとんどなので、

差別化できます。

簡易設置の洋式を置いて

お茶を濁すのも考えたのですが、

ホンモノに差別化すること、

大工さんへの仕事を出すためにも

やっちゃいまっせ

 

お風呂はバランス釜なので、

給湯器とシャワーをつけましょう。

追い炊き付き、自動湯張り機能付き。

お風呂にゆっくりつかって頂きます。

普通の文化住宅より

設備でちょっとだけ好印象を与えます。

お風呂の洗い場は

レトロな丸石の碁石調で、

ひび割れているところもありますので、

モルタルで埋めて、

タイルを貼ってもらいます。

お風呂上部のカビたり、

汚れてるところはペンキでごまかします。

 

現在の壁はがっつり砂壁。

パッと見は昭和40年台。

いくらシニア層とは言え、

これはいただけない。

砂壁が自然に

めくれて来ているところもあります。

このままじゃ

古さが全面に出てしまうので、

クロス仕様に仕立て上げます。

色は白。壁と天井に貼ってもらう予定です。

全面に白いクロスを貼れば、

一気に印象が変わってくるはずです。

 

キッチンは使えるところは使い、

交換するところは交換します。

壁にはキッチンパネルを貼る仕様。

蛇口部分も臨機応変に。

 

外壁はクラックを

コーキングで埋めながら

全面塗装。

パッと見を塗ることで

見違えることでしょう。

いわゆるファサードで

入局希望者さんの心が掴めるハズ。

外壁の保護にもなりますしね。

これで5年くらいは働いてもらわないと。

 

廊下、ベランダは防水塗装。

手すり等の鉄部は気の効いた色で塗装します。

あとは・・・

入居者がいるお部屋の

朽ちたベランダを

作り変えるくらいかな。

これがそこそこお金かかっちゃいます。

 

今回は様々な作業を

色んな業者さんに分割発注してみます。

ウチの職人、奥様が入るところはなくって、

色を決めるくらいですかね。

スピードとクオリティー、

そして安さを追求する

リフォームにしたいと思っています。

 

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6号物件スペック

2011-05-19 00:02:03 | 6号物件

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おきてがみ

 

6号物件は4戸文化アパート。

1棟ものと言えば一応1棟ですな。

築40年だけどモノはいい。

躯体がしっかりしてる。

今のところ再建築不可。

いや、あの手この手で

がんばれば

再建築可能になる?

そんな感じ。

# ならねーよw

 

駅からは徒歩6分。

間取りは2K。

4.5畳、6.5畳の和室に

公団タイプのキッチン。

和式トイレにバランス釜のお風呂付き。

まぁまぁ、よくある文化的アパートです。

 

購入費用とリフォーム費用を合わせ、

現実目線で

妄想実質利回り

30%ちょい。

正直もうちょっと

利回り欲しかったのですが、

そこは時期とご縁ということもあり、

そこそこで及第点かな、

と思っています。

 

そして、初めての融資物件。

物件購入費用+リフォーム費用の

オーバーオーバーローン。

結構がっつりリフォームするので、

そこもポイントのひとつ。

 

今まで現金でやってきた

ワタクシとしては

ちょっとハードル高め。

勉強になることが多いです。

 

ネガティブなことを

考えていたら始まらないので、

行動あるべし。

 

現況1戸の入居者の方を大事にしつつ、

1戸の入居見込みの方を逃すことなく、

残り2戸を早期客付け。

6月中の満室が目標です。

 

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決済終了。6号物件誕生!

2011-05-18 00:17:55 | 6号物件

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おきてがみ

 

今日は午前中だけ

会社をお休みして

半休エンジニアリング!

最近ハイスピードで有休消化してるので、

気を使って半休にしときました。

 

 

朝から不動産屋さんで

6号物件となる

4戸アパートの決済です。

朝10時から不動産屋さんにて

決済予定なので、

9時に銀行で開店ダッシュを決めて、

いつもの通り、

残代金、司法書士さん費用、

仲介手数料、日割り固定資産税額を

封筒を小分けにして入れてもらいます。

 

その後、

ちょっと早いけど、

9時15分に

不動産屋さんに行くと、

まだシャッターが空いてない

 

仕方がないので

その辺で時間を潰して

再度不動産屋さんへ。

 

そしたら売主さん夫妻、

売主側司法書士さん、

買主側司法書士さん、

不動産屋さんが座る場所を決めてるとこでした

仲睦まじいw

 

売主さんは70歳前後のご夫婦。

失礼だけど、不動産のことを何も知らない感じ。

無理もない。

おばあさんから相続しただけだそうだ。

無論、今の入居者さんの顔も知らないそうで、

このオーナーだから、

物件もあんな状態だったんだね、

と妙に納得。

 

最後にワタクシが着席したことで

おもむろに決済がスタートしました。

 

司法書士さんに言われるがまま、

委任状にハンコを押していきます。

不動産屋さんからも領収書を頂いて

ハンコをポコポコ押します。

売り主さんからの書類回収が終わり、

司法書士さんが書類を確認して、

司法書士さんから

書類の確認終わりました、の声。

 

では、

と不動産屋さんに促され、

お金を払っていきます。

残代金を売り主さんに、

登記費用等を司法書士さんに、

固定資産税精算分を売り主さんに、

仲介手数料を不動産屋さんに。

それぞれ支払います。

 

売り主さん(旦那さんの方)は残代金を見て、

テンションアゲぽよ。

70歳前後の方が

ふわふわしてるのを見て、

ちょっと苦笑い

 

さまざまな人が

さまざまなお金を数えて、

決済終了。

何事も無く。

毎回ですが、

あっけないもんです。

時間にして30分足らず。

 

さてここから、

埋めていかないとね!

 

決済も終わったし、

これからちょこちょこ書いていきます。

 

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