リフォーム前だけど賃貸営業めぐり～☆

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久々に物件を取得したので

久々の客付け営業に回り始めてます。

 

ともきちのやり方は至ってシンプル。

とりあえず不動産屋さんと見れば

バカみたいに入ってみる、

とりあえず資料を預けて

物件と大家を覚えてもらう、

という泥臭いドブ板スタイル。

ただ１回回ってイケスカナイところには

取捨選択していきますけどね。

 

今回は半分くらい

２号物件のエリアとカブることもあり、

まずは新規エリアに

重点を置き、

２日＠３時間ずつで２０軒回ってきました。

 

今回はリフォーム中なので

間取りと条件を書いただけの

資料を持っての営業です。

それだけにリフォーム終わったら…

っていう賃貸屋さんも少なからずいました。

 

ニュアンスから言うと、

門前払いが３軒、

普通すぎる対応が３軒、

積極的が４軒、

担当者不在が２軒、

つけるのかつけないのかはっきりしないが２軒。

リフォーム待ちが４軒

話が長いのが２軒(こういうところに限って付けてくれない)

って感じでした。

 

特に家賃が高いとか

ここはこうした方が、とかは

言われなかったですが、

心からイキマス！

と言ってくれたところは

少なかったかな。

 

文化アパートということで、

見た目がボロいという先入観もあるから、

リフォーム後の写真が

必要なのかも知れません。

営業マンさんを

如何に物件に連れてくるか、ですかね。

 

とりあえずは脚でお客様を掴む、

賃貸営業を進めて行きます。

 

賃貸屋さんへのご挨拶兼物件営業

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今日は昼過ぎから

自宅近所で２号物件の周辺にある

不動産屋さん、賃貸屋さんにご挨拶に回りました。

タダ回るだけではもったいないので、

ついでに付近に物件を持たれている

トラジャルさんの賃貸営業も兼ねて

 

繁忙期ということもあって、

お忙しいかなぁと思ったのですが、

それほどでもなくって、

１店舗あたり小一時間ほどくっちゃべってしまうカンジ

いろいろ情報交換をしつつ、

楽しい時間はあっちゅーまに過ぎていきました。

 

１月も下旬に来て入居希望者さんは

動き始めているみたいですが、

法人、学生ともに動きがやっぱり芳しくなく、

例年よりか動きのニブさを感じている様子。

家主サイドも入居者さん、賃貸屋さんに付加価値をつけることで、

他の家主さんよりも優位に動く、ということはあるようなので、

今後は差別化がより重要性を増していきそうです。

 

また、生活保護に関しては、

自治体サイドが生活保護の認可に際して、

出し渋りをしているらしく、

自治体から社会福祉協議会を紹介し、

生活福祉資金貸付制度を利用して、

総合支援資金として貸し付けを行うようになっているそうな。

 

自治体に寄りかかる形で働けるのに働かない人が増えているので、

現状を打破するために、貸し付けという形を取り、

働くことで返済するというスキームを作ろうとしています。

うまくこれが作用すれば、自浄作用が働くのですが、

果たしてうまくいくかどうか。

 

まじめな話からふまじめな話まで、

不動産業界の方々は元気です

 

ただ、仲良くお話していた営業マンさんが

その賃貸屋さんを退職していて、

個人ケータイに電話をしてみたら、

設備屋さんに転職していたということは、

世知辛い世の中だなぁ、と思いました。

どーやら営業マンが多すぎて、

同じ店舗内での食い合いがイヤになったとのことでした。

チームとして母数となる契約数を増やすのであればまだしも、

同じ釜の飯を奪い合うというスタンスだと、

人は育たないですよね。

いろいろ考えさせられた一日でした～

賃貸屋さんの逆営業

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ここ１週間、

賃貸屋さんからよく電話を頂きます。

 

３号物件って空いてませんよね？

空き予約したいっていうお客様がいるんですが、

とか

４号物件にぴったりのお客様がいるんですが、

空けてもらえませんか？

とか。

 

大家仲間さんの客付け営業に

お手伝いで回っているので、

大家仲間さんの物件のことを聞かれたり、

場所指定で物件持っている方がいませんか？

とかも。

 

賃貸屋さんが逆営業かけてくるって。

さすが繁忙期！

 

空室大家さんは今、

どんどん回っていきましょー！

賃貸営業の事始め

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土曜日、大家仲間のお手伝いで、

賃貸営業に行ってきました。

４号物件のエリアなので、

勝手知ったる土地。

この繁忙期に向けて、

一気に名を売るためには絶好の機会。

新年のご挨拶も兼ねて

５名でわーわー言いながらの営業行脚です。

 

お昼からの半日で１２軒の賃貸屋さんめぐり。

賃貸屋さんにお伺いすると、

そろそろと客足が増えてきたカンジだそうです。

実際お店を回っていると、

お客さんが多くって店に入れないところもありました。

さすがの繁忙期！

 

カンジンの大家仲間の物件は

かなり手を入れている物件なので、

かなりの好感触♪

うまくいけばサクっと決まりそうですね。

何とか今月中に決まるように～

賃貸営業遠征！

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２号物件。

問い合わせや内覧はちょこちょこあれど、

未だ契約に至らず。

営業範囲拡大のため、大阪駅で賃貸営業してきました。

 

ナゼ大阪駅で賃貸営業するかというと、

すべての道はローマに通ず、的な考えから。

２号物件は大阪駅から電車で２０分のベッドタウンにあるので、

ハブアンドスポークのハブになる大阪駅では

全ての賃貸情報は大阪駅に集まる。

しかも、物件近隣の相場を無視して、

大阪駅基準で家賃相場を設定できる。

ただ、実践したことはないので、

それを確かめる目的も込めてやってみようと思いました

 

営業力のあるセンパイ大家さんに

どのあたりにお店があるか聞いて、

イザ出陣！

 

とある有名ビル群の周辺をうろつくこと３時間。

１２軒＋１の賃貸屋さんを発見したので、

チラシを配って客付けをお願いしてきました。

 

そこで思ったこと。

まじめに聞いてくれるところが少ない！

遠方ということで、

('A`)マンドクセ

と思われることが多いようです。

あんなイラってさせる態度とらなきゃいいのに。

走れないなら、要りませんって言えばいいのに。

 

結局アグレッシブに攻めてくれそうなところは２軒だけでした。

 

これが結果につながるかどうか。

お手並み拝見といきたいところです

足で稼ぐ認知のチカラ

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今日は奥さんが朝早くから人間ドックということで、

会社はお休みして、朝の子供の送り出しを奥さんに代わってやってました。

下の子を幼稚園に送り出すと後はフリータイム

 

９月に入って３件申し込み寸前まで行って、

そのあと全て流れた２号物件の賃貸営業へ。

前日の会社帰りに賃貸屋さんへのおみやげに、

いつものガトーフェスタ・ハラダのラスクを大量に買い込んで

 

今回の賃貸営業の目的は、

賃貸状況、物件状況のヒアリング、

２号物件の賃貸条件の周知、

物件とともきち自身の認知度アップ。

 

２号物件で賃貸営業を始めたのは８月１日。

最初に賃貸屋さんを回って以来、

Face to Faceでの賃貸営業はこれで２回目。

それまでは電話での営業だったので、

今回で完全に物件とボク自身を覚えてもらえるようにと

おみやげ持参です

 

８月中はほとんど動きがなかったのですが、

９月に入って申し込み寸前までが３件あり、

内覧もちらほら来てるので、

ここが勝負だと思っています。

 

表条件としては現在６．８万円のゼロゼロ、

６．２万円の礼金２０万円の２枚カンバンでやってますが、

裏メニューとして、５．５万円の礼金２０万円をサイアクの下限として設定し、

６．８万円ゼロゼロ～５．５万円礼金２０万円、

この間でフレキシブルに営業マンさんに動いてもらうことにしました。

 

初回顔見せで回った賃貸屋さんは追い営業も含めて３５軒。

今回営業するのはその中でも反響を伝えてくれる厳選した１７、８軒。

情報交換がてら自転車でえっちらおっちら回りました。

 

そこで得た情報としては、

・９月になってだいぶお客様のフットワークが軽くなってきた。客足も伸びている。

・現在は特に１１月に結婚する新婚さんが１０月に住む家を探すために動いている。

・かなりキャッチーな物件なので、条件的にはいいカンジに収まると思う。

といった状況。

 

何回も足を運び、電話もしているおかげで、

ともきちの認知度もかなり高くなってきていて、

ハラダのラスクもみなさん笑顔で受け取って頂けました。

 

中には、

「ともきちさん、

ボクが知っている歴代の大家さんの中でいちばんがんばっているので、

ぜひ何とかしたいと思っていますので、まかせてください！」

とうれしいお言葉を頂いたり、

賃貸住宅に海外で買い付けした

オサレ家具を配置するプランを考えているハナシを聞いたり、

保証会社については連帯保証人さんがしっかりしてれば

つけなくてもいいんじゃね？ということを教えてもらったり、

こんど飲みに行きましょ、と誘われたり。

 

何だか人がつながっていくことを感じます。

これが１物件で終わってしまうのがさびしいような気分にもなるくらいです。

ただ、入居してもらってナンボの賃貸経営。

なんとか今月中には決めたいところです。

 

賃貸屋さんのみんな！オラにチカラを！！

会社のヒトと遭遇！

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先週、平日にお休みを取って、

３号物件の賃貸営業をしているときに

会社の営業の人とばったり出くわしました。

 

まぁまぁ仲がいいヒトで、

会社でも軽く不動産ハジメマシタ的に話している人なんで、

バレるバレないは全然問題なし。

 

こんなこと、あんなかんじでやってて、

飛び込み営業してるんです

と説明すると、

どうやら好奇心に火が付いたようで

炎天下の中、小１時間立ち話

どうやらおもしろそう、と感じたみたいです。

 

不動産って営業力、調整力がモノを言う世界だなぁ、

と最近感じるところなので、

営業の知り合いが参加すると楽しいことになりそう。

営業のお付き合いで銀行の人ともお知り合いがあるみたいで、

そういうところとも広げていきたいですね～

ジアースに物件が載ってた

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旧アイディーユーがジアースって名前に変わったんですね。

昔々不動産のオークションっておもしろいなー、

って思って株を買ってたりしました。

完全ファンダメンタル。

そして、マイナス。マイナス。マイナス。

 

その会社がジアースと名前を変えて、

クラウドコンピューティングの雄、Googleと組んで

グーグルマップへの物件情報の提供を始めたらしい。

http://www.the-earth.tv/TheEarth/

 

試しに今客付けをやっている物件を見てみると、

３件とも載せてくれてました

３件ともセンチュリー２１なので、

組織的な何かがあるのかもしれないですね。

でも勝ち馬に乗っかるということは大事。

新しいものを常に取り入れる。

センチュリー２１の姿勢、さすがです。

 

まだまだ認知度が低いみたいですけど、

これがちゃんと回っていくと、

賃貸営業が必要なくなるのかな～。

部屋付けの時の考え方

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先日の記事でGOGOGOさんからご質問を頂いたので、

ちょっと自分の考えをまとめておきます。

 

家賃保証の考え方について。

これについては大家の精神衛生上、

付けておきたいと思っています。

入居者様にご負担を強いるわけなので、

つけない方がいいんじゃないかという声もあるかと思うのですが、

昨今の経済状況から言って、

いつ入居者さんの家賃が払えなくなるかわからず、

しかも連帯保証人も破綻する可能性があるわけで、

家賃滞納のリスクは、リスク移転しておきたいという考えからです。

秋には大家や家賃保証会社に限りなく不利になる法案が通りそうなので、

いろいろ良し悪しはあると思いますけどね・・・。

 

賃貸契約書について。

これについては全て賃貸屋さんにオマカセするようにしています。

契約書だけでは無く、家賃保証会社や火災保険(借家人賠償責任保険)も

その賃貸屋さんにオマカセです。

その理由はというと、賃貸屋さんのやりやすいように仕事をしてもらうため。

ただの個人家主なんで、フォーマットを統一する必要もないし、

管理会社も入っていないので、

そのあたりは賃貸やさんにおまかせして、

このヒトやりやすいねーって思ってもらえればっていうのが狙いです。

それで他の大家さんと比較して上に見てもらえればいいですよね。

あと、賃貸屋さんが使っている

家賃保証会社や火災保険を契約するとマージンが入りますから、

より賃貸屋さんにオカネが落ちるようにできますし。

という理由で全てオマカセにしています。

 

って言ってもマダ自分で客付けしたことないので、

机上の空論ですけどね～

賃貸屋さんのカンバンのご意見

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みなさんにカンバンつけたらどうだろか？

ということでご意見伺うと、以下のご回答を頂きました。

 

メリット

・賃貸屋さんのお店の宣伝になる→看板をつけた賃貸屋さんががんばる？

・ご近所さんで入居希望者を釣り上げられる。

・カンバンやのぼりは目に付いて集客効果あり。

・旗を建てることで相乗効果が狙える。

 

デメリット

・入居付けにあせっているんだなぁと思われる。

・自主管理っていうことがわかる。

・他の賃貸屋さんが嫌がる。

 

一長一短あるわけですが、

カンバンをつけるということは、

それだけ賃貸屋さんががんばってくれると思うのと、

ご近所さんからの入居希望が引き出せるかもしれませんね。

他の賃貸屋さんが嫌がるっていうことは、

元々一般媒介で勝負しているので、

業者さんの嫌がりも少ないんじゃないかと思いました。

 

今後はカンバンつけたいんだけど、と言われた時には、

カンバンつけてもいいけど、客も付けてね、

というようにします