大家エンジニアリング ~大阪発!子だくさん一家の楽しい大家日記~

IT系エンジニアのサラリーマンが不動産投資を行っていくさまをマタ~リと書き綴っていきます。

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4号物件の決済 その①

2010-06-30 00:55:55 | 4号物件

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今日は昼から会社をお休みして、

4号物件の決済に入って参りました。

大阪駅近所の三井住友銀行に集合です。

今回は前回決済のときに忘れて、

司法書士さんに迷惑をかけた住民票もちゃんと持って。

通帳もハンコもしっかり確認していきました。

 

銀行に行く前に、

モンシュシュの堂島本店に寄って

売主さんへの堂島ロールを手土産にしました。

売主さんは女性で遠方からわざわざ来られるので

喜んで頂けるかな、と思って

 

ちょっと早めに銀行に着くと、

売主方、買主方の不動産屋さん(同じ不動産屋さんの支店別)が

すでにいらっしゃっていて、

談笑されていたので、その輪に入って世間話。

 

 

 

そうこうしてると司法書士さん到着。

これで購入物件にて3回目の顔合わせ。

安い報酬で信頼できる仕事をしてくれるアツイ存在です。

先に細々した処理をしておこうと、

住民票を渡して、委任状にハンコを押して、

お金もそろそろ出しておいた方がいいかな、

と思って通帳を出して見てみると・・・、

 

 

 

持ってくる通帳を間違えた~!

 

持ってきた通帳は家賃振込用のモノでした。

30万円足らずしか入っていません。

これでは物件が買えません。

 

どーする、どーするσ(゜∀゜ オレ!!

 

 

 

続きます・・・。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

近日中に2号物件の内覧会をしようと思っています。

7月10日(土)、11日(日)のどちらか。

ウチの奥さんがコツコツと仕上げたリフォームが見たい!

戸建賃貸とかやってみたい!

なんとなく見てみたーいって!

って方がいれば、

お会いしたことがある方はコメントを、

お会いしたことが無い方は下記にメールを下さいませ~。

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後程ご連絡させて頂きます。

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テカテカのシルバーボックス

2010-06-29 00:17:17 | リフォーム

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さて、これはなんでしょう。

怪しくひかる銀色のハコ

 

 

上から見るとこんなカンジ。

なんだこれ

 

 

銀色のハコをキッチンの横へ設置。

まわりをレンガで囲んで、

さらに上にはタイルを置きました。

 

 

前にも書きましたが、

キッチンの作業台が小さいので、

20cmくらいの拡張台をお手製で作りました。

 

 

ファルカタ材をステンレスの板で囲み、

はじっこをレンガでカバー。

上側をタイルを置きました。

 

シンクにはまな板くらいをおけるように、

シンク部分に渡して使うスライド式の棚を置けば、

30cmくらいの作業台の出来上がり♪ 

 

 

 

 

 

こんなので入居者さんは及第点をくれるんだろか?

奥さんは気に入っているようです

 

 

 

近日中に2号物件の内覧会をしようと思っています。

基本土日を予定しております。

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a break

2010-06-28 00:05:17 | 検討

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今日はちょっと休憩。

一日家でゴロゴロして、昼寝して、ゴロゴロしてました。

ノーマルなともきち像は

休みの日は昼まで寝て、

起きてゴロゴロして、

そして寝るという人なのです。

 

そんな人が今日は今後の展開をボーっと考えていました。

 

1号物件・・・賃貸中。

2号物件・・・奥さんがリフォーム中でほぼ終了。これから客付け。

3号物件・・・リフォーム屋さんがリフォーム中。7月5日終了予定。

4号物件・・・6月29日決済予定。リフォームプラン考えないと。

検討中物件・・・地主との地代交渉済み。売り主さんと交渉予定。

 

今やらないといけないことは・・・、

2号物件のチラシ作りと客付け、

3号物件のリフォーム後の細々した修正、

4号物件のリフォームプラン検討、

検討中物件の購入に向けた調整、

と、たくさん!

 

ちょっとハングリーさが欠けるともきちさん。

モチベーションをコントロールしていきたいところですが、

イマイチやる気が出ない。

チラシ作りってムズカシイ・・・。

 

 

 

近日中に2号物件の内覧会をしようと思っています。

基本土日を予定しております。

ウチの奥さんがコツコツと仕上げたリフォームが見たい!

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って方がいればコメント下さいませ~。

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地主さんとの交渉

2010-06-27 13:17:32 | 5号物件

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昨日は検討中の借地物件の地主さんと初対面!

週中にアポイントが取れたので、

交渉というより、

地主さんにお話をお伺いしにいく、

というスタンスでいろいろお話を伺ってきました。

 

売り主さんを通じて地主さんから提示された金額は

名義書換料は40万円、

地代は15坪で1.7万円。

正直ちょっと高いナーと思ってたんです。

 

希望金額は

名義書換料は20万円、

地代は1万円。

これを目標として交渉に臨みます。

 

 

物件近所のコじゃれたCafeで待ち合わせして、

お話をお伺いすることになりました。

 

その地主さんは

本業として士業の仕事を持ちながら、

地主として代々の土地を守り、

上モノも買い取って大家をやり、

一等地にマンションを建設中という

アグレッシブな地主さんでした。

 

そのマンションも周辺環境をきっちりマーケティングし、

ターゲットをロックオンした上での建設という

失敗しようが無いビジネスモデル。

まさに最強地主

 

こんな相手とガチンコで交渉しても勝てるわけ無いので、

自分の身の内をさらけ出して、

現在の境遇、

不動産経営の状況、

どういう物件をどれくらいで回していく方針、

物件仕入、リフォーム、客付け、出口についてお話してみました。

 

その上で、

検討しているコノ物件にかける、

こちらの思いをお伝えして、

それから名義書換料、地代の交渉!

 

すると、売り主さん側の名義書換料は10万円、

ワタクシ側の20年契約の契約料として10万円、

地代は一律で1.2万円と

とってもいい条件で合意がとれました

それも賃貸経営に理解のある地主さんのおかげですね!

「店子が儲けてくれれば地主としても嬉しいですから」

とビビるくらい理解のある地主さんデス

 

これで次の物件購入の大きな第一歩になりました!

あとは売り主さんと最終交渉。

最後まで気を抜かずにがんばります!

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サッカー一色!

2010-06-26 01:43:03 | 日記

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どこに行ってもサッカーワールドカップの話題ばかり。

今日は飲み会だったのですが、

そこでもサッカーの話題もちきりでした。

日本代表のおかげで今日は寝不足・・・。

とっても眠い~

 

明日は先の借地物件で地主さんとお話してきます

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叶税理士の税金本

2010-06-25 02:20:17 | 読書

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この前税理士さんをお話してから

税金に興味が出てきたみたいで、

宅建の本を見に行ったときに、

不動産関連本コーナーに

この本が置いてあって買っちゃいました。

 

叶税理士の

大家さん税理士が教える 不動産投資で効率的にお金を残す方法

です。

 

内容は

ボクみたいな初心者向けなカンジで、

基本的なところはバッチリ押さえてあります。

開業費や減価償却費の考え方、税理士報酬からデッドクロスに至るまで。

ボクでもあーこうなんだな、

とわかるようなページ作りをしてくれています。

 

もう少し期待したかったのは、

大家さん税理士さんならではの

銀行にアピールしやすい帳簿の作り方や、

革新的な節税の仕方が載ってたら

うれしかったかな、というところでしょうか。

 

これから不動産投資を始められる方は

あまり触れられていない税金からの目線で不動産について

学ぶことができると思います。

一読の価値アリですね!

 

叶税理士には次回中級者編の出版をお願いしたいところです。

 

これを機に、

税金や帳簿の本も漁り読みして行きたいと思います

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キノコノコダテ

2010-06-24 03:17:55 | 5号物件

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ただいま検討中の物件。

奥さんの知り合いから譲ってもらおうと思ってる物件なんです。

立地は環状線最寄り駅から徒歩6分。

借地の17坪の戸建物件です。

 

ただ、いろいろ難がありまして・・・

2階がこんなカンジ。

広いんですけどねぇ。

正面の畳にシミが・・・。

 

 

2階から屋根上に上がれまして、

そこには朽ちた物置き小屋兼、物干し場所がありました。

朽ちまくっててえらいことになっています。

ここの防水をそもそも考えてないようで・・・。

この下が上の写真の畳のあたりです。

 

 

そう、この物件のウィークポイントは

天井の考慮が漏れたきっつい雨もりなんです!

雨もりのところの畳のすき間からキノコがにょきにょきw

 

 

キッチンはひろいんです。

ちゃんとすればいいモノになりそうです。

 

 

お風呂。

きれいなユニットバスがどーんと入ってます。

しかも浴室乾燥機付き!

これだけで100万円くらいしますね。

 

 

コレを手に入れて

どう安く料理するか思案中

あとのウィークポイントは借地物件なので、

地主さんとの名義書換料、地代の交渉が必要っていうこと。

さてさて、どうなるかな~

そもそも買うお金あるかな~

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商工会議所のマル経融資制度

2010-06-23 00:30:30 | 融資

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今週からちょっと余裕が出てきたので、

みなさんのブログ巡回を再開していたのですが、

ボクみたいなどーでもいい日記書いてるヒトいないですねぇ

クロールしてるだけで不動産ネタ満載!

勉強になりますね~

 

 

 

さて、そんなボクはマイペースに

税理士さんに聞いたネタを書こうかな、と。 

結構カンタンに融資を引く手段として、

マル経融資っていう商工会議所経由の

国金(日本政策金融公庫)の融資があるよ、

と教えて頂きました。

商工会議所に所属(経営指導)して6か月以上で、

確定申告が2期あって、

そこそこの実績があれば

無担保で保証人なしでいけるそうです。

融資限度額は1500万円までで、

運転資金であれば7年借りれます。

金利は国金のものが適用されて2.35%。

当初2年間は0.5%の優遇があるから1.85%ですね。

いろんな商工会議所でやってるみたいで。

http://www.osaka.cci.or.jp/Jigyou/Yuushi/index.html

 

経営者の方々では有名なのかもしれませんが、

次のステップにつなげる時にはいいのかも、と思いました。

簿記の合格証をもらいにいったときにでも

相談してみようかなぁ

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簿記3級受験結果・・・

2010-06-22 00:40:51 | 日記

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先週受けた簿記3級の試験、

今日いち早く結果が出ました。

ホームページ上で受験番号が表示されるカタチで発表。

ボクの受験番号は78番・・・。

 

 

あったー!

 

前回の試験の合格率が悪かったから、

今回はカンタンだろう、といわれつつ、

結構ムズカシイ試験でした

 

会社で簿記講座を受けての受験だけに

いくら簿記3級とはいえ、落ちるわけにはいかなかったので。

 

何にしても合格してよかった

今日は早く帰って堂島ロールでお祝いしました

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諸悪莫作 衆善奉行

2010-06-21 03:21:38 | 日記

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今日は母方の祖母の三回忌。

奈良まで行ってきました。

平安遷都1300年祭をやってるみたいですね。

あちこちにせんとくんの旗がはためいていました。

 

法事がひととおり終わって、

お坊さんから講和を聞きました。 

 

白居易さんと鳥彙道林さんの話。 

仏教とはなんぞや~って話からこんなことが出てきました。

その時はよくわからなかったのですが、

帰って調べたらこんなことだったようです。

白居易「仏法の大意とはつまるところ何なのか?」

道林和尚諸悪莫作・衆善奉行(悪いことをするな、善いことをせよ〕

これはいたって平凡な解答です。

どこかのおじいちゃん、おばあちゃんでも言いそうな言葉です。

偉い禅師の言葉とは思えぬ、そう思ったのでしょう。

白居易は言う「そんなことは、三歳の童子でも知っていますよ」

だが、鳥彙和尚は動ずることなく

「三歳の子供が知っていても、八十の老人すらこれを実行することはむずかしいぞ!」

と応じるのです。

http://www3.ic-net.or.jp/~yaguchi/houwa/syoaku.htm

 

頭でわかっていても、

実行することはむずかしい。

理解することと行動することはイコールではない。

行動してナンボということなんでしょう。

 

ただ頭の中で理解するだけではなく、

行動することで価値を見出す。

それを是としていけば、

おのずと真理がわかる。

考え、行動し、

結果を導きながら、また考える。

思考→行動→思考→行動、

がんばります

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