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日本は今後超高齢化社会の突入、外国人居住者の増加が想定される。
そのため、高齢化社会、出稼ぎ外国人の動向、政府施策を理解し、
管理ノウハウ等の実務知識の習得することが重要となる。
◎高齢者の動向
日本の総人口は２０４６年に１億人を下回り、
それと反比例して高齢者は下記のように増加していく。
３０００万人超／２０１２年
↓
３５００万人超／２０１８年
↓
３８６３万人／２０４２年
高齢化率も２０１３年に２５．２％、２０３５年に３３．７％、
２０５５年に４０．５％と増加する。
◎高齢者の居住の安定確保に関する法律
高齢者向けの住宅の効率的な供給を促進するための法律。
この法律による高齢者向けの賃貸住宅は４つに分類される。
□高齢者円滑入居賃貸住宅
高齢者が安心して円滑に入居できる
（高齢者の方の入居を拒まない賃貸住宅）賃貸住宅を登録する制度。
登録された内容は、自治体窓口、または指定登録機関などで、
誰でも閲覧できる。
□高齢者専用賃貸住宅
高齢者を拒まない「高齢者円滑入居賃貸住宅」のうち、
もっぱら高齢者を賃借人とする賃貸住宅。
↑もっぱらだけど、一般の入居者募集も可能。
登録された内容は、自治体窓口、または指定登録機関などで、
誰でも閲覧できる。
高齢者専用賃貸住宅としては以下を追加することで登録可能。
・高齢者専用賃貸住宅の戸数
・敷金、敷金以外のその他一時金の概算額
・前払い家賃の概算額（前払い家賃をもらい受ける場合）
・前払い家賃の保全措置の有無
・各住戸における台所、水洗トイレ等の設備の有無
・共同利用する設備の有無
・日常生活に掛かるサービスの有無
・特定施設入居者生活保護の子弟の有無
□高齢者専用賃貸住宅（適合型高専賃）
高専賃に加えて、以下の条件を満たす場合、適合型高専賃として認められる。
１．各住戸の面積が２５㎡以上あること。
共同型（台所、浴室等が共用の場合）の住戸は、１８㎡以上。
共同型でも、トイレ、洗面設備のみは各住戸に備えなければならない。
２．各住戸に必要な室内設備（台所、収納設備、水洗トイレ、洗面、浴室）を備えていること。
３．前払いで家賃を徴収する場合には保全措置を講ずること。
すると、有料老人ホームに該当せずに
入浴、排せつ、食事の介護、食事の提供、洗濯・掃除等の家事、健康管理等の
サービスを提供可能。
□高齢者向け優良賃貸住宅
適合型高専賃をさらにバリアフリー化、
緊急時対応サービスの利用な可能な賃貸住宅とすると、高優賃となる。
６０歳以上の単身・夫婦世帯の方などを入居対象に、
供給促進するための制度。
◎家賃債務保証制度
財団法人高齢者住宅財団が行っている家賃債務保証制度。
高齢者世帯、障害者世帯、子育て世帯、外国人世帯の入居を
敬遠しないものとして、財団と家賃債務保証制度の利用に関する
基本約定を締結した賃貸住宅が対象。
■対象世帯
１．高齢者世帯
２．障害者世帯
３．子育て世帯
４．外国人世帯
■保証の対象
１．滞納家賃（共益費及び管理費を含む）
２．原状回復費及び訴訟費用
※家賃滞納により賃貸住宅を退去する場合に限る
■保証限度額
１．滞納家賃
月額家賃の６ヶ月分に相当する金額を限度に保証する
２．原状回復費用及び訴訟費用
月額家賃の９ヶ月分に相当する金額を限度に保証する
■保証引受機関
原則２年間（更新可）
■保証料
２年間の保証で月額家賃の３５％（一括払い）
※２年分の家賃の約１．５％の負担に相当
◎外国人の動向
２００７年の在日外国人の人口は２１５万人で１０年間で１．５倍。
外国人の受け入れは今後５０年で１０００万人に（自民党時代。民主党ならもっと？）、
留学生を２０２５年までに現在の１０万人から３０万人に（文部科学省）だから、
おのずと外国人の増加していく。
さらに民主党が外国人参政権がどうのこうの言っていくと・・・
ってことは置いといて・・・
■外国人の実態
○日本語能力
日本語がほとんど話せない外国人は全体の１割ほど。
大多数の外国人が日常生活で困らない程度の日本語を身に付けている（言いすぎ？）。
○月収と平均家賃
平均月収は約２４万円。就労者だけだと約４０万円。留学生だけだと約１８万円。
平均家賃は留学生、就労者合わせて７万３０００円。
○連帯保証人
留学生住宅総合保障などが利用できる。２年間で約９０００円。
■外国人入居のメリット
○日本人より集客の時期が多い。
１～３月、１０月に加えて、３月、６月、９月、１２月に部屋探しをするのが通常。
○紹介者
在日外国人は横のつながりが強いため、
入居者からの多くの紹介客を得ることが可能。
■外国人の入居
○家賃の支払能力
中には低い人もいる。
家賃の支払いを延滞すると延滞遅延損害金を一定額かける、
関係先に連絡する、などの契約で対応する。
○マナー、日本語能力
マナーや日本語能力を審査するには、面接を行うと良い。
○入居審査時に必要な書類
外国人登録証明書の表面、裏面のコピーは必須。
そのときに在留資格、在留期限をチェック。
パスポートの旅券番号、ビザが記載されている面のコピーを取得。
さらに在学証明書、就労証明書などをもらい、
学校や仕事先に連絡し、在籍確認をするべき。
高齢者や外国人は避けられない時代なんでしょうね。
特に高齢者はうまく入居して頂ければいいんじゃないかと思います。
通常の入居者であれば、
防犯やゴキブリ（？）の観点から低層階は避けたがる。
でも、高齢者の方は移動やデイケアの都合から、
１階から２階の低層階に入居したいものだそうです。
ウチのマンションの２階に住んでるおばあちゃんが言ってました。
で、あれば、がっつり高優賃や適合型高専賃の
制約が多いものにするんじゃなく、ただの高専賃にして、
１階、２階は高齢者フロア、
それより上は通常フロア、
最上階はレディースフロア、
と色を分けたらいいのかも。
エントランスにＡＥＤでも置いておいて、
救急救命講習を入居者に受けてもらえたりしたら
マンションがらみで社会に貢献、的なことになって、
すばらしすぎますね！
そんなものがもてるまでになりたいですね
