必殺買い付け飛ばしや
売るの止めよっかな作戦が
炸裂しませんようにと
心配していた物件。
不動産屋さんから連絡があって、
今日売り主さんが来てくれて
契約してくれたそうです
手付金の領収書ももらって、
もうこれで安心。
逃がさない、逃げられない
ついでに決済日も決まって、
ほぼ６号物件と言える状態になりました
よっしゃよっしゃ。
すでに入居者探しや
リフォーム手配も始めているため、
決済と同時によーいドンで
走ることが出来そうです。
あとは融資が決まれば・・・。
えっ！
まさか？
えっ、えっ？
手付け金を預けたその後、
売り主さん側から
売買契約書に
先にハンコを押してもらう
話をしていたのですが、
なかなか売り主さんが
不動産屋さんまでに来てくれないらしい。
売買契約書ができないと
国金から融資も引けない。
さて、どうしたもんかな。
来てくれないのは仕方ないので、
とりあえず出来ることを、
ということで、
契約書にハンコを押しに行きました。
ハンコを押す前に、
何回目かの重要事項説明。
慣れっこなんだけど、
慣れてはいけない。
一言一句聞き漏らさないように聞いて、
たまに気を抜きつつ、
漢字の読みを訂正しつつ、
たまに質問を入れつつ。
２時間みっちりお話して、
いくつか訂正してもらって、
ハンコを押しました。
しみじみと、
買値、やっすいなぁ、と思いつつ。
売り主さん、
契約するときにやっすいなー、
ナシよ、
って言わないよな、
って思いつつ。
早く契約してほしいなぁ。
勝負は今週！
時間との戦いです。
先日、ヒアリングに回った賃貸屋さん、
事前に親愛なるトラジャルさんから
紹介して頂いた賃貸屋さんでした。
近所にある
すでに満室の
トラジャルさんの物件に、
空室確認があったようで、
それでその入居希望者さんごと
パスして頂いたのでした。
そして先日、
リフォーム前の
ボロボロのお部屋を
見せて欲しい、と
賃貸屋さんと入居希望者さんに言われ、
ちょっと迷いつつも、
見て頂きました。
まだ契約も終わってないのに・・・
結果は・・・、
意外にも入居OK！
しかも、比較的キレイな１階よりも
ちょいボロの２階がご所望とのこと。
高齢者向けアパートなので、
１階が人気なのかな、と思いきや、
２階なんですねぇ。
条件としては、
５月末入居なので、
登記が終わってることと、
リフォームが終わっていること。
終わるんかなぁ？
まだ契約すら終わってないのに
いずれにしても
貴重な入居希望者なので、
リフォームは完了させたいところ。
とりあえず、
リフォームがんばるぞー！
何にしても、
トラジャルさん、ありがとうございます！
リフォーム見積もりしてくれた
業者さんとランチした後、
そのまま付近の賃貸屋さん数軒に突入。
周辺相場やリフォームの
展望を相談してみました。
物件を購入する時には、
セカンドオピニオンという意味で、
賃貸屋さんによくヒアリングします。
近い将来、客付けお願いします、
というエサを持っていくことで
素早い客付けが期待できるという
副次的な意味もあります。
さて、その結果はというと、
○文化住宅はリフォームをしない大家さんが多いので、きっちりきれいにするとすぐ決まる。
○和式→洋式トイレ、バランス釜→シャワー付き給湯器はかなりポイントアップ。差別化できる。
○家賃を気にして、和式トイレは上から乗せるタイプの洋式でもOKというお客様もいる。
○家賃は想定通りの4.2万円で可能。和式なら3.5万円でも。
○GW明けたら、文化住宅のお客様が動き出す。
○将来的には近隣大学通学範囲なので、若者向けに作り変えることも考えられる。
ってカンジ。
これら全てを鵜呑みにするわけにいきませんが、
なんとなく伝わってきたのは、
求められている物件像は
駅から近いという立地と、
洋式トイレやシャワー付きお風呂等の最低限の設備、
そして小綺麗な内装、
文化住宅も時代に合わせて装いを変えれば
まだまだやっていけそうな感じです。
賃貸屋さん巡りを終え、
ふと目をやると銀行が。
必殺買い付け飛ばしをされる前に、
先手先手を打っておかないと！
っていうことで、
融資も確定してないのに、
お金もあんまりないのに、
懐事情のことはひた隠し、
これくらいどーってことないぜっ！
って顔をしながら、
颯爽と、
不動産屋さんに
手付金を預けにいきました。
ここまで来たら買い付けを飛ばされるわけにはいきません。
売買契約書のハンコ前のモノを拝見して、
手付金を払い、
預かり証をもらい、
2時間ほどしばし雑談ｗ
これで今できるやるべきことはやった感じ。
あとはいかに素早く融資を引き、
いかに素早く決済し、
いかに素早くリフォームし、
いかに素早く客付けをしていくか。
ここに重きを置いていこうと思います
この間、買い付けが通った物件。
日本政策金融公庫の融資条件として、
売買契約書 と
リフォームの見積もり書 が
必要だそうです。
そこで善は急げで
業者さんへ見積もりをしてもらうべく、
鍵を借りに不動産屋さんへ。
鍵を借りてちょこっと話して、
業者さんを待たしてはいけないので
いざ、物件へ。
リフォーム業者さんと待ち合わせして、
物件を色々見てもらいました。
ともきちが求めているのは
いかに安くこざっぱりした物件を作るか。
・トイレを和式から洋式へ。
・お風呂はシャワー付き給湯器投入。
・ギシギシいう床をめくることなく修繕。
・壁、天井はクロス仕上げ。
・畳は基本表替え。
・板間にはこざっぱりしたCF。
・朽ちたベランダを補修。
・予算が余ればファサードだけでも外壁塗装。
そんな感じで業者さんと
お話していきます。
トイレの洋式化も
朽ちたベランダ修繕も
思ったほどお金は掛からず。
極力隠すリフォームでやるので、
何とか安く上がりそう。
とりあえず見積もりは最大で出してもらって、
それを日本政策金融公庫に提出し、
そこから貧乏リフォームのため、
ちょこちょこへつっていくことにしました。
ひととおり見てもらって、
ちょうどお昼になったので、
いっしょに近所の王将へ。
雑談わいわい、情報共有わいわい。
見積もりに来てもらったけど
逆に勉強させて頂くカンジｗ
さーて、
見積もりが上がってくるのが楽しみです
買い上がりを余儀なくされた、
検討中物件。
売り主さんの言い値の
８０万円下では相手にされず。
５０万円下くらいでは意味ナシ、
と不動産屋さんには止められ、
その後の買い上がりは
不動産屋さんの調整能力に
オマカセしてみました。
その不動産屋さんを信頼できるからこそ
できるわけですが。
そしてその結果・・・、
無事２０万円下で交渉成立！
買い付けが通りました～
どうやら心情に訴えた、
地元愛に満ちた文言が効いた様子。
たった２０万円。
でもワタクシにとっては大きな２０万円。
何でも言ってみるもんです
ただ、モゴモゴした売り主さんなので、
ちゃんと契約するまで、
油断大敵。
必殺買い付け飛ばしをされたら
個人大家としてはオシマイですから。
早めに契約はやっておきたいところです・・・
この間、
買い付けを入れた物件。
売り主さんが売ってもいいよ、
と言っている金額から
８０万円下で買い付けを書きました。
その結果・・・、
それでは売れないね～
って
理由は・・・、
親が残した物件を安値で売りたくはない、というもの。
心情はわからないではないけど、
そうだったらもっと手を入れてあげろよ～。
ただ、売り主さんの言い値で買っても、
利回りは２５％前後が見込めるので、
まだいけます。
次の値段は不動産屋さんに
おまかせして買い上がりです
どこで合意がとれるのやら。
売り止めにならないように
薄氷を踏むような交渉が
必要なだけに、
うまく話が進めばいいんですけどね。
今日は雨でしたが、
何か見とかないとね、ということで、
大阪市内から離れて、
山方面に向かって車を走らせました。
坂を上って、上って、上って。
着いたところは石切。
そう、石切神社があるところです。
車を降りて
物件に向かっていく道すがら、
不思議な光景が広がっていました。
参道を逆行して
てくてくと歩いていると、
何だか変わった看板が。
霊感でみます、
だって！
いろいろ見ていると、
どうやらこういうお店がいっぱいあるみたい。
周りの雰囲気もなんというか
霊験あらたかというか、
神秘的なものを感じます。
こういうところにある物件は
神秘的なものを感じるかと思いきや、
意外とふつー
でもご利益がありそうな土地でした
その後は市内に向かい、
大家仲間さんが決済したての
激安好立地物件を見せて頂きました。
駅から徒歩数分の好立地。
中は経年の古さはあれど、
リフォームで見違えることでしょう。
不動産は立地が重要
ターゲットをしっかり持って
買い進めて行きたいです
不動産屋さんのお付き合いで
週末に戸建物件の内覧に行ってきた。
ボロ賃貸経営のヒントが転がっていた。
キッチンの左側、
砂壁にペンキを塗ってごまかす手法。
パッと見キレイ。
畳敷きのところを表替えせず、
ござをピンで留める手法。
クサイものにはフタをする。
給湯機ではなく
瞬間湯沸し器をお風呂に使う手法。
どうやらお風呂はバランス釜、
シャワーを湯沸し器に使うものらしい。
廃物利用？イニシャルコスト削減？
アイデア次第で
人はリフォーム費用を抑えることができる、
そう物件は語っている・・・。
この週末は不動産三昧。
ちょっと面白い物件を見てきました。
自主規制でぼかします。
パッと見、普通の８戸の文化住宅と思いきや、
端っこにこんな立派な戸建が
くっついています！
アラフィフな８戸文化住宅なのに
ちょっときれいな戸建をくっつけてます。
しかも８戸のうち、
１戸が戸建側にお部屋を吸収されているようです。
この戸建は売り主さんのお子さんのおウチらしい。
もちろん家賃は取ってない。
しかも残り７部屋のうち、
２部屋借りている人が２組。
物件を見ていると、
おもむろに入居者さんが
部屋を渡り歩いています。
あ、２部屋借りてる人ね、
と思って見ていたら、
最初に出てきた部屋から
隣の部屋の鍵を開けて入り、
また出てきたな、と思ったら、
その隣の部屋に入る。
ん？３部屋使ってる？
何だか結局のところ、
戸建を中心に
隣同士がぜーんぶつながっているんじゃなかろうか？
と思えてきて、
ちゃんと家賃が取れないだろうことが
容易に想定できたので、
今回は転進。
でもいろんな物件があるんだなぁと
思いましたね。
奥が深いイィィィ。