レイコフ、シンプレクスに便乗用に作成したものです。
よかったらレイコフ祭りの最中にあちこちにリンク張ってください。
皆さんはダヴィンチの中期経営計画
http://www.davinci-advisors.com/investor%20relations/ir_detail/H16/H16_8_5_4
.pdf
ご覧になったと思います。くどいとは思いますが再度解説を試みたいと思います。
まずダヴィンチのファンドには他の不動産流動化と決定的に異なる運用がなされています。
それは運用するファンドの種類を物件の段階別に三種類に分けているということです。
物件を仕入れ改装するバリューアップファンド（川上）、その後の運用を担当するプレリート（リートの前段階）（川下）ファンド、一般投資家の自由な売買が可能なＲＥＩＴの三種類です。
これは順番に仕入れ→運用→投資家へという一般企業の商品の流れと一緒なのですが、よくよくＩＲを読みこめば今までダヴィンチの主力だったファンドは全てバリュアップファンドだったことが理解できると思います。すなわちそれは既に終了したＤＪＲＥＰ１号、２号ファンドと現在運用中の同３号ファンドです。
このうち1号２号ファンドで取得した優良物権は自社内のファンドでたらい回しして外部に売却していないということです。
この1号2号ファンドは合計４３物件取得し外部売却数はわずか９件です。
残りは外部に売却するのがもったいないほどいい物件なので次のプレリートやＲＥＩＴに使うということです。
もともと業界で随一の高利回りをあげることで知られた金子社長ですから、この１号２号ファンドは目標利回り33％、実績利回り43％という競合他社ではあり得ない高運用結果でインセンティブ、コインベストメントで６０億（前期末時点）もの含み益があります。
さらに株主総会でやはりダヴィンチ投資家でブログを運営されている方が質問されたところ６０億をから更に含み益増えているとのことを総会日に社長が直々に回答されました。
よく物件取得から今後は運用困難という懸念が出ていますが、我々素人でも分かるような懸念はそんなことはやり手ぞろいの不動産流動化の社長たちにとって当然考慮済みではないでしょうか？少なくとも金子社長にとっては５年も前からお見通しだった。
また、逆に同業他社はバリュアップから外部への物件売却のキャピタルゲインを含むからこそ、今までの売り上げ、利益が高成績であったのではないでしょうか？
であるならば、当然今期からは物件取得の困難が多かれ少なかれ業績に影響してくると思われます。
また、その他のＩＲ資料の中に興味深い表がありました。実はダヴィンチに関しては毎期経常利益40％増が目標でありました。今現在の株価水準もそれを反映した数字であるといえますが、実績のほうを調べてみますと毎期平均で106％以上の成長を成し遂げています。
ちなみにここの決算予想は毎回毎回かなり保守的で40％の目標のほうで年間利益予想を昨年は中間決算時点で90％以上達成済みでした。
そんなわけでここ数年間は毎回毎回上方修正を出すことを連続十数回続けており、もはや当たり前との見方もあります。
ところでこの毎期40％増の計画を見ていて気付いたのですが今年だけが突然単独で45％になっているのです。
毎期40％増計画を60％以上上回るような会社がわずか5％程度の差をあえて既存株主に知らせてきたこと。
私はこれは長期保有株主への社長のサインだと思います。社長は今年が株式として競合他社のとの差別化の転機という事を知り尽くしていて今年に最高の成績を残すという意思表示です。
今年は環境が軟調になる中で例年以上の業績をあげれば当然目立ちます。
その為に過去に実現すべき利益の半分近くである６０億もの含み益を手元に残しておいたのでしょう。
環境悪化どころか既に利益が実現した過去のものが一株辺り20000円近くあり、しかもこれを３年間で経常していくと明言してあるということは嫌でも今年は業績が嵩上げされる事は目に見えてます。
具体的には級数法的に利益を計上すると読み今期予想ＥＰＳに+3100円の効果があるとみています。
しかもこれには日本最大の4000億ものファンドや他の運用中のファンドの手数料、インセンティブが全く含まれておりません。
あくまで終わったファンドの話です。
具体的にいいますと固定手数料であるアセットマネジメントフィーだけで予想で３３億円にもなります。
これだけで313230株で割れば一株辺り10500円の収入になります。
これに売上高利益率を掛ければいくらになりますか？
これら二つに加えキャピタルゲインやその他利益もつみあがります。
さらにダヴィンチのファンドの場合は一任勘定なので不動産流動化企業の株式などに投資が可能です。
それらが今期が始まる年明けからどれぐらいの含み益を持っているであろうかということは他ならぬ皆さん個人投資家がチャートを見て一番良く知っているはずです。
そのような会社予想と実績と公表された数字を丹念に追うことによって一株あたり利益14000円は十分達成可能ということが見えてきます。
なおＭＳＣＢ、公募増資、銀行借入の全てについて調査してみましたところ
ここは上場以来過去一回しか資金調達していません。
そう、昨年の転換社債です。アレっきりでした。
また、株主資本比率を丹念に追っていきましたところ前期、前々期の株主資本比率は今と変わりませんがそれ以前は80％以上の好財務でした。
この点でも他社とは全然企業風土が違います。
ＥＰＳ最大化経営のためにはＭＳＣＢも本当に効果があるときしか使えないとの意識の違いでしょう。
これにより先の二年間は4000億ファンド等のために先回り物件確保のために銀行借入をあえて行い拡大戦略をとり、先日の無借金化を目指すとのコメントは元に戻しますよとのメッセージと受け取りました。
社長の言葉を借りれば「これにより当社の中長期計画の礎である川上戦略は完成した。」ということですね。
さらに公募の可能性についての株主の質問に対しては、当社は仮に資金が必要だとしても借り入れ枠（株主資本比率を見てください。）が同業他社に比べまだ二倍以上あるので銀行借入でも全然大丈夫とのこと。
言われてみればそのとうりです。
更に、二年間の利益で無借金化を果たし、その信用力でもって海外に打って出る為の一兆円ファンドの下地としたいとのこと。
ちなみに海外投資の実績についてはケネディの本間社長などなうての腕利きがいますが、ハッキリいってこれまでのファンドの利回り結果を見る限り金子社長以上の人はいません。
あまり知られていませんが金子社長その人はハワイの不動産投資の草分けから始まり世界中のリゾート投資でＮＹＳＥ上場企業を育て上げた創業オーナーとして外資系投資銀行や米国の富豪の間での方が名が轟いています。
そんな男が生まれ故郷の日本で人生最後の仕事に取り掛かったのがダヴィンチです。
ちなみにこれらの文章は自分用に第一四半期決算発表前に作成したものです。
実績が出てきましたけど私の言うことオーバーでしたでしょうか？
むしろ第一四半期決算を見る限りあまりにも保守的な予想だったかなとも思っています。
なぜなら、第一四半期（3ヶ月）のＥＰＳ4200ですからね。これは前年度の通期（一
年）の利益実績の70％ですからね。
しかも安定した収入で・・・。
オマケに下期には
初の上場ＲＥＩＴの手数料が・・・。
会社目標では2008年12月期（4年後）までに海外投資の一兆円ファンドを組成しアセットマネジメントだけで93億見込み、会社予想ＥＰＳ22425を予定しているようですが、これはこのペースなら二年後には達成できそうだと思います。
あとは他人のいうことなど当てにせず、皆さん自身が皆さんの能力でもって、ご自分で有価証券報告書やＩＲの資料をよく読んで徹底的に分析し、あくまで冷静な判断で投資するかしないかお決めになればいいだけのことと思います。
このブログに一票
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よかったらレイコフ祭りの最中にあちこちにリンク張ってください。
皆さんはダヴィンチの中期経営計画
http://www.davinci-advisors.com/investor%20relations/ir_detail/H16/H16_8_5_4
ご覧になったと思います。くどいとは思いますが再度解説を試みたいと思います。
まずダヴィンチのファンドには他の不動産流動化と決定的に異なる運用がなされています。
それは運用するファンドの種類を物件の段階別に三種類に分けているということです。
物件を仕入れ改装するバリューアップファンド（川上）、その後の運用を担当するプレリート（リートの前段階）（川下）ファンド、一般投資家の自由な売買が可能なＲＥＩＴの三種類です。
これは順番に仕入れ→運用→投資家へという一般企業の商品の流れと一緒なのですが、よくよくＩＲを読みこめば今までダヴィンチの主力だったファンドは全てバリュアップファンドだったことが理解できると思います。すなわちそれは既に終了したＤＪＲＥＰ１号、２号ファンドと現在運用中の同３号ファンドです。
このうち1号２号ファンドで取得した優良物権は自社内のファンドでたらい回しして外部に売却していないということです。
この1号2号ファンドは合計４３物件取得し外部売却数はわずか９件です。
残りは外部に売却するのがもったいないほどいい物件なので次のプレリートやＲＥＩＴに使うということです。
もともと業界で随一の高利回りをあげることで知られた金子社長ですから、この１号２号ファンドは目標利回り33％、実績利回り43％という競合他社ではあり得ない高運用結果でインセンティブ、コインベストメントで６０億（前期末時点）もの含み益があります。
さらに株主総会でやはりダヴィンチ投資家でブログを運営されている方が質問されたところ６０億をから更に含み益増えているとのことを総会日に社長が直々に回答されました。
よく物件取得から今後は運用困難という懸念が出ていますが、我々素人でも分かるような懸念はそんなことはやり手ぞろいの不動産流動化の社長たちにとって当然考慮済みではないでしょうか？少なくとも金子社長にとっては５年も前からお見通しだった。
また、逆に同業他社はバリュアップから外部への物件売却のキャピタルゲインを含むからこそ、今までの売り上げ、利益が高成績であったのではないでしょうか？
であるならば、当然今期からは物件取得の困難が多かれ少なかれ業績に影響してくると思われます。
また、その他のＩＲ資料の中に興味深い表がありました。実はダヴィンチに関しては毎期経常利益40％増が目標でありました。今現在の株価水準もそれを反映した数字であるといえますが、実績のほうを調べてみますと毎期平均で106％以上の成長を成し遂げています。
ちなみにここの決算予想は毎回毎回かなり保守的で40％の目標のほうで年間利益予想を昨年は中間決算時点で90％以上達成済みでした。
そんなわけでここ数年間は毎回毎回上方修正を出すことを連続十数回続けており、もはや当たり前との見方もあります。
ところでこの毎期40％増の計画を見ていて気付いたのですが今年だけが突然単独で45％になっているのです。
毎期40％増計画を60％以上上回るような会社がわずか5％程度の差をあえて既存株主に知らせてきたこと。
私はこれは長期保有株主への社長のサインだと思います。社長は今年が株式として競合他社のとの差別化の転機という事を知り尽くしていて今年に最高の成績を残すという意思表示です。
今年は環境が軟調になる中で例年以上の業績をあげれば当然目立ちます。
その為に過去に実現すべき利益の半分近くである６０億もの含み益を手元に残しておいたのでしょう。
環境悪化どころか既に利益が実現した過去のものが一株辺り20000円近くあり、しかもこれを３年間で経常していくと明言してあるということは嫌でも今年は業績が嵩上げされる事は目に見えてます。
具体的には級数法的に利益を計上すると読み今期予想ＥＰＳに+3100円の効果があるとみています。
しかもこれには日本最大の4000億ものファンドや他の運用中のファンドの手数料、インセンティブが全く含まれておりません。
あくまで終わったファンドの話です。
具体的にいいますと固定手数料であるアセットマネジメントフィーだけで予想で３３億円にもなります。
これだけで313230株で割れば一株辺り10500円の収入になります。
これに売上高利益率を掛ければいくらになりますか？
これら二つに加えキャピタルゲインやその他利益もつみあがります。
さらにダヴィンチのファンドの場合は一任勘定なので不動産流動化企業の株式などに投資が可能です。
それらが今期が始まる年明けからどれぐらいの含み益を持っているであろうかということは他ならぬ皆さん個人投資家がチャートを見て一番良く知っているはずです。
そのような会社予想と実績と公表された数字を丹念に追うことによって一株あたり利益14000円は十分達成可能ということが見えてきます。
なおＭＳＣＢ、公募増資、銀行借入の全てについて調査してみましたところ
ここは上場以来過去一回しか資金調達していません。
そう、昨年の転換社債です。アレっきりでした。
また、株主資本比率を丹念に追っていきましたところ前期、前々期の株主資本比率は今と変わりませんがそれ以前は80％以上の好財務でした。
この点でも他社とは全然企業風土が違います。
ＥＰＳ最大化経営のためにはＭＳＣＢも本当に効果があるときしか使えないとの意識の違いでしょう。
これにより先の二年間は4000億ファンド等のために先回り物件確保のために銀行借入をあえて行い拡大戦略をとり、先日の無借金化を目指すとのコメントは元に戻しますよとのメッセージと受け取りました。
社長の言葉を借りれば「これにより当社の中長期計画の礎である川上戦略は完成した。」ということですね。
さらに公募の可能性についての株主の質問に対しては、当社は仮に資金が必要だとしても借り入れ枠（株主資本比率を見てください。）が同業他社に比べまだ二倍以上あるので銀行借入でも全然大丈夫とのこと。
言われてみればそのとうりです。
更に、二年間の利益で無借金化を果たし、その信用力でもって海外に打って出る為の一兆円ファンドの下地としたいとのこと。
ちなみに海外投資の実績についてはケネディの本間社長などなうての腕利きがいますが、ハッキリいってこれまでのファンドの利回り結果を見る限り金子社長以上の人はいません。
あまり知られていませんが金子社長その人はハワイの不動産投資の草分けから始まり世界中のリゾート投資でＮＹＳＥ上場企業を育て上げた創業オーナーとして外資系投資銀行や米国の富豪の間での方が名が轟いています。
そんな男が生まれ故郷の日本で人生最後の仕事に取り掛かったのがダヴィンチです。
ちなみにこれらの文章は自分用に第一四半期決算発表前に作成したものです。
実績が出てきましたけど私の言うことオーバーでしたでしょうか？
むしろ第一四半期決算を見る限りあまりにも保守的な予想だったかなとも思っています。
なぜなら、第一四半期（3ヶ月）のＥＰＳ4200ですからね。これは前年度の通期（一
年）の利益実績の70％ですからね。
しかも安定した収入で・・・。
オマケに下期には
初の上場ＲＥＩＴの手数料が・・・。
会社目標では2008年12月期（4年後）までに海外投資の一兆円ファンドを組成しアセットマネジメントだけで93億見込み、会社予想ＥＰＳ22425を予定しているようですが、これはこのペースなら二年後には達成できそうだと思います。
あとは他人のいうことなど当てにせず、皆さん自身が皆さんの能力でもって、ご自分で有価証券報告書やＩＲの資料をよく読んで徹底的に分析し、あくまで冷静な判断で投資するかしないかお決めになればいいだけのことと思います。
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の結果です。
すっかり忘れていて放置プレイでしたスミマセン。
ご協力ありがとうございました。
金子社長に望むことは？
株価向上 (21票) 51％
分割して頂戴 (0票) 0％
自社株買い (4票) 10％
東証一部へ (2票) 5％
配当おくれ (1票) 2％
株主優待 (5票) 12％
お食事つき株主懇親会 (0票) 0％
ＩＲしっかりしてくれ (2票) 5％
何にもしなくていいから公募だけは勘弁 (1票) 2％
思い切って100分割＆ＭＳＣＢ発行！ (1票) 2％
おっおとうさん、お嬢さんをください！ (4票) 10％
いつもながら大変ためになりますね。
６０億、やっぱりさらに含みが増えてましたか・・。
５％の違いは、そこまで読めませんでした^^;
うささんの推理どうりだとしたら金子社長ってすごくおちゃめな人ですね(笑)
ＩＲ資料を見ながらいくつか分からないところがあったんですけど、
もし、よかったら教えてください。
まず、匿名組合投資損益っていうのは、いわゆる、キャピタルゲインのことだと
思うんですけど、すると、自己投資に係る投資損益とは
一体なんのことなんでしょう？
それから、３３億のアセット・マネジメントフィーに
ＲＥＩＴの手数料って含まれてなかったんですね。。
ＲＥＩＴの手数料額っていくらくらいになるんでしょう？
今四半期の「計画以上の不動産の売却を行い」が非常に気になります。
個人的には、アセットＭフィーで９億円、それから減損処理の物件がメインだということですから
アクィジションフィーも今期は６億位あるんじゃないでしょうか。
それらを合わすと１０億ちょっとですけど、とすると
残りの１０億は何？ということになりますよね。
４０億分、１－３月期に含みを吐き出したってみてますけど、どうでしょう？
とすると、ＥＰＳ１万６千円確実なんですが。。
会計はド素人なんで、うささん、フォローお願いします^^;
匿名組合投資損益、自己投資に係る投資損益のちがいはですね。
株式でいう、インカムゲインとキャピタルゲインを分けて計上しているという推測してます。
私もハッキリとは分かりませんが要するに不動産ファンドの場合は分配金が株式の配当金に比べウェイトが大きいので分けて計上しているんだと思います。
これにはそれなりに理由があって金子社長はメチャ保守的予想が大好きでファンドがへの自己投資がファンドが終了するときまでキャピタルゲインは計上しないのに対し、インカムはもらう度に計上しないとそれは脱税になってしまいます（笑）。
それでまあ、キャピタルとインカムを分けてるんだと思います。
つぎにＲＥＩＴですが、一様分かりやすく手数料と書きましたが実際リート買わないんで分からないですけどまあ、リートの購入者もビルの直接管理は無理ですよね？だから上場してからも継続的に管理費用を取れますのがひとつ。
もうひとつ、リートの上場時に手数料もしくはキャピタルゲインを取ると思います。
個人的にはキャピのほうが良いと思います。
なぜならバリュアップ、プレリート、リートと三種あることを説明しましたが利回りは順に低くなっていきます。
ということは債権と同じでファンドからファンドへ売却するときに利回りの差額分プレミアムがついた価格で売れます。
まあ、例えるなら一種のＩＰＯですかね。
これはダヴィンチのリートのブランド価値次第ですが実績からして評判は当然いいでしょうね。
それとそっから先の40億の含み吐き出しとかはどれのことだか意味が判りかねてます。
ただ、40億ってＥＰＳに直すと12000円以上なんで第一四半期の4000円をはるかに超えてますからこれは経常していないと思います。
また、計画以上に売却が先日もかぶかぶさんとお話したんですが思ったよりも外部売却していないと見ています。
で、第一四半期の4200の中身ですがまずは33億の25％と新しいバリュアップファンドの組成手数料、などが主力と見ています。もともと3300億（700億）のファンド予定だったのでアセット手数料が増加するはずなんですがなぜか33億に据え置いたままなので本当のところは運用額の多分1％の40億です。
パチーノさんのいうとうりスゴク判りにくいのでどれがどれだか全然判らないのですけど大体整理してみてそんな感じというところです。
ただ、ハッキリしているところだけをみても凄い期待できますね。
４０億ってわかりにくくてすいません。
今四半期にプレリートファンドに売却した不動産の
分の含み益が４０億程度あって、その２５％で
１０億円ほど計上されてるんじゃないかという意味です。
あと、ＥＰＳって経費と税金引いてから計算するんじゃ・・ないのかな？
間違ってても許してくださいね^^;素人なもんで。。
ところで、うささん、アセットＭフィーって運用額全部に掛かるんですか？
僕は、てっきりエクイティにだけ掛かるんだと思ってました
それで、ずっと一人悩んでたんですけど、、３３億ってどう考えても数字が合わないなって。。
どうにもこうにも分からないので、この際、ＩＲにメール送っておきました。
四半期の内訳とリートの手数料について。
返事がきたら、お教えしますね。
教えてくれるといいんだけど。。
インカムとキャピタルゲインのお話よくわかりました。
なるほど、納得です。
ちなみに、フォーサイド、寄りの大量買いはもしかしてうささん！？
もう少し安く寄り付いたら買おうと思ってたのにＴＴ(笑)
それじゃ、そろそろ寝ないと。。
また、お邪魔します。おやすみなさい。
それはおいといて、ＥＰＳはもちろん経費を引きますが税引きは二種類計上する場合も多いのでどっちでもいいです。
それと過去の含み益の場合は計上する時期の問題だけで新たに費用がかかるとも思えないので（繰り延べ税金資産も計上されてますし）そのままＥＰＳに足しても問題ないと計算しました。
ただ、ダヴィンチ君のＩＲは無茶対応悪くて、しかも総会でもそれを改善する気は費用がもったいないという理屈で思いっきりやる気なさそうです。
ある人によれば徹底的に食い付けだそうです。
それに数字の意味を読み取るのに非常に神経を使います。
でも1000億の33億では高い！ですからね。多分そうだと。
フィーに関してはファンドによって違うようですがバラバラなんで正直推測です。でも物件特定型ファンドではアセット（運用資産）の0.8％～1％ですので類似かと。当初4000億の0.8％と見ていたんですが第一四半期の決算見て余計に判らなく成りました。
ただ、パチーノさんからいただいた課題物件の売却ですが売却とは言いながらバリュアップファンドから新たに組成した4本のファンドへ売却と総会後の事業報告書に記載がありましたのでこれヒントではないでしょうか？
つまり外には出ていないと。
ひょっとして、うささんのブログ効果！？(笑)
外人さんが今日も買い越しでこれはこれから楽しみですね。
うささんには釈迦に説法とは思いながら、無知なる物は
蛮勇をふるいますからね^^
うささんは、会社予想のＥＰＳにプラス・マイナスで計算されてるんですね。
僕はややこしい計算ができないので、とりあえず一定の
アセット手数料に自分で勝手に想像して、その他をプラスして、
売上高利益率を７掛けして、税率引いて計算してみました。
それから、フィーについては前期１３億なので、それにプラスで２０億と
考えると、１０００億×１．５％で１５億、プレリート２７０億×０．８％＝２億、リートは仮に１％くらいとすると５００億×１％＝５億、
１０００億のうち確か１００億くらいはダヴィの自己投資じゃなかったですっけ？
なので、その分を引くとちょうど２０億なんで、こんな
感じで考えてるんですけど。。
とすると、残りは・・？ってことになりますよね。
で、四半期の決算短信を見ると、主な要因として、「プレリート６号」「４０００億ファンドアセット手数料」そして、「計画以上の不動産の売却」とあります。
ですから、、ね。
僕も、売却は外部でなく、プレリートへの売却のことだと思ってます。
それが、ここの戦略ですからね。
で、うささん、僕の素人のお馬鹿計算によると、アセットマネジメントフィー３３億、キャピタルゲイン・成功報酬が４０億、
それに今年は、物件が動く金額が大きくなるので
その他手数料も１０億は超えてくるんじゃないでしょうか？
そして、キャピタルゲイン・成功報酬はこのあとも上乗せ
されますよね？
この辺は勘ですけど、大雑把に１０億としても、これで、、、
売り上げいくらになりますか？９３億！？
すいません、妄想好きなもので^^
まあ、楽観は禁物ですが仮に堅めの14000円ペースで計算しても40万はいけますから、短期筋はともかく長期的にはぶっちゃけウヘヘ、ウハハ、状態ですよね。
加えて個人に加え、法人、銀行が買い始めていますし、外人もそれほど売ってないから楽しみですね。
ところでサンはどうですか、アーバンなんかもいい感じですね。
今、他で利食っているところがあるのでぱちさん、わらさんのお奨めありますか？
金子社長は成果主義の国でやってきたからか、成果が
期待値以上のリターンだっていうことをよくわかってらっしゃるようです。だから、ＩＲもわざと業績予想
ができないように作ってるんじゃないかと邪推してます^^;
サンは、藁藁さんが僕より１００倍詳しいですね。
僕は今日ちょっと買ってみる予定ですけど。
あとは、今はフォーサイドがダブルボトムで切り返すのと、
アビリットも中間でまた上方修正があるようなので
窓埋めすればねらいたいと思ってます。
短期的にはうささん銘柄のエン・ジャパンじゃないですか？
僕は株下手ですよ^^;
むずかしいですね。
フォーサイは今朝よりで売ってしまったのですが、気の利食いしたＯＩＦがストップ高・・・。でも後場よりそうですけどね。
自分の下手さに打ちのめされています。
ＯＩＦって、業績見るとなかなか買いづらいんですけど、
うささんが扱う理由はなんですか？
先ほど、後場寄りでサン君を少しばかり買い戻しました。
さてさて、どうなることやら。
ここは今の板じゃうささんが買うとすぐにＳしてしまうのでは？^^;
ところで、いつも思うんですけど、児玉源太郎の話とか
元寇の話とか、うささんはみんな頭に入ってるんですか？
それとも、ある程度は調べながら書いてるんですか？
僕も、司馬さんは好きで結構読んだんですけど、ほとんど
頭に残ってません^^;まあ、それに限らず、最近は若年性痴呆ですから
同じ映画を何度見ても楽しめたりして(笑)
なんだか久しぶりに司馬さんの本が読みたくなりました～。
それでは、また。