住宅建築 - 地盤保証(その２)

住宅地盤業界 - 地盤保証について　

　先日、地盤保証会社から業者会の案内が来ました。
どのような内容なのか、わかりませんでしたが、
地盤関連に関する事なので、参加することにしました。

この地盤保証会社は、数年前に上場して、テレビＣＭなどで、
女優さんを起用して宣伝しています。
まず、会社説明では、非常に売り上げが伸びている事、
地盤保証という商品を広め、この地盤保証業界でのシュア№1を
目指しており、その為に、フランチャイズ展開を行っている事などを
説明していました。フランチャイズ店も全国にどんどん拡大をしている
ようで、参加している人は、他業種の人が多く、リホーム会社の人や
司法書士の人など参加しているそうです。

そのような話を聞いている中で、この地盤保証会社が急成長し、
売上を伸ばし、すごい勢いがあると感じました。

長年、地盤の仕事をしている私が思ったのは、地盤は、当然、土を
扱う仕事であり、地盤調査にしても、昔は、かなりの肉体労働で、
新しく入ってくる人も長くは続かず、辞めていく人が多かったでした。
それから、12年ほど経過して、全自動の地盤調査機が登場してから
だいぶ、職場環境がかわり、地盤調査会社も増えましたね。ただ、
土を扱う仕事にはかわりませんで、興味が無いと面白くないかもしれません。
日本は、自然の産物である土の種類は、たくさんあり、
地域や地形により異なり特徴があります。栃木県に行けば、鹿沼土や
富士山の近くでは、テフラ、九州にいけば、シラスがみられます。
そのほか、ローム(赤土)などは、よく耳にしますよね。
軟弱地盤では、シルトや谷地には、腐植土などがみられる事があり、
それそれ、土の強度や粘着力など著しくことなります。

さて、話を戻しますと、地盤である土は、自然なものですから、
計算通りにいきません。経験と知識が必要となります。
他業種の人が土に興味を持ち、地盤の仕事に携わることは、
うれしい事ですが、奥が深い仕事だと私は思います。

過剰な地盤改良工事を減らす事ができますというメッセージをおくり、
地盤保証というビジネスが急成長しています。
地盤改良工事が必要ないと思われる土地に、当然、地盤改良工事を
する事は、お客様の費用負担が増えてしまいますので、無くして
いかなければなりません。逆に、軟弱な地盤であり、建物が
傾いてしまう危険なところは、地盤対策が必要です。

どちらにしても、売上、利益優先ではなく、適切に、地盤の判断を
する事が必要であり、行政を含め、ある程度の判断基準の統一性が
必要だと思います。

宅地建物取引主任者の名称が変更・・・不動産取引

　宅地建物取引主任者の名称が変わる!

私も今から20年近く前に、宅建の資格を取りましたが、
宅地建物取引主任者を「宅地建物取引士」に名称変更する事や、
暴排規定の設置などを盛り込んだ宅地建物取引業法の一部を
改正する法律案が6月18日に参議院本会議で全会一致で可決成立しました。
改正法の施行は、公布後1年以内とされていますが、15年の4月1日迄に施行される
見通しだそうです。

取引士の設置義務や試験などについては、従来の取引主任者と同様で変更はないようです。

なぜ、名称の変更をするのかと私なりに考えると、今後、少子高齢化がどんどん進むと、
空家が多くなり、それに伴い治安も悪くなる可能性もあります。新築住宅を多く建築すれば
するほど、空家の割合が当然多くなります。
国は、既存住宅の流通を促進する為にも、他国の様に長く住める家づくりが必要であると
考えているのではないかと思います。そして、中古住宅の流通や瑕疵保険、リフォーム、
金融機関等との連携を更に強化して、住宅の価値を高める必要があり、その為には、
宅建主任者の役割が多くなり、知識、品位の向上が益々求められる事になり、名称を士に
変更して、今以上の対応を要求しているのだと思います。

不動産である土地を販売するのにも、その土地が住みやすい場所なのか、
地盤が軟弱でガラなどが混入していないのか。補強するには、費用はどの程度
かかるのか、建物の構造は問題ないのか、販売に関する説明は問題ないのか等々
必要となる知識がたくさん出てきますよね。
でも、その分、やりがいも出てくるのではないでしょうか。
新たな宅地建物取引士を目指している人は、ぜひ、がんばって頂きたい。

PS
以前、○○経済誌に裕福な街ランキング1位に鎌倉市と記載がありました。

鎌倉市は、マリンスポーツのメッカ湘南エリアです。
海以外にも、神社仏閣巡りや紅葉で、毎年多くの人が訪れます。

ゴールデンウィークに行ってきましたが、見るところも多く、楽しかったです。
住むとなると、土地の値段も高いですよね。また、休日は、車による渋滞が
すごいですね。渋滞解消に、鎌倉市に入ってくる車には、お金の支払いを実施した
ほうが良いという意見があるぐらいです。

　　

マンションが傾く・・・

マンションが傾く・・・

先日、マンションが傾くニュースが報道された。
大手不動産会社が２００３年に販売した横浜市の
11階建てマンションとの事。

住宅が傾いてしまい直すのに、建物の大きさや修正方法に
より異なりますが、おおよそ600万円程度はかかります。
マンションの不同沈下を直すのに、どのくらいの費用が
かかるのでしょうか。現地調査をしていないのて、分かりませんが、
相当費用がかかることは、推察できます。

しかし、このマンションを購入した人は、財産価値も下がるし
傾いている建物に住む事により、健康的にもよくありません。

傾いた詳細な原因は、まだ判明していませんが、建物を支える杭が
強固な地盤に到達していなかったようですね。

販売会社は、購入者に対して、仮住居への転居を要請して、補強や建て替えの検討を
始めたようです。そもそも何で、傾いているのではないかと気がついたかと言うと、
住民で作る管理組合の話しでは、６棟のうち２棟をつなぐ渡り廊下に「ずれ」が
見つかり、杭が旧地形の地表に届いていない可能性が浮かんだとの事。
住民の要請で、ボーリング調査を実施して、４月になって、約６０戸が入る１棟の
杭の長さが不足し、強固な地盤まで到達していない可能性が高いと判明したそうです。

軟弱地盤では、住宅の建築についても、補強する方法として、固い地盤まで鋼管杭を
打つと費用が高いとの理由から、中間層と言われる地盤まで、柱状改良するケースが、
たくさんあります。
しかし、柱状改良の先端地盤の強度が弱く、改良先端の下部の地盤が沈下をしてしまうと
上記のマンションのように傾いてしまうケースも考えられます。
よく地盤状況を把握して検討する必要があります。決して、工事金額のみで、補強方法を
決定しないほうが良いです。

人生で一番高価な買い物である夢のマイホームを傾かせない様に適切な地盤調査、
補強工事をする事が必要ですね。　　※地盤に関するご相談　

PS

先日、飲み会を焼き鳥屋で行いました。
焼き鳥と生ビールは、ベストマッチですね。

　　 

住宅建築－地盤保証について

地盤保証に関して、


平成26年5月16日の衆議院国土交通委員会において、伊藤渉さんが
国土交通省の井上住宅局長に対して、国会で質問が行われました。

住宅建築に際して、国土交通省告示1113号に基づいて、スウェーデン式サウンディング試験に
よる地盤調査結果を照らして検討すると、５～６割が地盤補強が必要となってくるという
現場施工者もいるし、逆に地盤補強は必要と判断された物件でも、7割は不要という宣伝文句で
地盤保証をつけている業者もいます。地盤の要否で判断に大きな差が出るという事は、
消費者を大きく惑わすことになるので、基準整備が必要ではないかと言った質問でした。

確かに、基本的に同じ地盤調査方法を行っているのに、両極端に判断が異なるとは、どうしてでしょう。
地盤補強工事は、必要ありませんと言えば、建築会社や御施主様は、その分のお金を建物などの
費用にまわせます。
当然、ほとんどの人が喜ぶと思います。そして、保証料を支払えば保証してもらえる。それにより、
保証会社は、利益になる。つまり保証会社が儲かるシステムですよね。

しかし、本当は、危ない土地(建物が傾く)なのに、建ててから建物が傾き、室内のクロスや外壁、基礎に
亀裂が入ってしまったら、困りますよね。建物の不同沈下した物件を直すのにも、簡単にはいきません。

私も両極端に異なる判断が出る事は、問題があると思います。しかし、長年、地盤関係の仕事に携わり、
知識や資格を持った人たちが判断した場合、極端に異なる判断になるとは思えません。ましてや７割も。

実際に、地盤保証会社の判定で、どのぐらい建物が傾いている物件があるのか知りたいところですよね。
でも、本当の事を話してくれるかもわかりません。

新築の建物に何十年も住む事になるので、地盤保証会社だけではなく、他の会社やお知り合いの
地盤技術者に相談する事が必要だと思います。　※地盤に関するご相談　



PS

先日、新入社員の歓迎会を焼肉店で行いました。

焼肉を食べる事より、生ビールが主になり、飲みすぎた感じでした。