アパ－トの建替えを考えた時の家賃

アパ－トが古くなりそろそろ限界と考えて、建て替えを検討するときの注意点です。
相場より家賃を安くしないことです。
家賃を安くして上げれば感謝して、出て欲しいと言った時に直ぐに出てくれると思いでしょうが、そうはなりません。
建て替えようと考えている、風呂や、トイレも無いようなアパ－トや古いマンションの場合は、住民の層は低く、貯金も少なくて、毎月の生活を目一杯に行っている方が多いです。
そのような人が、低い家賃をやっと払い、残った金で生活していますと、他に変わる場合は家賃が高いので生活が出来ず、引っ越しできません。
良くして上げて、引っ越ししにくくしています。
家賃は相場の金額で、更新料もきちんと取りましょう。
家を借りる場合はどれだけの費用が掛かるか分かって貰えていれば、それだけ用意するようになります。
家賃や更新料などが安い場合、他で借りようとした場合は足りなく借りられなくなってしまいます。
こちらから出て欲しいと言った時、良い方と思っていた人でも他人からそそのかせれて家賃の数十ヶ月の金を欲しいと言ってくることもあります。
「共産党の誰々」とか「借地借家組合の誰々」とかが出てくることがあります。
どの様に良くして上げても、良くしてくれたことは感謝ししても、それはそれとして、相手は主張することはちゃんと主張してきます。
もちろん、家主のしてくれたことを感謝して出てくれる方もいますが、それ以外の方の方が多いのです。
一人でも居座った場合は取壊しが出来ません。
あまりにも酷い場合は数年の間、中止することも考えて、他の部屋は定期借家で貸すことも方法です。
家賃を安くするより、出る時の１～２ヶ月の家賃をまけるとか、迷惑料を多く出して上げるとか、する方が効果あります。
大金を用意して出て貰う以外は古いアパ－ト、マンションを取り壊し、建て替えるには時間がかかります。
時間を掛けて少しずつ出していきます。
または、大金を払って出すことです。

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道路幅と容積率、建ぺい率、斜線制限について

「容積率」とは建物の各階の合計、すなわち延べ面積の敷地面積の割合です。
例えば、容積率が２００％で、敷地面積が５０坪の場合は延べ面積で１００坪（５０坪×２）の建物が出来ます。ワンフロワ－２０坪なら、５階建てが出来ますし、２階建てで敷地いっぱいに建てるならなら、ワンフロア－５０坪の２階建ての建物が出来ます。
前面道路による制限があります。住居系なら、道路幅に４０を掛けた割合、その他の地域では６０を掛けた割合が限度になります。
例えば、住居系で４メ－トルの道路に面し、容積率が２００％の場合は４ｍ×４０で容積率は１６０％が限度になります。よって、５０坪の敷地の場合の延べ面積は８０坪（５０×１．６）が限度になります。
道路幅が６メ－トルになれば、２００％（６ｍ×４０は２４０％ですが、２００％が限度になります）で延べ面積１００坪の家が建てられます。
次に、建ぺい率による制限があります。
「建ぺい率」が６０％なら５０坪の敷地では、建坪は３０坪が限度です。延べ面積１００坪が限度ですので、ワンフロア－３０坪の場合は３階まで、４階が１０坪になります。
次に関係してくるのが斜線制限です。
建物の高さ制限があります。それが斜線制限です。
道路の反対側の境界線から勾配１．２５として引いた線の範囲内に建物が入っていなければなりません。
たとえば、道路が４ｍの場合で道路と敷地の線上では５ｍ（４ｍ×１．２５＝５ｍ）が限度です。
建物を道路から２ｍ後退すると、４＋（２ｍ×２）＝８ｍとして見てくれますので８×１．２５で１０ｍの高さまで建てられてます。
建築基準法は安全、日照、通風など公共の福祉のため「最低の条件」を定めています。
一つずつ、定型的に説明しておりますが、一つだけでは決まりません。相互に関係して、その土地において建てられるものが決まります。
特に土地は道路幅が重要です。土地を買うとき、道路幅をよく見てください。


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相続税がかからない財産

相続税がかからない財産の主なものは下記の通りです。
１，墓地、墓石、仏壇、仏具、神を祭る道具など日常礼拝しているもの。但し、骨董的価値のあるなど投資の対象となるものや商品として所有しているものは相続税がかかります。
２，相続や遺贈によって貰ったとみなされる生命保険のうち５００万円に法定相続人の数を掛けた金額までの部分。
３，相続や遺贈によって貰ったとみなされる退職手当金のうち５００万円の法定相続人の数を掛けた金額までの部分。
他に４つありますが一般的に相続対策に使えるのは上記３つです。
立派な墓地や、仏壇や仏具は相続税はかからないと言うことになります。
前にも書きましたが、生命保険は使えます。
退職金の控除も使えます。個人事業者の場合、控除いっぱいに会社より退職金を出して使うべきです。

国税庁のタックスアンサ－より抜粋。
税金は代わります、行うときは調べてから行ってください。

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