不動産－仲介手数料

不動産の仲介手数料は３％＋６万円と聞いた事がありませんか。これは簡易計算法で４００万以上はこの計算で出ます。
正式には下記の計算にて出します。

２００万円以下の金額　　　　　　　　　　　１００分の５
２００万円を越え４００万円以下の金額　１００分の４
４００万円を超える金額　　　　　　　　　　１００分の３
これに消費税がかかります。

「例えば」
３、０００万円の仲介手数料は
２００万円　　　（３，０００万の内の２００万円）×５％＝１０万円
２００万円　　　（２００万円から４００万円までの２００万円）×４％＝８万円
２，６００万円　（３，０００万円から４００万円を引いた残りの２，６００万円）×３％＝７８万円
よって
１０万円＋８万円＋７８万円＝９６万円になります。

簡易計算法を使えば
３，０００万円×３％＝９０万円＋６万円＝９６万円になります。

現在は４００万以上の物件が多く、上記の細かい計算をすることが少なくなっていますがこの様に計算して出します。
これは法律で決まっています。



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賃貸－好まれる間取りと設備

（株）リクル－トの調査によるアンケ－トによれば下記の通りです。
間取りにおいて好まれる考えの傾向は「居住空間はなるべく広く」・「居住スぺ－スが狭くなってもバス・トイレは別」・「同じ広さなら、部屋数の多さより１部屋が広々の部屋」を求めています。
パソコンや、インタ－ネットを利用する事を「一人暮らし」の人で７３．８％、「二人～ファミリ－」の人で８４．８％が必修としており、パソコンは普通になっています。
「バス・トイレ別」や、「エアコン付」は当たり前です。無ければマイナスです。
希望が高いのはベランダ、ガスコンロのキッチン、南向きの部屋、マンション（鉄筋コンクリ－ト構造）、内装が新築同様のリホ－ム済み、エレベ－タ－、２階以上の部屋です。
最も重要視するのが「賃料」であるので、どんなに理想的な部屋でも賃料が高くては敬遠されます。どの賃料でどこまでの設備をするかを考える必要があります。
近年ニ－ズが高いのは「デンプルキ－」「オ－トロック」等のセキュリテイ－関連や「光ファイバ－等」の高速通信関連の設備です。
古いマンションでは「デンプルキ－」「エアコン」「内装が新築同様のリホ－ム済み」など今、出来ることは遣っていき近づけることです。
将来は賃料次第で欲しいと言われている物が普通になって行き、今は贅沢と思われることが当たり前になっていくと思われます。少し無理しても良い設備を付ける事で長く貸せるマンションになります。


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不動産－土地・建物を買う時の資金計画－税制

税金関係は期間があったり、良く変わります。そして条件により出来たり、出来なかったりと難しい点がありますので、利用する場合は税務署、経理士等に聞いて行ってください。
１，登記費用等の軽減が受けられる場合の条件は下記の通りです。
　　新築住宅の場合　床面積が５０㎡以上、新築又は取得後１年以内に住宅家屋証明書を添えて登記した場合。
　　中古住宅の場合　床面積が５０㎡以上、木造、築２０年以内、耐火築２５年以内。
２，不動産取得税についての軽減処置があります。多くの諸条件により軽減されますので調べて手続きしてください。
３，返済期間１０年以上の住宅ロ－ンを利用しますと税額控除を１０年間受けられます。所得税の確定申告をする必要があります。
４，相続時精算課税制度があります。
　　父又は母から２，５００万まで贈与することが出来ます。住宅資金の場合は１０００万プラスの３，５００万まで贈与する事ができます。
受贈者は贈与の年の１月１日において２０才以上でなければなりません。贈与者は６５才以上です。
この金額は相続時に加算され相続財産として税金の対処となりますが、相続の基礎控除（５，０００万円＋１，０００万円×相続人の数）の範囲内なら結果として税金は来ません。
「例えば」
相続人が奥さんと、子供２人の場合
５，０００万＋（１，０００万×３人）＝８，０００万円
よって、８，０００万円まで基礎控除になります。
これを利用して頭金を多くできれば、ロ－ンを少なく出来ますので余裕のある返済が出来ます。


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不動産－土地・建物を買う時の資金計画－自己資金、諸費用

自己資金（頭金）は物件価格の３０％が必要になります。
銀行は物件価格の８０％を担保価値と考えており融資金額はこの金額となります。９０～１００％まで融資してくれるところもありますが、金利が高くなります。あまり勧められません。
融資以外のお金の２０％が頭金になります。当然として、頭金が多ければ融資金は少なく返済は楽になります。
１０％が諸費用です。
諸費用には印紙代、ロ－ン諸費用（事務手数料、印紙代、保証料、火災保険料等）、登記費用、（所有権移転、抵当権設定等の費用）、不動産取得税、固定資産税、仲介手数料があります。
その他に引越費用や、リホ－ム費用があります。新しい家になると前の家具があわなくなり新しい家具が欲しくなったりします。
新築戸建ての場合、建物の表示・保存登記費用、水道加入金（水道局納金）、設備費、外溝費等が掛かりますので計算に入れておいてください。
１０％は少し大目に見ていますが上記のように欲しい物が出てきますし、余裕のため残さなければならないことを考えますと、このくらいは必要でしょう。


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