不動産－道路が４Ｍ以下の場合の敷地のセットバックについて

建築基準法による道路は最低４ｍ以上でなければなりません。
道路は、個々の住宅にとって日照や、通風を確保する空間となり、子供が遊び、人々が散策し近隣社会の交流が行われる場であり、災害時には道路の空間が類焼を防ぎ防火活動や緊急避難を容易にします。道路には上・下水道やガスなどの都市生活を支える公共物が埋設されます。
ところが現実には法律が出来る前や違反で建てた建物は４ｍの道路を造らないで建てた物が沢山あります。
そのため、家を建て替える時に道路の中心から左右２ｍずつ下がって建物を建てることで最低の４ｍを確保でき将来４ｍ道路を造ることが出来ます。
敷地を道路に取られるので損したように思われますが、先に書きました通り自分のためであり、社会のためでもあるのです。
建物を新築した時に道路の中心から２メ－トル下がって建てていても、下がった土地を道路として提供するのでなく、庭や、駐車場として使っていることが多く見受けられます。
道路となっていれば上記のように公共の場として多くの人が使えるのにと思うのです。人情的には自分の土地だから下がっていればいいと言うのも分かります。
行政が下がった土地を建物が完成した時に道路として作ればよいのですが、そのように考えているところはないようです。

不動産－借地権割合とは

よく「借地権が７割ある」と言うことを聞いたことはありませんでしょうか。
これは税務署で相続の時に相続税を出すための価格である路線価に借地割合が書いてあります。
これを参考にして言っているのです。
税務署は税金を掛けるために割合を決めたのです。
路線価図に書いてある記号はＡが９０％，Ｂが８０％、Ｃが７０％、Ｄが６０％、Ｅが５０％、Ｆが４０％、Ｇが３０％で借地割合が書いてあります。
住宅地は７０％の所は多いですが、亀戸の駅前から明治通り面はＢの８０％ですし、中に入ればＣの７０％です。
墨田区の立花ではＤの６０％もあります。住宅地でも全てが７０％ではありません。
公的なところである税務署が出している割合なのでこれを参考にしているのであって絶対の物ではありません。
７０％の地域で地主が借地権を５０％で買う場が有ったり、底地を４０％で売る場合などあります。
売買などは話し合いで決まります。この割合は一の目安です。

不動産－公示地価と路線価とは

公示地価は毎年１月１日時点での地価を不動産鑑定士が評価し３月末頃までに発表します。
路線価は税務署にて相続税を計算するための金額で、この金額に税率を掛けて税額を出します。
路線価は地価公示価格、売買実例価格及び不動産鑑定士等の地価精通者の意見価格を基に公示価格の８割程度で出します。
公示地価は路線価の８割ですので路線価よりだいたいの公示地価を出すことが出来ます。
（例）１００万（路線価）÷０．８＝１２５万　　公示地価は１２５万円です。
路線価は税務署及びインタ－ネットでも見られますので土地の相場を見る１つの目安としてと使えます。

不動産－認知症になった親の家を売るには

認知症になった親を介護施設に入れる事になり、やむおうえず親名義の家を売却する事になったときは成年後見制度を使うことになります。

成年後見制度とは、精神上の傷害により判断能力が不十分な人について代理人などを専任してこれらの人を不利益から守る制度です。

どれだけの意志能力（判断能力）があるかで援助者は後見人、保佐人、補助人があります。

家庭裁判所に申し立てを行い審判を受けまが、審判の費用は５千円位で登記費用が４千円位、それに医者の鑑定費用が１０万円程かかり、申し立てをしてからの期間は６ヶ月程かかります。

この様な制度があること覚えておいてください。

 

賃貸－期間満了で必ず終わる「定期借家」について

定期借家契約とは期間満了によって必ず終わる、更新がないという賃貸契約で、その旨を家主（実際は仲介業者が代理人として行います）は借主に対して契約の前に書面を交付して説明します。
次に、契約期間が１年以上である場合には、１年前から６ヶ月前まで迄の間に借主に対して契約が終了する旨の通知をしなければ期間に終了できず、６ヶ月前迄に通知しなかった場合には通知の日から６ヶ月を経過して終了になります。
定期借家契約は途中解約は出来ませんが、居住用の場合は借主が転勤、療養、親族の介護その他やむを得ない事情により使用が困難になった時は解約を申し出ることが出来ます。但し、途中解約が出来る旨の特約があれば、居住用でも事業用でも解約が出来ます。
定期借家の物件を借りようと思った場合、途中解約出来るかを調べてください。
店舗の定期借家の場合は期間が来れば解約になるので、その年数で掛けた造作代が回収できるか計算すべきであり、次も借りられるのではないかという希望は持たないことです。
相談を受けた方で家主より高額の家賃を提示され、造作を壊して３年で出なければならない方がおりました。
期間満了で終わる契約ということを覚えておいてください。

賃貸－敷金返却で不満の時に使える「少額訴訟制度」とは

少額訴訟とは金銭の請求（６０万以下）で１回の審理で判決が出る訴訟です。
簡易裁判所での１回の審理で終わらすために問題が複雑でないこと、書類など証拠があること、被告となる相手の居所が分かることなどが前提になります。
敷金未返還、賃料の滞納、交通事故後の修理費未払いなどの身近な紛争に使えます、印紙代など数千円で済むし期間も全てで２ヶ月程で終わります。
簡易裁判所には書状や答弁書の定型用紙を用意していますし受付相談窓口もあります。簡易裁判所に書状を提出しますと裁判所は被告に呼び出し状を送ります。
それに対して、被告は自分の主張を書いた答弁書を提出できます。
その後、双方は裁判の日までに証拠をそろえます。
当日は、裁判官が双方の主張や証拠を確認しその日の内に判決を言い渡します。
基本的には法律の専門家に頼らなくても、利用できる制度ですので敷金の返還問題など相手と交渉しても、らちがあかない場合などこれを使うのも１つの方法だと思います。

賃貸－事業用物件の重要事項説明書

賃貸住宅の重要事項説明書と内容はほとんど同じですが、特に注意が必要なのは登記簿の閲覧です。
もし、登記簿に仮差押さえが付いていたならば１年以内に出ることになります。
店舗など造作に何百万をかけても出なければならないことになります。
建物を建てる時に借金無しで建てられる人は少なく殆どの建物に抵当権等が付いている事が当たりまえです。確認のため業者が登記簿を閲覧等しますが、借りる方は契約の時に閲覧したかを業者に確認してください。
次に、事務所の場合は退室後借主が内装をやり直す契約が多いので確認し、そのことも計算に入れてください。
店舗の場合は退室時に借主がスケルトン（何も無い状態）にして返す事が多いので確認し、期間と費用がかかることを計算に入れて下し。

賃貸－賃貸住宅の重要事項説明書

重要事項説明における特に注意する点について説明いたします。
契約をする時に重要事項説明書の説明を宅地建物取引主任者より主任者証を提示の上に説明を受けます。
「宅地建物業法第３４条、第３５条、第３５条の２の規定に基づき」と書かれており、重要事項説明書の根拠となる法律を説明しております。
次に、媒介する業者に付いて書かれており、ここで大切なことは重要事項説明書を説明する取引主任者の名前、番号が書かれていますので説明している人が本人か確認してください。
次に大切なのは登記簿に記載された事項です。
業者が契約前に登記簿を調べたかどうかで、調べていれば、登記簿に差し押さえなどがないか確認できます。
もし差し押さえがあった場合はすぐに退去を求められるからです。
次に、賃貸条件が書かれており、確認してください。
解除をするときは１ヶ月前に通知して明渡すことになりますが、例えば２月１５日に通知したとすると３月１４日まで家賃を払うことになり３月分を支払った場合は日割りにて精算して貰います。
敷金の精算についての項目があります。我が社では間取り図面を渡してそれに傷や汚れ等があった所を記入して貰い、それによって引渡時にやったやらないと言うことがないようにしております。
供託所に関する説明があります。
不動産業をする場合１千万円を法務局に供託して宅建業の免許がおりるのですが普通、保証協会に入り６０万円を支払うことで１千万円積んだことになり免許を貰います。このお金は業者にて何かあった場合に業者に代わって保証協会より支払らわれます。
添付書類として賃貸住宅紛争防止条例に基づく説明書（東京ル－ル）と短期賃貸借の廃止についての説明および個人情報保護法の説明をお渡して説明しております。

賃貸－短期賃貸借制度の廃止

短期賃貸借制度とは、抵当権が付いた後に交わした期間３年以内の短期賃貸借人に対する保護する制度です。競売で落とされた物件でも、３年を越えない賃貸借であれば期間満了まで明渡す必要はありませんでした。これを悪用して競売手続き直前に契約を締結し、高額な敷金を預けたように装い買受人に返還を求めるといういわゆる占有屋が横行しました。この様な競売制度の妨害があるので短期賃貸制度は平成１５年に廃止になりまし。廃止になったことにより賃借人は競売にて買受人が決定した日から、６ヶ月間の明け渡し猶予期間が与えられ引き渡さなければならなくなりました。この期間中賃料を支払う必要があり、１ヶ月以上支払いを怠った場合は引渡を求められます。敷金は買い受け人に請求することは出来ず、倒産した元の家主に請求する事になるので返ることは無いと思われます。ほとんどの物件で抵当権が付いていることが普通です。家主が倒産することもあると言うことも考えておきましょう。

不動産－筆界特定制度（土地の境界を決める制度）について

平成１７年４月に成立した「不動産登記法の一部を改正する法律」により平成１８年１月より「筆界特定制度」がス－タトしました。

１筆とは１つの区画のことで、その区画の境界を「筆界」と言います。

土地の境界は話し合いにて決めておりますが、話し合いが付かないような境界紛争の場合は「裁判所の確定訴訟」や「土地家屋調査士会のＡＤＲ」の制度にて決めておりました。

「土地家屋調査士会のＡＤＲ」は裁判以外での紛争を解決する手続きでありましたが、「筆界特定制度」は官製型のＡＤＲとも言われる制度で、法務局の登記官がおこないます。筆界を特定しますと、地図訂正、地積更正に直結し分筆可能になる点で利用価値の高い制度です。

筆界特定は、登記官が筆界を「発見」し「特定」する作用ですので行政処分ではないため、行政上の不服申立手段はありません。納得できない当事者は、境界確定訴訟を提起することになります。

筆界特定手続きの代理人は、弁護士、土地家屋調査士、認定司法書士（ただし、取り扱える事件には制限があります）に限られます。