お世話になります亀戸で不動産

江東・墨田区を中心に仲介の蔵不動産。亀戸で開業して27年です。宅地建物取引主任者・不動産コンサルティング技能登録者です。

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不動産-土地・建物を買う時の資金計画-融資金額

2007年04月27日 | 不動産
幾ら借りられるかは。
年収(税込み)によりますが、だいたい年収の5倍程度です。
銀行の基準で、年収に対する返済額の割合は下記の通りです。

150万~250万円未満は25%以内返済額
250万~400万円未満は30%以内返済額
400万~600万円未満は35%以内返済額
600万円以上は40%以内返済額

「例として」
年収(税込み)250万円の人が借りられる金額は。
250万円の25%は625,000円です。
返済額は年間625,000円ですので、1ヶ月は52,083円が支払いの限度です。
100万に付の毎月の返済額は3,508円になります。
(みずほ銀行、変動金利、利率2.375%、35年返済の場合)
52,083円÷3,508円=14.84になります。
よって、借入金額は1,480万円で、毎月の返済額は51,918円です。

他にカ-ドによる借り入れや、車などのロ-ンなどがあると融資金額は減額されます。
借入年数が短ければ下記のようにそれだけ返済金額が大きくなりますので融資金額は少なくなります。

年数による返済金額(100万に付)
35年返済 3,508円  30年返済 3,887円
25年返済 4,423円  20年返済 5,238円
15年返済 6,609円  10年返済 9,370円

融資の完済時の年齢は75才までです。最長融資期間の35年で借りられるには40才までです。
40才以上になりますと借入期間が短くなりますので返済金額が大きくなります。

サリ-マンの場合は年収(税込み)を前年で見ます。自営業の場合は過去3年分の年収で判断します。
少なく出している場合は実際多くあっても公的証明しか見てはくれません。

借りられる金額の返済金額とは別として、自分として払えると思う金額があると思います。その金額が一番安全です。
長い期間払うのですから、無理はしないことです。例えば長年払っている家賃の金額などです。
長い間にはお金が急に必要になることもありますし、子供の学費など計画に入れてください。


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賃貸-事務所、店舗の賃貸条件は住居と違う

2007年04月20日 | 不動産
居住の賃貸の場合、東京では礼金2ヶ月、敷金2ヶ月、2年契約が基本で大きな違いはありません。
事務所、店舗の場合は色々な条件と言葉があります。
店舗、事務所の場合の条件は下記のようにあります。
例えば「家賃10万、管理費1万、保証金6ヶ月、償却2ヶ月(3年ごと)、3年契約」の場合の支払いは。
毎月11万(家賃と管理費)の支払いをし、保証金60万を預け、3年ごとに償却分の補充として20万を支払って更新します。解約の時は償却分20万を引かれて、壊した物が無ければ残りの40万が返ってきます。

同条件で「償却が解約時に2ヶ月、更新料2ヶ月の契約」の場合は。
同じように更新時は更新料として20万を支払い、解約時に償却分として20万支払います。

「家賃10万、管理費1万、礼金2ヶ月、敷金6ヶ月、更新料2ヶ月の契約」の場合は。
毎月11万を支払い、礼金として20万を支払い、敷金として60万を預け、更新時に20万を支払い、解約の時は壊した物が無ければ60万が返ってきます。

同条件で契約期間が2年と3年では下記のように違います。
契約期間が3年の場合は9年で3回の更新で、60万の支払いですが、2年契約の場合は10年で5回の更新があり、100万の支払いになります。3年契約の方が借主にとっては有利です。

事務所の契約の場合、解約時に室内を全て張り代えて返す契約が多いです。出る時に費用か掛かりますので計算に入れてください。(自分で遣っても良いですが、敷金、保証金から引いて家主が遣ることもあります。)

店舗の場合は解約時にスケルトンにして返します。
スケルトンとは内部の内装を全部壊し骨組みを出した状態にして家主に返すことです。自分で遣らなければ保証金、敷金で家主が行います。

条件や、言葉で支払う金額が違ってきます、分からないことは不動産や、家主に聞いて、良く計算して契約してください。


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旅-琵琶湖と桜

2007年04月09日 | Weblog
4月4日(水曜)に琵琶湖へ桜を見に行きました。彦根城は2分から3分咲きで薄らとピンクがかっていました。城の外堀に面したところに、住民の力で修復し、移築した教会があります。昔ながらの和風建築で教会が造られています。和と洋が混ざって不思議な建物です。長浜の豊公園(長浜城跡)の桜はやはり2~3分でした。木之本で日本酒「7本槍」を買いました。6年ほど前に旅した時に上手かったので、是非買おうと思い寄りました。マキノ町のペンションで泊まりました。
翌日はマキノ町の「海津大崎」へ向かいました。桜はやはり2分から3分くらいでしたが、湖に沿って突き出た半島に沿って4キロほどの桜並木が続いており、竹生島の眺めと共に綺麗な眺めでした。今津港から船で30分ほどで竹生島へ、島は思っていたほど大きくなく野球場ぐらいでしょうか、船着き場から崖を階段で上りますが、崖の途中にお寺があります。寺からの湖の眺めは春霞に霞んでいました。琵琶湖を南に下り、大津市の三井寺に行きました。桜は満開で境内を覆っていました。4時頃、大津を出て東京へ向かい、夜の11時頃着きました。


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不動産-借地人も借地の固定資産税を見る事が出来る。

2007年04月08日 | 不動産
借地人、借家人等は都税事務所で固定資産税課税台帳を閲覧できるようになりました。今までは本人又は本人から委任を受けた人等しか見る事が出来ませんでした。
これにより地代に不満がある場合、税額を見る事で借地人にとっては地主との地代の交渉で1つの材料を得たことになります。地主によっては地代の交渉で遣りにくい場合が出てくると思われます。
地主は税金が上がっているので地代を上げて欲しいと借地人に行って来れましたが、これからは、借地人は課税台帳を見られますので、この程度の値上がりでこれだけの地代のアップは高いと、地主は借地人に言われてしまうでしょう。地主にとってはやりにくいでしょう。
課税台帳を閲覧するには借地の契約書、地代の領収書、身分を証明する書類、三文判が必要です。契約名義人が亡くなった人の場合、本人との関係を証明するために戸籍謄本が必要になります。まえもって都税事務所に確認してから行ってください。
借地人にとっては地主と交渉するための材料を持つことが出来ます。


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旅-鹿沼えのドライブ

2007年04月01日 | Weblog
鹿沼の川上澄生美術館へは家を6時頃出発して8時過ぎにつきました。駐車場にて9時の開館を待ちました。川上澄生は版画家です。有名なのは「初夏の風」と言う絵があります。「風となりたや。はつなつの風となりたや。かの人の前まえにはだかり、かの人との後ろより吹く風となりたや、はつなつの、はつなつの風となりたや。」との詩が書かれ、女性の周りを風が舞っています。風はヨモギ色のグリ-ンで書かれており、女性を思う気持ちを風に託しています。
美術館の隣の展示場で鹿沼の山車を見ました。豪華な彫刻がある山車で祭りの時は町会ごとに山車が出て囃子を競い合います。あまり知られていませんが、祭りの時の山車や、囃子はなかなかのもんです。機会があったら見ることを勧めます。
鹿沼の町では「こんにゃく」が有名です。歯ごたえがあって美味しいです。
鹿沼から大谷へ向かいました。大谷の石仏は大谷石の崖に掘られた石仏です。日本で掘られた石仏としては一番古いそうです。
次に大谷石の採掘跡の巨大な地下空間を見ました。地下のこの空間は圧倒されます。ここで楽器の演奏や、演劇など行われますが、迫力はあると思います。
帰りに日帰り温泉には入りゆっくりして帰りました。


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