お世話になります亀戸で不動産

江東・墨田区を中心に仲介の蔵不動産。亀戸で開業して27年です。宅地建物取引主任者・不動産コンサルティング技能登録者です。

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シャワーから黒い水

2017年03月02日 | 不動産
空室では臭いや虫を防ぐため、時々配水管に水を流します。内部に水が貯まる事により防げます。シャワーから水を出したところ、黒い水でした。これはシャワーホースが古くなり、内部のゴムが劣化して水に溶けた思われます。使っている分には少しずつなので気が付きません。空室なためにホースに水が貯まっています。その水にゴムが溶けて黒い水が出ます。ホースは限界なので、ホームセンターに行き、新しいホースを買ってきて取り換えます。スパナで簡単に取り換えられます。ホースには各メーカーのアタッチメントが付いていますが、機器のメーカーは覚えていき、それに合う物を買いましょう。
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排水管の経年詰まり

2017年02月01日 | 不動産
2階から1階の部屋に水が漏りました。調べると流し台の排水管から洩っているようでした。部屋の人に聞くと流れが悪く、少し逆流していたとの事でした。
水道屋に来て貰いました。
配管に油など付着して詰まっていたそうです。前に住んだ人は独身の人でしたが、彼女とその母親や姉がいつも部屋にいました。1Kの部屋ですが常時数人が居住している状態でした。10年以上住んでいる方なので、黙認していました。
この部屋は一度便座が割れた事がありました。この時は便座の代金は支払って貰いました。独身の方と違い料理を沢山していたのでしょう。
この様に人数が多く、使用頻度が高い場合は引越しした後に配水管に清掃用の液体を流すようにすべきです。
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防犯ライトの設置

2016年11月26日 | 不動産
アパートの壁に防犯ライトを取り付けました。人が、駐車場からベランダに簡単に入れるために、その部屋の防犯のために付けました。もう一つは駐車場の車をいたずらさせないためにもなります。
この防犯ライトは明暗スイッチの線上では付けられないということでした。このライトは暗くなってから作動します。明暗スイッチが付いているのでしょう。そのため、ブイレイカーから直接引いてきました。その為長い距離を引く事になりました。
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初めてのコンクリート打ち

2016年11月07日 | 不動産
自転車置場の一部が砂利でした。それをコンクリートにする事にしました。幅が4メートル、奥行きが1.5メートルの6㎡(3.6帖)です。コンクリートを打つためにその分の土を除きました。長い間砂利が引いてあったために、地面は固くシャベルも効きませんでした。4帖も無い面積ですが、取り除くのに苦労しました。つぎに、端をコンクリートを打つ厚みの棒で囲います。
初めてのコンクリート打ちでしたので、どのくらいの量のセメントと砂と砂利を買うか分かりませんでした。
ホームセンターで売っている砂袋に混ぜる割合が書いてありました。それはセメント(25キロ)の1袋に対して砂(20キロ)2袋と小粒の砂利(20キロ)3袋で10リットルの水で5センチ厚で1.1㎡を打てると言う事でした。
だいたいの計算でホームセンターで買ってきました。全部で100キロ以上になるので、ホームセンターで車を借りて運びました。
この目安では自分の所の厚み考えてどれほどの量を買うか、分かるようで分かりません。
遣って思ったのは、面積を打つにはその面積をどのくらいの量の砂利が必要か考えるのが、だいたい当たっているのではないでしょうか。砂利の間にセメントと砂が入ると考えれば良いでしょう。砂利は小粒の物です。混ぜやすく、均しやすいいです。
遣っていて砂と砂利が足らなくなり自転車で買いに行きました。一袋でも20キロは重たく自転車のハンドルが取られてしまいました。計算より多めに買う事を勧めます。
どの割合で混ぜるかと言う事です。
ネットで調べたらセメントと砂と砂利との割合は1:3:6というのが書いてありました。この割合で遣りましたらセメントが少なく砂利が多いコンクリートになりました。この割合は間違いでした。
後で砂袋に書いてあるのを計算してみると、セメント25キロ+砂40キロ+砂利60キロで合計125キロです。125キロでそれぞれを割ると、セメント2に対して砂3.2で砂利が4.8になります。よって2:3:5になります。これが正解のようです。
これだけの量を一気に混ぜ合わせる場所はありませんので、60リットルのトロ箱(四角い箱)を買ってきました。トロ箱はセメントを混ぜるに使う四角い箱です。買ったトロ箱ではバケツでは量が多いので、洗面器で量って、2杯と3杯と5杯と混ぜました。最初はセメントと砂を混ぜます。後から砂利を混ぜました。それに洗面器で1.5杯の水を入れてコンクリートを作りました。だいたい良い感じでした。
最初は4分の1くらいを表面まで鏝で仕上げるまで遣ったのですが、1人では時間が足りなくそれ以上は出来ませんでした。そこで、次の日には最後に表面を仕上げる厚さを残して、全体にコンクリートを流しました。本当は一気に遣らなければならないかもしれません。
コンクリートの厚みの半分くらいの所に鉄の網を並べました。石やせメントなどで浮かしておいて、コンクリートを流します。網を入れる事で地盤が柔らかくても、割れないそうです。
このくらいの面積でも時間的にも、体力的にも1人では足らない事が分かりました。少なくとも2人は必要です。1人は混ぜてスコップで運び1人は平すようにして交代で遣ると良いと思いました。そのくらいでないと一気には出来ません。1人では何回にも分けて遣るしか有りません。
以外と鏝は難しく、旨く平らには出来ませんでした。水勾配は出来ませんでした。多少はでこぼこしてしまいました。
遣る前はこの程度の面積なら簡単にコンクリートを打てると考えていました。
コンクリート打ちを甘く見ていました。遣ってみなければ分かりません。何日もかかってしまいました。 
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クーラーのドレインを長く延ばしました。

2016年08月27日 | 不動産
ドレインは冷暖房機で除湿した水を室外へ出すパイプです。室外に出た冷媒管は室外機に繋がり、共に出たドレインは近くに垂れ下がり、除湿した水を流します。建物の近くに水を垂らしているので、夏場はそこの地面が常に濡れている状態です。この状態は植物を繁茂させ、シロアリの住みよい状態になります。この木造アパートではこの場所ではありませんが、シロアリに柱を食われて大規模の修繕をしました。その為、家の近くはシロアリが住みにくい環境にするようにしています。
そのいっかんとして、パイプを長くして家から離しました。
パイプは「KAPA」という専門店で買ってきました。但し、ここでは30メータの長さでしか売ってくれません。専門店は安いですが、量が多いので、使える量を考えて買う必要があります。見ていませんがホームセンターでも売っていると思います。パイプは一節が50センチです。パイプの節で切って、既存のパイプに繋げます。自宅ではパイプの先をバケツに入れて、貯まった水を植木にあげています。
一度、失敗した事が有ります。パイプを持ち上げてバケツに入れたら、水は流れずにパイプ全部に溜まり室内機から溢れて垂れてしまいました。この水は単に高低差で流れているため、パイプが高くなると、そこに水が溜まってしまい、室内機より水が溢れてしまいます。
パイプは決して持ち上げてはいけません。水道のように水には圧は掛かっていません。
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ドアーのペンキ塗り

2016年08月23日 | 不動産
アパートのドアーをペンキで塗りました。
まず、ドアーに付いているのぞきメガネを内側から回して取り、郵便受け口も取ります。紙ヤスリで表面を削って古いペンキを落とします。紙ヤスリの後、布で奇麗に落とします。養生テープを四方の際に貼ります。ドアのノブもテープで貼り、ペンキが付かないようにします。このテープを奇麗に貼る事がペンキ塗りの出来を決める事になるので丁寧に遣ります。養生が終われば、工事の6割から7割が終わった事になります。
ペンキはどうしても跳ねます。床にはシートを敷きます。シートに垂れたペンキも時々布で簡単に拭き取ります。垂れたペンキに触ってしまい、付けたペンキを他に付けてしまうからです。壁などに飛んで付けた時は布ですぐに拭き取ります。シンナーも用意しておきます。
際を塗る時に養生テープ無しでは旨く塗れません。養生テープがあれば早くスムーズに塗れます。養生が終わってからペンキを塗ります。この1回目のペンキではムラが出ます。このペンキが完全に乾かすため、一日空けます。次の日にもう一度塗り、数時間経ってから(乾燥時間はペンキ缶に書いてあります)再度ペンキを塗ります。ある程度乾かしてから養生テープを剥がします。合計3度塗ります。これで奇麗に塗れます。
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水まきホースの口を土に刺し込む器具を作りました。

2016年08月20日 | 不動産
植木に水を遣るのに時間が結構かかります。ホースの口を持って水を遣りますが、大きな木の場合は時間が掛かり疲れます。そこでホースの先を土に刺して置くことで長時間ホースを持たなくて済むように土に刺し込む器具を考えました。
L型のホルダーにホースの先を取り付けて止めます。このホルダーは洗濯機用蛇口を壁内に付ける時にお使うホルダーです。たまたま古いのがありましたので、これを使ってみました。うまく入りました。ガスホースを止めるホルダーにテントを止めるビックを刺し込んで、このホルダーに取り付けました。これでホースの口を下に向けて土に差し込めるようになりました。
ホームセンターでもこのような物はありません。それで工夫して作る事にしました。たまたま見つけたホルダーを試したら、旨くはまりました。
取り外した古い物を何かに使えるのではないだろうか、色々な物をとって置いています。色々と工夫する事が楽しいのです。
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ベランダのサッシに防犯器具を付けました。

2016年08月02日 | 不動産
アパートのベランダサッシに防犯器具を付けました。防犯器具というと大げさな物を付けたように思えますが、器具はシールを剥がしてサッシに貼り付けるだけです。板状の物で、ボタンを押すと片面が持ち上がりサッシが開かないようになります。1つ400円の物です。もうひとつの鍵に成ります。もし、硝子を割られて鍵を開けられた場合、これで防げます。これでベランダ側の入り口がツーロックになります。2階以上の人はベランダ側から入ってこないと多くの人は安心していますが、入ろうと思えば簡単に入れます。身の軽い人なら屋上や樋などを使いベランダに入ります。隣の家が外壁工事の時は足場を掛けます。その足場を使い風呂場の窓から侵入された例があります。
女性の部屋から優先的に配りました。空室には全部付けました。
何か事件が有れば部屋を貸せ無くなってしまいます。家主としては大きな経営問題になります。お客を守ると言う事は自分も守る事です。
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駒澤大学の春の公開講座

2016年07月30日 | 不動産
駒澤大学の公開講座を受けました。五月から6月にかけて、毎週土曜日の8回です。1回当たりの講義時間は1時間半です。費用は1口座5千円です。
今回は「安保法制を考える」と「死者はどこへいくか ー 他界感と死生観にみる思想と文化ー」という2講座を受けました。駒澤大学の教授だけなく他大学の先生の講義もありました。
それぞれ刺激的な2ヶ月間でした。それぞれの講座の特に印象に残った点を書かせて貰います。
安保法制について
安保法制については1つの法律でなく10の法律を一括改正したとの事です。
9条については
政府の解釈は自衛のための戦争は放棄していない。学説は侵略と自衛のため戦争を区別する事は困難である。
最高裁(砂川事件)は駐留米軍は9条2項で保持が禁されている戦力に当たらないとした最高裁判決です
必要な自衛のための処置をとる事は国家固有の権能の行使として当然。
集団的自衛権については言及していない。
自衛隊の憲法適合性については最高裁の見解が示された事はこれまで一度も無いと言う事です。
次に興味を特に引かれた事は「民主主義とは何だ」と言う事です。
選挙で選ばれたとしても、一部の人間だけで物事を決めていると言う事です。
第1次世界大戦後、戦時賠償等で経済危機下のドイツにおいて、ヒットラーはワイマール憲法48条(大統領緊急令)を用いて議会(立法)を無視して政治を運営しました。
理想的な憲法と言われるワイマール憲法下でも、解釈によりどうにでもなってしまうという怖さがあります。これが民主主義です
英国のEU離脱問題は投票した人の半分の意見で決まってしまう事。クーデター後のトルコの現状を考えると「民主主義とは何だ」と考えさせられます。
次に死生観についてです。
色々の国や民族の死生観についてです。その内の特に印象に残った点の一部について書かせてもらいます。
ネアンデルタール人も死者に花を手向かうていたそうです。
中国社会では抽象的より即物的(目に見える物しか信じない)だそうです。
現世のコピ-としてあの世があると考えます。同じ考えでベトナムでは死者のために電気製品の模型を燃やします。
中国での祖先祭祀=儒教がインド仏教と結びついたのが日本仏教との事だそうです。
日本では死ぬとその辺にいて、その内に田の神や山の神になる考えているそうです。
一般に日本人の死に対する態度は感情的には宇宙の秩序の、知的には自然の秩序の、あきらめを持って受け入れると言う事です。
書いたらきりない程色々の事を今回の講座では学ばせて貰いました。刺激的な2ヶ月間でした。
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アパートで玄関網戸の設置

2016年05月26日 | 不動産
アパートの一室に玄関網戸を設置しました。このアパートは川沿の公園が近いために虫が多いです。公園から10センチ程のガマガエルが来て、岩の下をねぐらにしたことがありました。アパートの敷地にはヤモリがいて街灯の中には這い込み、虫を食べています。
今の人は虫が非常に嫌いです。その為,少しでも防ぐために、夏場は一部の街灯を消していました。誘蛾灯も2か所付けています。時々殺虫剤もまいています。
特に虫を嫌っている方には玄関に網戸を付ける事にしました。
しかりした物を付けようと思ったのですが、網戸を付けるために4センチの空間が必要でした。ドアーの木枠自体は寸法があり十分でした。しかし、ドアークローザーの腕が出るのと下駄箱のために、3.5センチしか空間が取れませんでした。一般の玄関網戸は上下にレールを付けます。網戸が折れ曲がったり、巻き取りしたりするために4センチの空間が必要なのでしょう。昨年夏に遣ろうと思っていたのですが、そのために出来ませんでした。パンフレットと現場で、出来ない事は確認していました。出来ないので諦めていました。
島忠で見ていたら、ツッパリ棒タイプを見つけました。これは棒へ輪が付いた網戸を差し込むだけの物です。両端はマジックテープで枠に付けます。レールが無くしっかりと折りたたまない物です。網のカーテンのような物です。その為、どうにか付けられます。値段は安いですが、しっかりした物ではありません。無いより良いでしょう。
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空室の管理

2016年04月05日 | 不動産
アパートで空室の期間が長い部屋が出る場合があります。そうゆう部屋では入居すると機器が故障している事があります。
これは使っていないために機械が悪くなってしまっているのです。機械や設備は動かしていると長く持つ物です。
故障を防ぐために、たまには部屋に入り動かす事です。
まず水を流します。流し台、洗面台、洗濯機の蛇口も流します。これで蛇口内のゴムの癒着が防げます。また、水を流す事で配水管の管内に水が貯まるので、下水からの臭いや虫の侵入を防げます。同じ理由でトイレも流しましょう。特に夏場では水が蒸発しやすいので頻繁に流します。トイレの水が無くなって、小バエが部屋中で死んでいた事があります。
当社ではお客様を案内した時、水を流すようにしています。この時に水の漏れを発見する事があります。発見出来れば、入居前に修理出来ます。
空調機も動かしてください。これも動かす事で長持ちします。
ガス会社も開けて点検して閉める事を遣ってくれます。
入居者が入ってからでは、故障の修理のために入立ち会いなど入居者に迷惑を掛ける事になります。それを防げます。独身の方は土日しか休めません、修理までの間は入居者に我慢させる事になります。それを防ぐためには前もって見つけて修理する事です。
晴れた日には窓やドアーを開けます。家は住んでいる方が永持ちします。
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工具箱を作っています。

2016年03月28日 | 不動産
工具箱で必要なものを探す時、工具が重なっているために上にある工具を一度出さなけらばなりません。ぱっと見て、探せる工具箱を作ろうと思いました。
今、遣っている作業台には板に穴が空いています。作業中はこの穴に工具を差し込んでおいて,そこから道具を取り、作業を遣ります。作業途中でも穴に差し込みます。これにより工具を無くさなくて済み,すぐに取れます。これをヒントに穴に工具を差す事で、選びやすくしようと考えました。ホームセンターで工具等を入れるカゴを見つけました。スーパーのカゴの小さいものです。板に穴を開けて、棒の足を四隅に付けました。これで差し込める空間が出来ます。最初は板で足を付けたのですが、下に置いた工具に当たってしまい、うまく差し込めませんでした。
両脇を取っ手として大きく開けました。 これで、板を取りやすくなり、物もここから入れられます。外し板を横に置く事で、下の物が取れます。
穴には頻繁に使うドライバー類を刺します。ハサミ形状のペンチ類はペン立てに入れました。ペン立ての底にはクションが付いています。これで刃物の先を痛めません。これはダイソーで買ってきました。これを板に四角く穴を開けて、差し込みました。
入れる物の量が多いため、その後もう一つを買って来て入れました。
金槌とウオーターレンチとスパナとキリ等の長いものは下に仕切り板を置いて並べました。
穴は木工用のドリルで開けました。近くのホームセンターでは20ミリが最高でした。これでは少し小さいので、ヤスリで大きくしました。10ミリほどの小さい穴には頭が大きい鉛筆や細い棒状の物を刺しました。
板は近くにあった合板を使いましたが、ドリルで穴を開けるとささくれくれだってしまいます。これはヤスリである程度は奇麗にしましたが、次に改良した物を作る時には単板を使う予定です。近くの島忠では合板しか無く薄い単板はありませんでした。
これからも改良して行くつもりです。
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トラブルの直しで、若い人が家主を部屋に入れたがらない訳

2016年03月10日 | 不動産
洗濯機の蛇口から水が漏るとの連絡がありました。防水パンは玄関の所に有ります。蛇口から洩るのはコマか上のパッキングかです。当方で遣ると言ったのですが、水道屋を頼みたいと言います。家主が遣れば工事は10分程で出来るし、夜でも良いと、また日時も合わせると言ったのですが、その後連絡がありません。水道屋に依頼すれば1万円以上の金額が掛かります。簡単な工事なので、パッキング代の200円から300円程度で済みます。1万円以上の費用は掛けられません。
息子に話したら,部屋に入られるのがいやなのでは無いのではないかとの事でした。
考えてみると若い人は毎日めいっぱい働いて、時間も無く片付けも出来ないのでしょう。その為、部屋は汚れているので見られたく無いのでしょう。また、だらしない人もいると思います。
工事業者はしょうがないと思うのでしょうが、家主には見られたく無いのでしょう。
家主が良くしようと思い、例えばウオシュレットを付けようとした場合でも、家主が遣る場合は入って良いという人は少数でした。
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アパートの太陽光発電

2016年02月04日 | 不動産
電気屋さんからアパートの屋根に太陽光発電を付けませんかとの話がありました。一応見積もって貰うことにしました。見積もって貰うと400万円程かかるそうです。また、屋根に装置を載せてしまうと、屋根瓦にペンキが塗れないので、先にペンキを塗らなければならないそうです。その費用も60万円くらいは掛かるそうです。
このアパートは東西に長く、屋根の角度も良いそうです。南に影に成るような物が無いので、良い条件だそうです。
月付きには2万5千円程の売電が出来るので、年間30万円になります。15年程で元は取れます。太陽光発電装置は20年は十分持つそうです。
ただ、このアパートはすでに30年経っています。また、新耐震ぎりぎりの木造の建物です。その為20年の売電は無理でしょう。また、地震が来てアパートが壊れた場合は全て無駄になります。そのリスクもあります。
新築ならそれほど心配しないですが、30年は建った家では元は取れても儲けが出ません。
このアパートに投資するより、今の時代に合う物を建て替えることを考えて、お金を貯めることの方が優先すべきでしょう。
新しく建てた時に屋根に載せるか、その時に考えるべきでしょう。
東電の買い電価格は安くなるでしょうが、装置も安くなっているでしょう。遣る時にもう一度考えることになります。
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投資用の賃貸ワンルームマンション

2015年12月12日 | 不動産
投資用の賃貸マンションを販売している会社のセミナーに行ってきました。
この頃、投資用のマンションが亀戸でも多く建ち、若い人用マンションの過剰感に拍車を掛けている原因となっています。そのシステムを知りたく行ってきました。
3,000万円程の賃貸用の1Kのマンショを買い、銀行から35年の住宅ローンを借ります。ローンを借りると自動的に団体生命保険に加入する事になります。
それにより、もし何かあった場合はこの生命保険でローンが全額返済されるので、まるまるマンションが残ります。その賃料収入が残された家族の保険金になるというわけです。マンションを売れば、それだけのお金が入ります。こまとまった生命保険金というわけです。投資しながら同時に1つの生命保険を掛けている事となります。保険代はローンの返済金にはいっています。ローンは賃料で返済で出来ると言うわけです。
返済が終われば賃料収入が年金として使えるというわけです。ローンは35年で考えています。30才で買って、35年後は65才です。こんな長期間の賃料収入はありません。サラリーマンにとって少額で投資が出来,生命保険も掛かっているのでメリットがあるとの事です。ローンは賃料収入で返済出来るとの説明です。
将来、大規模修繕や普通の修繕もあります。住んでいない方ばかりで、気心が知れない方が多数です。それをまとめるのは難しいでしょう。話がまとまらず修繕が出来ず、壊れている場合は貸すことも難しくなります。
今、賃貸マンションの供給は非常に多い状態です。大手のハウスメーカーや建築業者等、また金融機関も相続対策としてマンションを建てさせています。現在は賃貸物件の過多の状態です。
賃料が入っていれば何とかは成ります。しかし、空室が無いと言う事は絶対にありません。また、例題で上げていた9万円の賃料が入ってくれば良いですが、どの場所かは分かりませんが、これだけの高賃料が長い期間取れる場所はそうは無いでしょう。若い人でこれだけの賃料を払えるのは相当の給料取りです。一流企業の方で無いと無理でしょう。亀戸の相場では7万前後です。普通の若い人が払えるのはこんなもんでしょう。計算は返済に会わせて賃料を設定しています。良く建築屋がやる手です。もし、やる場合は周りの賃料相場を調べるべきです。
修繕積立金が千円というのも気になりました。これでは大規模修繕は出来ないでしょう。後で上がるのは必定です。大規模修繕の時は高額の金額が必要になります。これも売るために、返済にあわせるのも販売業者がやる手です。
最初の数年ぐらいは新築と言う事で、賃料が高くても入るでしょう。長期は無理でしょう。自分でローンを払う事を考えておくべきです。そのため高額のローンは危険です。頭金は多くすべきです。
マンションは今風にカッコよく作っていますが、間取りは6畳の1Kです。これは狭いです。今の人は物を沢山持っています。風呂とトイレは分かれていますが、洗面脱衣室はありません。洗面はトイレと共用です。トイレから風呂に入ります。コンロも1口で収納は少しです。部屋の面積は最低限で作っています。1つのマンションで何十室と作り、小さい部屋を高い金額で売っています。
私は今までの歴史を考えて、賃貸マンションは今後より贅沢になると考えています。部屋のなかの作りはその時代に合わせて如何様にも換えられます。面積だけは大きく出来ません。
管理もこの業者が全て遣ると言っています。見に来る必要は無いと言っています。楽なようですが、業者が好きなようにやって儲けるでしょう。何もしなくて良いのは、楽なようですが、自分の財産を守れません。たまに見る事と、借主が出た時の直しは自分でチェックしてやるべきです。自分の財産を守るためです。
中国人がマンションを大量に買っているとの噂もあります。亀戸のサンストリートの跡地で、香港の会社が60階建で2千室のワンルームマンションを建てるとの計画があります。たぶん、これも中国人相手の投資用のマンションでしょう。
投資用のマンションは、私には危険な投資に見えます。
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