お世話になります亀戸で不動産

江東・墨田区を中心に仲介の蔵不動産。亀戸で開業して27年です。宅地建物取引主任者・不動産コンサルティング技能登録者です。

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取得費が不明の場合(底地の売却)

2007年12月23日 | 不動産
土地や、建物を売った場合の譲渡所得の税金で譲渡価額から取得費を引きます。
この時、昔なので契約書もなく買った金額が分からないことが良くあります。
その場合、購入価格は譲渡価額の5%になります。
地主が底地を売った場合はどうなのでしょう。
土地を売ったのだから、底地価格(売った金額)から計算した所有権価格の5%ではないのでしょうか。という疑問が出てきて税務署で聞きました。
答えは、譲渡価額の5%だとのことです。たんに、受領した金額の5%だそうです。
契約書がある場合はどうでしょう。
契約書の金額が5%より低い場合は5%の金額を取得費とすることになると思います。確かめてから申告してください。
税金はいつも思うのですが、分かりにくいことがたくさんあります。
専門家に任すか、良く調べることを勧めます。


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媒介報酬(仲介手数料)について

2007年12月16日 | 不動産
媒介報酬は成功報酬です。
売買契約が成立することにより報酬請求できます。請求のための要件として契約が成立すれば十分であり、契約が履行されるまでは必要としません。
売買等の契約が成立した以上は、その後に合意解除されても報酬請求権には影響されないのが原則です。
手付放棄により売買契約が消滅しても請求できます。
但し、ロ-ン特約による解除の場合には、通常の報酬請求は出来ません。
報酬の支払時期は売買契約時に約定の報酬の50%(半金)、決済時に残額50%(半金)を支払うこととするのが一般的です。
この約定は決済時に残り半金の支払期限が到来すること定める約定であり、決済されない時にも、残り半金の支払期限が到来するという約定でもあります。
媒介報酬にてトラブルがないようにするには媒介契約を書面にて行うことです。
媒介契約には一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約があります。
一般は他の業者への重ねて依頼することが出来ますが、専任と専属は契約した業者しか依頼できません。
専任と一般は自己が見つけた方と自分で契約が出来ますが、専属は出来ず、契約した業者を入れなければなりません。
指定流通機構への登録は専任で7日以内、専属で5日以内です。一般は義務はありません。
報告義務は専任は2週間に1回以上、専属は1週間に1回以上です。一般は定めはありません。
契約期間は専任と専属は3ヶ月以内(更新可能)で一般は定めはありません。
業者としては一般媒介契約では広告等にお金を掛けても、他で決まれば何もならないので力を入れてやりません。
信頼できる業者なら専任媒介か、専属専任媒介で頼むべきでしょう。


媒介報酬の計算の仕方については平成17年5月25日付け「不動産-仲介手数料」を参照してください。

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那須の北温泉へのドライブ

2007年12月10日 | Weblog
北温泉へは殺傷石を過ぎ那須の有料道路に入ります。有料道路には入ってから二俣を右へ、少し行くと北温泉方向の看板があり右折します。
突き当たりに無料の駐車場があり、そこで車を止めます。急な下り坂を歩いて6~7分で着きますす。
玄関に入り、入浴券を買います。玄関と風呂場(男性-混浴)までは一昔前の建物で廊下は傾いています。
通路の突き当たりに風呂場、その奥に打たせ湯と家族風呂があります。この風呂場は昔からの風呂場で、脱衣所と浴槽が一体になっています。樋から豊富なお湯が流れ出ています。お湯は塩泉ですので透明ですが、入っていると体に温泉の成分が染み込むように感じられます。ヘルニヤで湯治している人の話では4日目ぐらいから温泉の効能が効いてくるそうです。
女性用の風呂と露天風呂は今の建物で綺麗になっています。
近くに「大丸温泉」があります。有料道路を登り、バスの終点に車を停めて、歩いて2~3分ぐらいで着きます。露天風呂は川をせき止めた浴槽で、底から湯が沸いています。この温泉も有名ですので、時間がありましたら行く事を進めます。
塩原のそば屋「水車」でお昼を戴きました。安くて美味しかったです。那須、塩原はそば屋が多く楽しめます。
帰りは日塩道路を取ってきました。もう、紅葉は終わっていましたが眺めは良く、一部に雪が残っていました。今市に出て高速に入り帰りました。


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不動産業者の看板について

2007年12月01日 | 不動産
業者の店内にはいると壁に看板等が掛かっています。協会の看板、業者票、報酬額の掲示文章等です。
不動産の協会は幾つかあり、その内で弊社が入っている全国宅地建物取引業協会は東京だけでも約1万6千社の会員を擁している一番大きな協会です。
業者票に書かれていることは免許番号、有効期間、商号、代表者名、住所です。
そのうち免許番号の頭についている数字で何回更新しているか分かります。初めて免許をとった時に(1)がつきます。5年ごとの更新で数字が大きくなります。以前は3年ごとでしたが、当社の場合は現在(7)で来年の4月で、まる25年となり(8)になります。この数字でその会社の古さが分かります。
報酬額の掲示はちょと見ただけでは分からないと思いますが、書かれていることは法律で決められている報酬額の計算方法と受領の方法です。
業者票と報酬額の掲示は法律で決まっており、どの業者も掲示しなければなりません。
弊社が入っている協会ではその事務所に設置されている取引主任者の顔写真を貼った設置証明書を掲示しております。
1つの会社で社員5人に1人の取引主任者を置くことが法律で決められているためです。法律で取引主任者しか重要事項や契約の説明を出来ませんので掲示を見て確認してください。
その他、弊社のように不動産コンサルテイングやマンション管理業務主任者の合格証書など掲げています。
業者の店内看板から色々のことが分かります。一度、注意してみて見ましょう。


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