マンションの遮音構造の件

（１月理事会）
上階からの騒音・振動（主として子どもの走り回る音と思われる）に対する苦情が多いという事で、マンションの遮音構造に関する報告が、売主・施工会社側からありました。
まぁ、いろいろ数字や専門用語を交えて説明があったわけですが、簡単に言えば、当初の説明通りの遮音等級通りに作られてますよー、って事です。
会社側としては、そういう風にしか言いようがないでしょうね。

私自身は、上階の部屋の人に小さい子どもがいない事もあり、騒音が気になった事はないのですが、騒音に不満を持つ人たちが一定数いる以上は、例えば直接住民に対する説明会を行う、等といった事が必要ではないかと思い、そういう提案も試みましたが、他の理事さんたちから好意的な反応はありませんでした。

ある程度マンション内でコミュニケーションがはかれてくれば、また状況は違って来るのかもしれないですけどね。
お互い顔が見えないから、余計にイラツキが倍増するという事はあるのかもしれません。

アフターサービス遅れの件

（１月理事会）
関係者が揃って、謝罪してました。
対応遅れの理由が、住人との日程が合わないとか、会社の人事異動がどうしたとか・・・。
しかし、施工会社にしろ、管理会社にしろ、昨日今日できた新興企業ではないんですけどねぇ・・・。
長年積み上げてきたノウハウというものが、ないんでしょうか？

５度目（１月）の理事会に出席しました。

今回はやけに大勢の人が、理事会にやって来ました。

マンションの売主の会社の人、施工会社の人、管理会社の人（各々数名）、ディスポーザの会社の人・・・。
一方、理事会側はというと、理事長を含めて２名欠席・・・。
何とも多勢に無勢というか、何と言いますか・・・。

（１）【アフターサービス遅れの件】


（２）【マンションの遮音構造の件】

こどもが生まれました。

この度、我が家に赤ちゃん（男の子）が生まれました。
私は出産に立ち会ったのですが、家内のがんばりには、ただひたすら感動でした。
それにしても、ああいう時って、男は無力だなぁと思ってしまいました。
立ち会う前は、こんなふうにサポートしようとか、声かけてあげようとか、いろいろシミュレーションしていたのですが、全部ふっとんでしまいましたね。
家内の手を握ってるとか、それくらいしかできないんですもん。
ま、それはともかく、子どもはかわいいなぁ。
20代の頃は、子どもなんてどこがかわいいんじゃ！　と思っていた自分がウソのようですよ。

そんなわけで、出産前後でえらくゴタゴタしていたため、更新が滞ってしまいました。
今後も、従来よりは更新のペースは落ちるかと思いますが、何とかがんばって続けて行きたいと思います。

積立金「不足」43％ 築20年以上のマンション修繕（２）

修繕積立金の不足問題について触れます。
『積立金「不足」43％　築20年以上のマンション修繕（１）』において、以下のような日経新聞の調査結果を掲載しました。

【修繕積立金の過不足状況】
　足りている（計画通り）　53.4%
　やや不足している　29.6%
　かなり不足している　13.8%
　無回答　3.2%
（合わせて43.4%が、修繕積立金が計画より不足と回答）

さて、修繕積立金が不足している管理組合が43.4%というのが、多いと感じるか少ないと感じるか。
日経の記事は、何となく、「43%もいますよ」・・・というニュアンスを私は感じたのですが、私個人の直感としては、正直たった43%か？と思いました。

例えば、廣田茂著『マンション管理はこうして見直しなさい』では、以下のような箇所があります。

５、６年ほど前までに分譲されたマンションなら、当初設定された「管理費」はほぼ100%割高です。デベロッパーが系列管理会社に十分利益が上がるようにしているためで、業務仕様を変えることなく、平均２～３割は下げられます。その一方で「修繕積立金」はほぼ100%不足しています。こちらは管理費とは違って、管理会社にすぐ入るお金ではないので、販売戦略上、目安の安さを優先しているためです。

「ほぼ100%」というのは、おそらくは著者の仕事上の実感であり、あまり厳密な話ではないとは思うのですが、それにしても「ほぼ100%」と「43%」では違い過ぎます。

この疑問というのは、私一人のものではなかったようで、ときどき当ブログにコメント、トラックバックを頂いている方のブログにも、その記載がありました。

デンコさんの『マンション管理組合元理事長ブログ』（2006年11月14日）
深山州さんの『マンション管理士がありったけを語ります』（2006年11月13日）

デンコさんは、そもそも不足の認識が無い、積立金の範囲内を前提に修繕している、組合・住民に問題意識が希薄、というケースが多いのではないかと推測されています。
一方、深山さんは、調査対象が問題意識の高い組合が多い、というご意見で、ご自身の実感としては、半分以上が今後20年以内に修繕積立金不足になり、30年でみれば９割方不足している、との事です。

いずれもなるほどと思わせられるご意見と思います。
こうして見ると、自分の直感も、あながち間違ってはいなかったのかな、とも思います。

先日当マンションで取ったアンケートでは、修繕積立金に関しての意見というのは全くありませんでした。
築年数の浅いマンション住民にとっては、どうしても、今見えている問題の方が気になり、修繕積立金などは、まだまだ先の問題という感じがすると思いますが、いずれ避けては通れない問題になる事は間違いありません。

積立金「不足」43％ 築20年以上のマンション修繕（１）

２ヶ月近く前の新聞記事の話題ですが、ご紹介します。

11月7日付の日本経済新聞によると、築20年以上のマンション管理組合を対象に調査したところ、43%が「修繕積立金が不足している」と回答したとの事です。

この調査結果内容や関連記事が、何日かにわたって掲載されましたので、調査結果に関する部分のみを、本日はご紹介します。

【修繕積立金の過不足状況】
　足りている（計画通り）　53.4%
　やや不足している　29.6%
　かなり不足している　13.8%
　無回答　3.2%
（合わせて43.4%が、修繕積立金が計画より不足と回答）

【修繕積立金滞納住戸がある物件】
　３ヶ月以上滞納している住戸がある　50%

【大規模修繕の費用】
　自前の積立金ですべて賄った　58.8%
　住宅金融公庫など金融機関から借り入れたり、住人から急きょ徴収　34.6%

【一戸あたりの月額積立金】
　１万円以上２万円未満　46%

【積立金の運用】
　銀行などの定期性預金　68%
　普通預金　57%

【耐震診断】
　実施率　12.9%

【耐震補強工事】
　実施率　1.5%

【将来の建て替え】
「検討していない」　90%
「検討していない」＋「検討したが建て替えはしない」　96.7%

【将来の建て替えを検討していない理由】
　大規模修繕で対応できる　57%

【世帯主で最も多い年代】
　60代以上　37.6%

【管理組合役員のなり手】
　役員のなり手不足を感じている　82.9%

【管理組合役員のなり手不足の理由】
　仕事が多忙　67.4%
　高齢者が増え、体力的に無理　65.8%

【住人の関心度】
　高い　47%
　低い　50.5%

【高齢者が誰にも気付かれずに自宅で死亡する「孤独死」】
　発生した　13%

【１人暮らしの高齢者世帯】
　住人の10%以上を占める　43.7%
　住人の20%以上を占める　16.9%
（築年数別では、築20年以上30年未満で36.8%、築30年以上で55.4%のマンションが
　１人暮らしの高齢者世帯を10%以上抱えている）

【共用部分のバリアフリー化】
　実施済　39.3%
　検討中　19.1%
（戸数別では、300戸以上のマンションで50%が実施済み、50戸未満では30.7%にとどまる）

【マンションみらいネット（国土交通省の補助事業）】
　登録している　4%
　これから登録する予定、または検討中　9.8%
　みらいネットを知らない　21.8%

【管理組合の法人化】
　実施済　16.4%
　予定がある、検討したい　16.2%

【区分所有者の総会への出席率（委任状を除く）】
　出席率0～25%　29.9%
　出席率25～50%　42.8%

【空き室数】
　空き室ゼロ　19.9%（築20年以上30年未満）
　空き室ゼロ　12.4%（築30年以上）

この調査は、日経リサーチが9月から10月にかけ「ＮＰＯ法人　全国マンション管理組合連合会」を通じ、86年以前に完成した物件1576組合に調査票を郵送した。回答数519（60244戸）。
・・・との事です。

謹賀新年！

あけましておめでとうございます。
本年も、どうぞよろしくお願いいたします。

12月の閲覧数は、おかげさまで、1日平均で、50pv、23ipのご訪問を頂きました。
地道に少しずつ増えております。どうもありがとうございます。

今年も、自分なりに発言・行動した事や、考えたり調べたりした事を、地道に発信していきたいと思います。
お気付きの点等ありましたら、お気軽にコメント頂ければ幸いです。