管理会社担当者は何件受け持っていますか？

突然ですが、貴方の管理会社の担当者は、何件のマンションを受け持ちしてるか、ご存知ですか？
先日の理事会が始まる前の雑談の中に出て来た話題なのですが、当マンションの担当者は、11～2件くらい担当しているのだそうです。

さて、「アエラ」11月13日号の特集記事の中に『マンション管理会社能力チェック』というのがあり、そのチェック項目の一つに、以下のようなものがありました。

管理業務主任者一人当たりの受け持ち管理組合数が７件未満である

「７件未満」って事は「６件以下」って事？
・・・って事は11～2件じゃ、上限の倍近くじゃん！

アフターサービスの混乱状態の原因の一つは、こんな所にもあったんでしょうか？
世の中の管理会社の平均値というのは、よくわかりませんが。

やっかいな管理会社

11月13日付および12月7日付でも書きましたが、当マンションの管理会社について、現在、以下のような事が起こっています。

●住民が管理会社に掛け合っても、何も回答がないまま放置される。
●アフターサービス１年点検が、もう１年半経つのに、未了である。
●管理会社と施工会社との間で、情報の共有ができていない。
●どこが何件終わっていないかの、基本的な状況確認も取れていない。データの整理もできていない。

できて間もない会社だというなら、致し方ない面もありますが、ホームページによれば、当マンションの管理会社は、設立して30年も経っている会社です。

にもかかわらず、こんな基本的な所で、混乱をきたしているというのが、ちょっと信じられないものを感じます。

担当者が明らかに能力のない人だというなら、まだわかるのですが、私が見る限り、そこまでヒドい人とも思えないのです。

・・・という事は、基本的なノウハウが蓄積されていないとしか思えません。
個々の方々がそれほど能力がないわけでもないのに、基本的な所で混乱してるんですから、要は会社のシステムの問題ではないかと思わざるを得ません。

こう考えると、ちょっとやっかいだなぁ、と思ってしまいます。
担当者が能力が無いなら、担当を変えてもらえば、解決の可能性は高くなります。
ですが、システムの問題となると、一朝一夕には解決しない問題ではないかと思えてなりません。

管理会社には「具体的な」解決策を示して欲しいところです。
精神論でなく、あくまで「具体策」を。

「管理人ブルース」

10月4日付・11日付の朝日新聞（朝刊）生活欄に、「管理人ブルース」と題した記事が掲載されていました。
マンションの管理人さんに関する、あれやこれやのお話です。
なかなか興味深い記事でありました。

●住込のマンションで、住民からの24時間監視状態にストレスたまりまくりだった管理人さん。
●管理委託費に見合う仕事をしていない管理会社に怒る管理人さん。
●住民が管理会社との契約を解除したが、管理組合が直接雇用して、引き続き勤務してもらっている管理人さん。
・・・といった、さまざまな管理人さんについての記事。

そして、後半では、管理会社の管理人に対する待遇や研修のお粗末さに怒り、管理人に対するセミナー等を実施しているＮＰＯの活動等についても書かれています。
「特定非営利活動法人（ＮＰＯ法人）北海道マンション管理問題支援ネット」という所です。

興味深いと思ったのは、ここは入札で管理会社を選ぶことを勧めているのですが、いくつかの条件を提示して、それを守れない管理会社は参加させない事にしていて、その条件の一つとして、管理人に払う給料を問題にしているのです。
一定金額「以下」は契約解除するのだそうです（「以上」ではありません）。
管理人はプロの仕事であるという認識が重要だという指摘は、目からウロコの思いでした。
管理費はただ安ければ良いというわけではない、一つの例であるという感じがします。

マンション管理について考える上で、管理人さんというのは基本的に管理会社と立場を同じくする人という程度の認識しか、私には今までありませんでしたが、人によっては、管理会社と住民の板挟み状態になっている事も少なくないのだなぁ、と思いました。
管理会社と管理人さんの関係というのが、意外にちゃんとしていないものなんですね。
まぁ、会社にもよるんだと思いますが、管理会社の態勢という事について考えさせられました。

ただ、つまるところ、住民の無関心さが、全ての根本的な問題であるというのが記事の結論のようでした。
管理人という微妙な立場からマンション管理問題について考えるというのは、なかなか面白い狙いだと感じました。

マンション管理会社クチコミサイト

「買ってよかったマンションの管理会社は？」（サイト「なんでもベスト店」内）

真偽のほどはわかりませんが、管理会社のクチコミ情報が見られます。
総じて満足度が低い気がするのは、管理会社というもの自体が、大いなる不満の対象となる事はあっても、感動的に大満足というドラマ性（？）はまずなく、何事も無くて当たり前という性格があるからかなぁという感じがします。
そういう意味では、なかなか厳しいお仕事だと思います。
コメントを見ているだけでも、いろいろなケースがあって、これはこれで、ある意味参考になる所があります。

新聞記事

とても興味深い動きだと思いますので、ご紹介します。


マンション管理士が集まり船橋市に管理会社

マンション管理士が集まり、このほど千葉県船橋市でマンション管理会社「日本マンション管理」（新目孝三社長）を設立した。管理組合からの管理受託を目指し、全国展開も視野に入れる。マンション管理士は管理組合に助言するのを目的に設けられた国家資格。管理会社と交渉することもあるが、自ら管理会社設立に乗り出すのは珍しい。

新会社は株式会社で、出資者11人は全員がマンション管理士。一級建築士や司法書士、弁護士などの他の資格を保有している人もおり、それぞれ取締役や監査役などに就いた。今後も全国のマンション管理士に呼びかけ、出資や業務への参画を募る考え。

[8月18日/日本経済新聞　朝刊]

初の総会（昨年）

昨年の、マンションに入居してから数ヶ月目の頃に、管理組合、初の総会が行われました。
予算の承認や、役員の選任、管理委託契約締結、などの議案が、特に大きな反対もなく、承認されました。
初の総会だったせいか、６～７割ほどの出席率で、なかなかの盛況ぶりでした。

さて、一通り議事が終了し、議事進行係の管理会社の方が（初回という事で、管理会社が進行をしました）、「それでは、これで・・・」と言いかけたところ、一人の方が「ちょっと、ちょっと！」と進行を制して、話を始めました。
何でも、一部の、何軒かの住戸に、ある不具合が出ていて、「その事はいったいどうなってるんだ！」と、すっかり、おかんむりの様子。
管理会社の対応にも、不満がたまっているようでした。
そして、それをきっかけに、同様の不具合を被っている人たちが、次々に発言を始め、管理会社の方も発言を制するわけにもいかず、総会はさらに少し続きました。
そして、私を含めて、おそらく大多数の人たちにとっては、全くの寝耳に水の話だったのでしょう、半ば凍り付いたまま、そのやりとりを聞いておりました。
その場に施工の担当者の方も来ていたので（施工の方の説明が必要な議案があったので）、その方が、その問題について真摯に説明をされておりました。

この事は、私にとって、マンションの管理会社とは、いったい何なのだろう？　と素朴な疑問を持つ、きっかけの一つになりました。
管理会社とは、私たちがお金を払って、仕事を委託している所です。
会社にとって、私たちは顧客であり、顧客の利便性を第一に考えるべき筈です（勿論会社である以上、利益追求も大事な事ですが）。
もしかしたら、管理会社にとっては、それについてどう説明や対応をするべきなのか、その時は模索中だったのかもしれません。
しかし、普通に考えれば、顧客が、ある問題に対して不安を抱いているであろう事が容易に予測されるならば、先回りして、少しでもその不安を和らげるように、対策を施す（しかも早急に）事が、会社としてやるべき事なのではないかと思います。
総会の議案とは無関係な事とはいえ、何事もなかったかのように総会を終わらせようとした管理会社に対して、何か釈然としないものを覚えつつ、昨年の初総会は終わりました。

ちなみに、この管理会社は、マンションの売主の会社の、子会社です。
初めてモデルルームを訪れて、契約から内覧会、入居に至るまで、一貫して売主さんには、良いイメージを持っていたために、余計に、売主と管理会社とのイメージの落差という事が、印象に残りました。
私たち一般の人間が、日常的な仕事上でイメージする「顧客」というものと、マンション管理会社が考える「顧客」というものが、そもそも一致していないのかもしれません。

但し、この時は、「そんなものかな」と、一方では思っていた事も事実です。
マンションは管理が大切と言葉では聞いた事があっても、それ以上の事についていろいろ考えたり調べたりするきっかけや余裕が、まだ私の中にはありませんでした。