防犯カメラ増設

11月11日付でも書きましたが、マンション内に深夜、侵入者があった為、侵入場所に防犯カメラを増設する事が、理事会で決定しました。
じゃあ「侵入者」は、侵入して何をやったのかっていうと、ゴミ置き場の消化器をブチまけたってだけなんですよね。
うー、くだらん。実にくだらん。
酔っぱらった勢いでやったのか知らんけど、何が楽しくて、そんな事をしたのか・・・。しかも塀まで乗り越えて・・・。ご苦労な事です。

防犯カメラ一台増やすのも、けっこうなお金がかかります。
まぁ、でも、ヘンな殺人鬼とかでもなければ、無いよりはあった方が効果はあるでしょうからね。
11月11日付では、結局住民同士のコミュニケーションを高める事が最も大事なんじゃないか、と書きましたが、真夜中の侵入じゃ、声をかけるもへったくれもないですしね。

心配し出すとキリがないのかもしれませんが、現状で最大限効果的に、防犯カメラが位置されているのかどうかは、気になるところです。
警備会社に相談すれば、ココにもアソコにも、カメラが必要ですとか言われるんでしょうかね？
言われるがままに、お金出すわけにも行かないですし・・・。
管理会社が適切なアドバイスでもくれればありがたいんですが、ウチの管理会社、そこまでのスキルはどうも望めなさそうだし・・・。

いずれにせよ、理事会で一度、防犯カメラがどことどこにあるのか、キチッと把握しておいた方が良いのかもしれません。

理事会の議事進行

11月5日付でも書きましたが、理事会を動かす上で、やはり司会者＝議長＝理事長の役割は大きいですね。

会議の進行一つで、参加者の充実感が違って来てしまうと思います。
普段会社で会議なんかほとんど無いので、今更な発見でした。

各役員に、「貴重な時間を割いて出て来てるのに、なんだか参加のし甲斐が無いなぁ」と思われるのは、後々マンション管理への関心を失わせる事にもなってしまうので、よろしくないですよね。

「発言の少ない人にもなるべく話を振る」という事と、「決定は採決で決める」という事は、やはり出席者の「参加感」を高める上でも有効なんじゃないかなぁ～？　と思いました。

アフターサービス

11月7日付記事にも書きましたが、マンションのアフターサービス定期点検は、無償で補修をしてもらえる機会であり、特に２年目の点検は、無償補修のほぼ最後の機会なので、とても大事なものとなります。

ただ、根本的な欠陥といえるようなものは、10年まで無償となるようです。
（※参考＝瑕疵担保責任とアフターサービスはどう違う？）

当マンションで配布された「アフターサービス規準」では、以下のような事になっています。

【１年】
●植栽の枯損・病虫害など

【５年】
●配管・配線の破損・つまり・漏水など
●給水槽の破損・漏水
●ユニットバスの漏水

【１０年】
●外壁雨漏り
●躯体の亀裂・破損
●屋上等（アスファルト防水等）雨漏り
●浴室（アスファルト防水等）雨漏り

意外に重要だと思われるのは、植栽が「１年」って事でしょうか。
「枯れ保証」って言うらしいんですが、木が何か元気無さそうだから、２年アフターの時にでも指摘してみよう、って思っても、遅いって事ですね。

管理会社・分譲会社・施工会社任せにせず、やはり共用部の点検は、住民が積極的に参加したい所です。
専門家にチェックしてもらうのが、本来いちばん良いんだと思うんですが、それなりにお金もかかるので、どう住民（理事会）の理解を得るかが難しい所でもあります。
理事会や住民が、自分たちでチェックをするというのは、チェック自体は専門家に比べて甘くなってしまうと思いますが、住民相互の結束感を高められるというメリットもあると思います。
専門家依頼も、住民独自のチェックもできないならば、せめて管理会社・分譲会社・施工会社の点検時に、理事会の誰かが立ち会うくらいは、した方が良いのかもしれません。
何にしても、彼等に対し「全部お任せ」という姿勢は見せない方が良い気がします。いい意味での「緊張感」を持って、点検してもらう意味でも。

「民主主義の学校」

ときどき、当ブログにコメントを頂いております「マンション管理士の散歩道」さんのインタビュー記事がありますので、ご紹介します。
「マンション管理士の散歩道」ブログ9月9日分（→こちらです）から、記事に飛んでください。
9月17日の当ブログにて、「ほんとにマンションは民主主義の学校だと思います。」というコメントを頂きましたが、その「民主主義の学校」という言葉の意味する所が、これを読むとよくわかります。

「『奥さんは所有者ではないから理事会には出られませんよ』とかいうふうな形式的なところで進めたら、管理組合の民主主義は育たないでしょう。」
・・・という一文が、印象に残りました。
どこかのサイトでは「区分所有者以外の人（家族も含めて）を理事会に出席させてはいけません」という内容の事がたしか載っていて、その時は「ふぅん、そんなものかなぁ？」と思っていました。
理事会や総会に出ても良い人いけない人というのは、いろいろ議論が分かれてくる所かもしれませんが、「民主主義」というキーワードで考えていくと、見えてくるものがありそうです。
私個人の実感では、家族を理事会活動に巻き込むのは悪い事ではないと思うし、その方が住民の総意をくみとって行く事にはつながりやすい気もします。
「民主主義は単なる多数決ではないんだという認識」「民主主義は自己確立と相手へのリスペクトがないとだめ」「皆が参画できる仕組みを作らなければならない。」等々、とても重要な示唆を含んでいる記事だと思います。

３度目の理事会に出席しました。（５）【管理会社】

管理会社に対するクレームというのも、けっこうあるようです。

例えば何か不具合があったとして、個々の住民が管理会社に掛け合っても、何も回答がないまま放置されるという事が、ままあるようなのです。
管理組合（理事会）が乗り出して、初めてまともな対応になるという事になるようです。
また、１年点検の補修もまだ終わっていないケースもあるようです（もう１年半くらいになりますが）。

そういう声があるようなのは、何となく知ってはいましたが、管理会社としては、そういうものだとばかりに、しらばっくれて通すつもりなんだろうなと私は思っていました。
が、今回の理事会で、担当の方から、会社としての体制を見直さなければならないと考えている旨の発言がありましたので、私としてはちょっとビックリでした。
まぁ、そういう意志があるという事自体は評価しても良いかとは思いますが、管理会社の変更を常に視野に置くくらいの事はしておいた方が良いかとは思います。
今の理事会の雰囲気ではちょっと言い出しにくいものを感じますが、いずれは管理委託費の見直しという事も考えなければならないのではないかとも思います。

管理会社の内情というものについて、私はよくわからないのですが、予想以上にしっかりしていないものだという認識でいた方が間違いないのかもしれません。
管理組合のチェック機能が求められる所だと言えそうです。

３度目の理事会に出席しました。（４）【セキュリティーについて】

セキュリティーについては、マンションの重要テーマの一つだと思いますが、何をどこまでやったらいいのか、なかなか悩みは尽きない所です。
当マンションは出入口はオートロックになっているのですが、以前に別の場所からの侵入者があり、今回の理事会で、その侵入場所に防犯カメラを設置する事が決定となりました。
しかし、防犯カメラというのも、けして万能ではありません。
最近ニュースになっているような犯罪では、防犯カメラに映っていても構わないと考えて行動する、常識を超えたものもあります。
一切人が侵入できないように、壁を高くすれば良いという意見も、一部の住民からはあったようですが、その費用だけでも相当かかりますし、戸建てでは壁の高い家の方が危ないという話を、以前何かのＴＶで見た記憶があります。
24時間管理にすれば、安全度は増しますが、当然その分管理費もかかる事になります。
いちばん効果があるのは、住民同士で声をかけ合う事だという話は、いろいろな本やサイトやＴＶ等で、よく目にします。
空き巣等の犯人の心理としては、声をかけられる事を最も嫌うのだそうです。
しかし、やみくもに「声をかけ合いましょう」「あいさつをしましょう」と言ったところで、なかなか急には定着できるものではありません。
では、どうするか。
何かお互いの顔がわかるようなイベントが必要なのではないか。だからと言って、いきなり「クリスマス会」ではないだろう。そうすると、やっぱり、マンションについて考える懇談会的なものが適切なのではないか。
私の固い頭では、結局結論はそこに行き着いてしまうのであります。

３度目の理事会に出席しました。（３）【情報の公開と共有】

「アンケート」つながりで、半分強引に、かねてから私が思っていた、情報の公開・共有の重要性について言及・提案してみました。

(1)今回の建物の不具合に関するアンケートを取って、業者にぶつける事はとても大切だけど、同時にアンケート結果を住民へ周知して行く事も、同様に重要だと思う。

(2)今回のアンケートはこれでＯＫだと思うが、建物の問題以外にも気になっている事、言いたい事、聞きたい事があるという人もいると思うので、そうした声を拾うためのアンケートを別に取ってみてはどうか。

(3)また、そのアンケート結果について住民に周知し、住民間で議論する場として、懇談会のような物を設けてはどうか。住民間コミュニケーションの一助にもなると思う。

(4)理事会で話し合われている事をオープンにするために、住民向けの「新聞」を発行してはどうか。理事会の議事録なら今までも出てはいるが、それとは別に、理事会が取り組もうとしている事や、特に住民に伝えたいメッセージ等、もっとわかりやすい形で情報発信・アピールできる意味での「新聞」があった方が良いのでは？ごく簡単な物が昨年少し出た経緯があったが、ああいった感じの物を復刊する形でやってみては？

(1)については、既に理事長さんや副理事長さんも、当然そうすべきという認識があったようで、それはぜひやりましょうという事でした。

(2)(3)は、検討してみましょう。どんなアンケートが良いか考えてみてください。という事になりました。

(4)は、やり手がいないのがネックだというのは何となくわかっていたので、「もし、やり手がいないという事であれば、言い出した手前、私がやってみましょうか？」と言ってみたところ、それはぜひという話になり・・・、結局とりあえず試験的に、私が作ってみる事となりました。
長く続けられるように（私だけでなく後にも続くように）、あまり凝ったものにせず（というかそんな技術ないし・・・）、かつ、読みやすく、わかりやすいものにしたいなー、などと考えております。

３度目の理事会に出席しました。（２）【２年点検について】

来年春で、当マンションも築２年を迎えるわけですが、２年点検というものが、まもなくやって来ます。

マンションのアフターサービスとして、6ヶ月・12ヶ月・24ヶ月の定期点検がありますが、このうち24ヶ月（＝2年）点検というのが、無償で修繕をしてもらえるほぼ最後のチャンスとなります（10年保証の部分もありますが、かなり限られた部分だけになります）。
しかしながら、分譲業者や管理会社が、積極的にその重要性を住民に伝える事はないと言われます。
そこで、管理組合が積極的に動く事が求められると言えます。

当マンションでは、住民にアンケートを取る事が決まりました。
建物の専有部や共有部等に関する不具合の状況についてのアンケートです。
アンケートを取る件は前回の理事会で決まったのですが、今回は役員のお一人が作られたアンケートの原案を検討しました。
次回の理事会までに配布～回収し、次回理事会の中で意見集約をする事になりました。

また、次回理事会の際に、役員で建物を点検して回る事にもなりました。
屋上や、地下のポンプ室等、普段立ち入りできない所を中心に、みんなで見て回るのです。
個人的には、こういう体験はなかなかできないので、ちょっと楽しみな感じです（屋上がどうなってるかわからないので、多少不安ではありますが・・・）。
また、役員だけでなく、住民の希望者だけでも集まって、一度マンション中をチェックして回る機会を作ってみてはどうかと提案しました。
この案は、理事長さん等にも好感を持って頂いたようで、次回以降具体的に検討してもらえるかもしれません。

10月7日のブログでは、デンコさんから頂いたコメントの中で、専門業者に点検を依頼した方が良いのでは？というご指摘がありました。
私も業者依頼は選択肢の一つに入れた方が良いと思いましたが、今回の理事会では提案し損ねてしまいました。
他の役員の方々の反応が気になるところではありますが、次回の理事会の中で提案できれば良いかと思っています。

ところで、先日私が受講した、さくら事務所のセミナーの中で、講師の方がおっしゃるには、「マンション管理に関して管理費の削減の相談というのが多いが、２年点検前の完璧な補修・修繕の方が、コストダウンの効果は大きい」という事です。
そう考えると、たまたま私がぶち当たった、２年目の理事会の役割というのは、とても重要なんだなぁと思わずにはいられません。

３度目の理事会に出席しました。（１）【議事進行について考える】

本日、理事会が行われました。

雰囲気にも少しずつ慣れてきて、意見を言うタイミングなども、自分なりには図れるようになってきた感じがします。
それでも、発言し忘れた、と後から思う事もあるんですけどね。
事前に「今日言いたいこと」をメモしておいて、準備オッケーとか思っても、後から思い出したりするんですよ。

あと、懸案事項とか、けっこういろいろある所へ持って来て、どこかの不意の事故とか故障なんかがあったりすると、緊急でない問題は次回以降持ち越しになってしまったりします。
あー、こうして未解決の問題は「棚上げ」状態になってしまうんだなー、という感じです。
そういう状態も、理事会の実態が見えないと、一般住民の苛つきが増加してしまう原因になってしまうのかもしれません。

ところで、当マンションの理事会の議事進行に対して、私がどうも何か違和感を覚えると思うのは、以前のブログにも書いたかもしれませんが、一つは発言の無い役員に対して、特に意見を求める事がないという点。
特に意見がないとか、話を振られても困る、という人にとってはいいかもしれないけど、その人が何のためにここにいるのかわからないという感じになってしまってはマズいのではないかと思ってしまいます。
また、意見を言いたいけど、タイミングが図れないという人も中にはいるかもしれませんから、そういう人にとっては不満がたまる一方の理事会になってしまう危険性もあります。
意見を言いたい人だけの場になってしまうと、つまりは弱肉強食のような感じになってしまい、それはあまり良い傾向とは言えない感じがします。
発言する自分もまた、どうしても発言の多い方に向けてばかり話してしまうという事もあります。

違和感を覚えるもう一点は、物事を決める際に、理事長さんの判断で決まっている傾向があるという点です。
端的に言えば「採決」という事が、されていないという事です。
もちろん、理事長さんの独断で、全て決まっているわけではありませんが。
具体的には、例えばある一つの案に対して、理事長さんが「これは、いいんじゃないですかねー？」と言い、特に何か意見がなければ、「それでは、これはこの形で進めて行きましょう」といった感じで、議事が進んで行くような感じなんですね。
まぁ、こういうのは普通の進行かもしれないですし、これが独裁的とは私は思わないし、もちろん当の理事長さんも独裁的・独善的な臭いは全くしない方なんですけどね。
ただ、もし私が議長だったら、かなり杓子定規であっても、議案の重要性の大小に関わらず、賛成・反対の決を採るだろうなと思います。
たとえ反対意見が出るような類の問題ではなくても、その場その場で「賛成」の意思表示をさせる事は重要だと思うのと、「全員一致で賛成」と「反対一名、残りは賛成」とではかなり意味は違うと思うからです。
細かいことかもしれないけれど、たとえ一人でも反対意見があったという事は、議事録にしっかり残しておくべきだろうという感じはします。

理事会の中身に関しては、次回以降で。

マイデジタル一眼レフカメラ、デビュー。

先日購入したデジタル一眼レフカメラを、今日初めて使用しました。
説明書を読んでる暇が無かったので、とにかく充電だけして、お出かけしました。

さて、初使用で何を撮ろうか・・・。

やっぱり、日本人なら、これでしょう！



富士山だ！


今日は下界は雲が多かったですが、富士山はくっきりすっきり、いい天気でした。
ただ、セーター着て、薄手のジャンパーも着たんですが、それでもさすがにちょっと寒かったです。
五合目で、神社にお参りして、お守り買って、お茶して帰って来ました。
とてもさわやかなドライブができた一日でした。

しかし、説明書読まなくても、何とか撮れるもんですね。
何か一つできるごとに「おお～！」っと、感動してました。

早くも11月・・・。

2006年、早くも11月になってしまいました。

9月29日のブログでは、毎日更新を目標にしていると申し上げましたが、10月に入り、その目標は諦めました（笑）。
毎日日記書いてる人って、えらい。本当に尊敬します。

で、目標を「毎日更新」から「２日に１回更新」に変えました。
まぁ、現状それすら怪しい状況なんですが。
でも、２日に１回目標に切り替えたら、何かすごく楽なんです。いろんな意味で。
そんなわけで、これからはそういうペースになりますが、ひとつよろしくお願い致します。

そんな状況にもかかわらず、閲覧数・アクセスIP数は、おかげさまで少しずつ増えております。
10月の1ヶ月間は、1日平均で、48pv、19ipのご訪問を頂きました。
長く地道に続けていけたらいいなぁ、と考えております。