不動産投資：低金利の融資と資金調達が重要です。

年収３００万円時代と言われますように、とにかく
大手企業勤務以外では「給料が低い」時代です。

確かに営業職であれば、中小企業でも高給が貰える
会社は多いですが、「営業ノルマ」や「商談での対人
関係」など「疲れる」「しんどい」仕事ですよね。

「事務職」

私が勤める会社も創業５０年を超え１５００名以上
の従業員が勤めていますが、やはり事務職系は給料
が安いです。

では、田舎街で、新規開拓・飛込営業やルート営業
の仕事をしたいかと問われると、「事務所内で経理
をやっているほうが良い」です。

「長続きする仕事」をしようと思い、不動産営業職
を辞めて今の会社に来ましたので、よほど高給でな
いと動く気はしません。

しかし、低い給料だからと、その全てを生活費に消
費していたのでは、とても貯蓄など出来ません。

・・・

そこで、不動産投資をしているわけですが、
そのリスク（空室となった場合）を抱えながら、
出来るだけ安定した副収入を得ることが大切となっ
てきます。

具体的にあったリスクは、

平成２４年３月から始めた不動産投資ですが、
今のところ、４階の部屋が今年２月２３日に退去と
なりましたが、３月２１日には新たに法人が借りて
くれましたので、１ヶ月間だけの空室で済みました。

５階は、今年水漏れがあり配管を補修・修繕しました。

しかし、この程度で済んで良かったと言えば良かった
ほうだと思っています。長期間空室になったり、
大規模な修繕となったりまでは至っていませんので。

家賃は、どちらの部屋も法人契約の賃貸ですので、
安定して入ってきています。

・・・

株投資をしている友人とも話をするのですが、
例えば、
「給料を貰った中から、３万円を服や飲み代に使う
と、当然その３万円は消費して０円になる」

しかし、それではおカネは減っていく一方で、
いくら稼いだお金は、当然生活費にも遊興費にも充
てる，そのために仕事をして稼いでいると言っても
それが「当たり前」「その流れで生きている」では
高給取りでないと到底資産を増やすなんて出来ない、
ただ稼いだお金を生活や飲み食いで使い果たしてい
るだけになってしまうわけですよね。

そこで、
友人は、株取引ですが、私は地元で不動産営業もし
ていたので、不動産投資の道を選びました。

私の場合は、ホント毎月コツコツと稼ぐ程度で、
爆発的な儲けはありません。

・・・

中古物件で優良な分譲マンションを見つけては、交渉
して安く購入する。

物件探しは常にアンテナを張り巡らせておき、コレッ！
という物件が見つかれば手間暇もかけて購入まで
話を持っていくわけですが、そうすることによって

「給料のうちの３万円を今までなら服や飲み代に使っ
ていたが、７万円に増やしたのちに３万円を使う」

この仕組みによって、３万円を使っても０円になるどこ
ろか、４万円残るという仕組みが出来上がるわけです。

「とても簡単な仕組み」です。

・・・

私も職業を転々として、今に至りますので貯金などは
ありませんでした。

ですので、このブログ内にも書いたように３０万円の
手許資金からのスタートでした。
それが、平成２４年３月１５日です。

親から１銭も借りていませんし、親に保証人にも
なってもらっていません。

この「３０万円」から始めた不動産投資で、当時の
所有者は「借入をして抵当権も付けられて」購入
していた物件を、「無担保（抵当権無し）」で借入
も利用して購入し、今では借入金も２部屋合計の借入
金残高はプリウス１台分。






余剰資金がたった３０万円しかなかった、そのお金
を活かして、中古分譲マンションを２部屋購入する
ところまで至りました。

そして、もう少しで借金も２００万円台。

もちろん、３０万円でスタートしたのち、その後は
給与の一部や年２回の賞与、そして家賃収入を繰上
返済に当てて来ました。
約定返済だけでは、ここまで借入残高は減りませんので。

・・・

そして、３部屋目の購入資金までは用意しまして、
あとは「借金を増やすか（その代わり、もう１部屋家賃
収入が増える）」「とりあえず先に今の借金を返してい
くか」の選択で迷っているといった状況です。

・・・

「３０万円からのスタート？」

では残りの購入資金は、

「どうやって借入したの？」「どこで借りられるのか？」
「誰にでも出来る（借りられる）のか？」

気になるのは、そこですよね。

交渉すれば金利や条件が緩和されるのか否か。

「どこの金融機関（銀行系でもクレジット系でも）も
『規格』『融資基準』『信用調査』『補償限度』がある
わけだから、例外でそのように一個人だけ条件を変えて
くれるのか」

と思うことと思います。

まず、
➀金利は、給与振込や公共料金等の口座引落しで、若干
優遇金利となりますよね。

②あとは、返済期間を長く設定してもらい、年間の返済額
を少なくして、多く借りるという方法くらいですよね。

普通に銀行等の窓口へいけば確かにそこまでです。

あとは、不動産会社と話し合って購入価格を出来るだけ
下げてもらい、借入金額をできるだけ少なくするくらい
でしょう。

・・・

確かに、借入の目的ごと、例えば某都銀では、
「アパートローン」などという家主用のローンもあります
が、これはサラリーマンが副業でマンションの一室を購入
するというものではなく、アパート１棟を立てるため、
家主業が本業の資産家のためのローンですので、サラリー
マンが新たに「投資」で「マンション一室を購入」では
利用できません。

セカンドハウスローンというものもありますが、これは
私も使えるかもと思いましたが、まず購入する物件が
都心や大阪、名古屋、京都等大都市に立っていないと借り
れません。
また、借りることができても、当然抵当権の設定はされま
すし、金利も高いです。手数料や事務費用、登記費用など
諸経費も結構かかります。

・・・

では、「じゃぁ、どうやって３０万円以外のお金を用意
した（出来た）のか」「次々と資金が借りられるのか」
ですよね。

・・・

それは、
今勤めている「会社との提携先金融機関」の存在です。

この提携の金融機関があるからこそ、

２部屋とも抵当権も付けられずに、購入できています。
抵当権については交渉です。

ですので、
「『誰でも』交渉すれば借りられるのか？」というと、
それは無理です。

まぁ、このような提携先の金融機関がある会社にお勤め
の方や私の会社の社員は、「やろう」と思えば、少額か
らの不動産投資で、中古分譲マンションを購入すること
が可能です。

・・・

では、通常の条件を提示している市中の金融機関と
どのくらい違うのかと言いますと・・・

例えば、カードローンで比較してみますと、

某都銀では、「８００万円までご融資」「金利４．８％」
なんて表示していますが、それは８００万円の枠のカード
が作れた人が受けられる金利です。
相当な年収のある人でないと、８００万円のカードローン
のカードなんて持てません。

その某都銀の極度額１００万円の金利を見ますと
「金利１４.５％」となっています。超高金利ですよね。

某地方銀行でもそうです。極度額１００万円の金利を見ま
すと「金利９.８％」となっていました。

１０万円から５０万円までの極度額では金利１４．５％。

ちなみに、これらのカードを持っていますが、
使ったことはありません。高過ぎます。

・・・

そして、私がお世話になっている会社と提携している金融
機関はと言いますと、

給与振込や公共料金の引落をしていることでカードローン
の金利も下げてくれますので、

２５０万円のカードで金利５．１％です。
保証料も込みの金利です。

ちなみに、１０万円でも５０万円の極度額でも金利は、
給料振込や公共料金等の引落しをしていれば、少額の
極度額のカードローンでも金利５．１％です。

ただ注意しなければいけないのが、カードローンは、
「ＡＴＭで現金」が出ますので、お金の管理のルーズな
人は魔法のカードのように浪費する可能性がありますので
作らないほうが賢明ですね。

・・・

また、自動車ローンですが、中古自動車を買っても金利
は、固定金利でも１％台で貸してくれます。
変動金利は固定金利よりもまだ低い設定です。

新車購入のディーラー提携ローンと張り合っていますよね。

安いでしょう。新車でなくても１％台は特別優遇ですね。

これは、ほんの一例です。

・・・

もちろん、「会社」「企業」というものは都銀、地銀、
第二地銀等複数の金融機関と取引をしています。


それとは別に、
金融機関で、社員の生活のためを目的としてお付き合い
していて、

その金融機関の支店長から役職者、担当者と一番接して
いるのが・・・

・・・

なんとなく分かって来られたかと思いますが、私の借入
に関して色々と相談に乗って頂けるわけです。

・・・

もちろん、返済能力以上は貸してもらえません。

しかし、どうすればよいか、どのようなローンがあるの
か、いわゆる金融機関独自で取り組む一般の証書貸付等
最善の方法を融資できる方向で話をしてくれるため、
非常に心強い味方となっています。

・・・

これが「手許資金３０万円」

たった現金３０万円から始めて、２部屋の分譲マンション
を所有できている『資金源』です。

もちろん、上記に書いた金利は、私だけでなく、全社員
が同じ条件の借入をした場合、当然同じ金利で借りられ
ます。

今勤める会社の信頼で、社員は皆、優遇金利で借入ができ
るということです。

そして社員へ、広報（このような金融機関があるので是非
住宅ローン等ご利用ください）を担当しているが私です。

・・・

ですので、私の最大の「資金源」「資金提供先」は
親でも何でもなく、ごく普通に市中にある金融機関です。

その金融機関との特別な関係は、会社との関係であって、
私個人との繋がりでも何でもないわけです。

しかし、仕事上、社員の中で一番関わり合う機会が多い
のは確かです。そこがポイントということですね。

・・・

ですので、以前にブログにも書きましたが、

「副業で稼ごう」や「株投資」「不動産投資」という
雑誌に掲載されている話の中で、特に不動産関係の投資
話は？？？です。

数十万円や１００万円から不動産投資をするなんて、
私が勤めるような会社と提携関係がある金融機関が存在
しないとまず無理です。

必ず、その後に「自己資金数千万円（預貯金）を投入」
が隠されているか、

「親からの援助」しか考えられません。

数十万円で買える物件なんて事故物件（人が死亡）で
も７０万円や８０万円で売っているなんてことはありま
せん。１００万円でも借りてくれる人が付くような物件
を買うのは無理でしょう。

電話勧誘などにある「１００万円投資しましたら・・・」
は共同出資の誘いですが、投資会社が絡んでいるので
儲かりません。

「物件の『所有権は自分個人１人の名義にする』」
これが不動産投資の鉄則です。



「自分１人がリスクを負い、家賃収入は自分が受け取る」

物件の所有権が投資会社や共同名義で、家賃収入は
投資額に応じて分配なんて、そんなものは不動産投資では
なりません。

勧誘の投資会社が倒産したら、それこそゼロです。

「自分で買い」「自分の所有名義にする」「家賃は自分が
受け取る」です。

それが出来ないのであれば、不動産投資はしては
いけません。

目先は少しは儲かったように見えますが、結局は損するか、
手間だけかかったということになるだけです。

・・・

株は別ですよ。株は爆発的に株価が上がれば、数十万円
が数週間、数ヶ月で数千万円にもなります。

・・・

「３０万円からの不動産投資」









あの手、この手は色々と考えて編み出しましたが、

私はこの強い味方の金融機関を「資金源」として
資金調達しているわけです。

私の地元での不動産営業経験と今の職責が、上手くマッチ
したという点も大きいと思います。