仕組みとアプローチ － 空家問題 賃貸派と持ち家派 そして人口減少社会と津波対策

　以前にも記事にしましたが、人口減少にかかわらず中高層集合住宅などが乱立するのを野放しにしていれば、縮小しつつある人口が言わば「ストロー作用」でそれだけそこへ吸い上げられ、地方や郊外が空洞化して行くのは当然なのかも知れません。
　でな何故戸建て住宅などが中高層集合住宅などにかなわないケースが多いのか？
　それは中高層集合住宅が都市中心部や駅の近くなど便利な立地の良い場所にあるものが多いからです。
　言って見れば、「都市中心部や駅の近くなどの極上の立地の土地が際限無く増えて行く」のと同じ事になります。
　こうした便利な一等地にあたる土地が例えば２０階の集合住宅が一棟建てば、それは平屋の戸建て住宅の建築面積がその２０倍増えた事になるので、それだけ郊外や地方の人口は吸い上げられる事になります。
　戸建て住宅の庭の面積を考えれば更に大きい倍率となります。
　では「中高層集合住宅」が全てのケースについてそのような状況なのか？と言えば、以前の記事にした通り、例えば「津波や洪水リスクの高いエリアで近くに避難できる高台などが無いケースならば、そこへ住宅が移転するのは差引きでプラスの効果が有り、そう言ったケースなどでは周辺の土地価格も下落をいくらかは防げる」と考えています。
　最近は住宅について賃貸が得か、持ち家が得か、について議論になる事が多いのですが、これは賃貸派と持ち家派の利害が相対するものである側面もあるのではないでしょうか？
　何故なら賃貸派は不動産を所有していないケースが多く、ならば「もっと土地も建物も安くなってしまった方が、賃料が安くなって良い」と考え、持ち家は無論「所有している不動産が下落しない、できれば上昇して欲しい」と考えるのは当然で、これがそのまま議論の内容になっている側面もあるのかと思います。
　全体に本当に空家は多いのか？と言うと、筆者はそれ程でも無いと思うのです。
　何故なら、日本では都市など人口集中エリアが、標高１０ｍ以下などの所に結構多く、その全てが津波危険エリアとは言いませんが、少なくない住宅はどちらと言えば津波被害の危険が有ると考えられるのです。
　そして津波以外でも最近は洪水も目立つケースが多いように思えます。
　こうした住宅の数が果たしてどれだけかと言うのは全容を把握できませんし、津波の想定高さをどれだけに設定するのかにもよるのですが、全体としては「安全なエリア、安全な高さの住宅はそれ程余っているわけではない」と見ています。
　問題は賃貸派と持ち家派の意見相違がある間に、結局は人口減少も重なって「津波リスクの高いエリアの住宅を所有する人は住宅を思うように売れず、安全な高台などへの移転する為の買換えがスムーズに進まない事」です。
　このように「船頭多くして船山に登る」のような状況が長引くのを避けるには、「制度を設けてうまくコントロールするのがやはり国や自治体の役割となる、そう言う時期がそろそろ来ているのではないか？」　と思うのです。
　そしてこれまえ津波リスクの高い所に有った住宅を今後どのように利用していくのか？というのも、予め決めてから進めて行かなければ物事は進まないかも知れません。
　運動場、ゴルフコース、自動車練習所、農地、風力発電、ソーラー発電、貯水池、など多々有るかと思います。
　その中には津波に耐え得る中高層住宅も多少はあるのかも知れません。