＞不動産投資

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最近、近所に良さそうな物件があったので私も少し興味を持ち始めたのですがなにぶん分らない事だらけでして…^^;
対象物件地域の家賃相場や諸経費・不動産取得に関する税金・経年劣化による賃料落ち等…経験豊富なけいすけさんに何か良いアドバイスとか頂けると助かります。やはり地元の不動産屋に相談してみるのが良いんでしょうかね^^;



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ずらずらと書きますが、自分の今までの感覚です。
いろいろ質問ありましたらして下さい。
間違えてるところあるかもしれませんが宜しくです。
経験もあまりありませんが…


不動産投資は昨年始めたばかりですが、物件はいろいろみてきました。
不動産屋にもよるとは思いますが、ある程度投資物件に詳しい会社や担当者が良いと思います。
また物件を選ぶ際には不動産屋の意見も聞きますが、
実質利回りなどを自分で計算するのは必要ですね。
広告などに書かれている表面利回りは無視です。
（転売するのを考えるならばその時に使えますが）
利回りを計算するのにも、賃貸中の物件に関しては
その賃料が適当か？という事も業者に調べてもらったり、
自分でネットなどで調べたりもしました。
（瞬間的に高く貸しておいて、利回り上げて売却する業者などもいるようなので）

また途中から気づいたのですが、業者から購入だと消費税など建物分にかかったりしますが、
個人からの購入だとかからないようなのでこちらも気にするようになっています。


自分の場合、２物件とも業者が持ってきたものではなく、
自分でネットなどで調べて、近所の不動産屋通して買いました。
管理に関しても近所の業者に集金等任せてあります。
賃料の５％かかりますが、手間を考えるとリーマンには厳しいです。
また区分所有のものしか持っていませんが、選択時には自主管理か否かも考慮します。
自主管理は即ＮＧにしてます。面倒なのは嫌なので。

１棟ものも最近ＣＭまでしてますが、サラリーマンも・・・みたいなのありますね。
こちらはやりたいのですが、もうお金しばらく借りれないようなので…
ＦＸで増やしてからやりたいと思います。（金利安いのでチャンスなのですが）
仮にお金をたくさん持っていても借りれるなら借りた方が得なのかと思います。
次回やりたくても、その時は貸してくれないかもしれないので。

仲介手数料は通常最大、６万円プラス３％
消費税が先ほどので、業者からだと建物の金額の５％
固定資産税は購入価格の0.5％～1％くらい
地震保険、火災保険１％弱（ローン組むと強制的に入ることに）
登記費用はどういう決まりか分かりませんがおそらく物件金額に比例？？
自分の場合は２０～３０万くらいでした。
賃貸中の物件の場合は預かり中の敷金はこちらに回ってきます（預かります）
年途中で売買の場合は固定資産税を日割りで計算し払います。（年初に確定した分を年初所有者が支払っているので）



後はその購入する物件の空室率などが大きいですかね。
過疎化していくような場所より、栄えていきそうな場所や、駅前、大学が近い、大きな工場、会社の近くだったり需要が続きそうな場所が良いのでしょう。
駅から遠くても駐車場があったり、ファミリー向けってのもありでしょうね。
後は管理状態も物件によりかなり違いがあります。
積立金が大きく貯まっている物件か、何もないかも古い物件選びには大事ですね。

自分の場合、ＲＣ造で築２０年くらいまでならＯＫ。
実際に物件は必ず見に行きます。
最初は近場でやっていますが、いずれは各地にとも思っています。
地方の都市でも仙台や、九州などにも利回り良いところありますね。

最初に手にする物件としてどちらが良いのか分かりませんが、
賃貸中か否かは大きな分かれ目でしょうか？
賃貸中だと、実際購入する物件なのに、中を見ることも出来ません。
また空室状態だと、本当に客が付くのか不安になるかと思います。
自分の場合は２つとも賃貸中の物件でした。
この場合、既に住んでいる人がどんな人なのかも気になりました。
こわ～い人じゃないのかな～とかｗ