ブログ～軌跡

2004年より

アパート管理の不動産屋から電話が・・・

2014年04月09日 | 不動産投資
アパートは空室が今までで一番多い状態。。。
不動産屋からの電話は客が付いたのかな？と思って出たら、
「警察が一週間くらい借りたい」と言ってきてるがどうしますか？って。
空室の出窓から捜査に必要なところが見えるのだろう。

賃料あるのか分からんけどとりあえずＯＫ！
空室あるので一旦売りたくなってます。
駅近の区分所有マンションは空室になってもすぐ埋まるのでラク。
いまだ中を見たことない物件もある。

こんな事もあるんですね。

2010年の不動産報告

2011年01月15日 | 不動産投資
労働による賃金が少ない中、不動産たちがとても頑張ってくれました。
ローンで大半は持っていかれるが、これが仮にマイナスだと回らないですからね…


過去の年間平均入居率（実績ｘ月数）/（物件数ｘ月数）
2006年　100％（13/13）　入居者付きの物件購入
2007年　100％（24/24）　途中解約なしでそのまま継続
2008年　 80％（39/49）　初 入居者更新せず＆物件増加
2009年　 77％（101/132）　アパート物件が足を引張る
2010年　 95％（126/132）　全体的に好調。






いよいよ新物件！？

2008年09月01日 | 不動産投資
2006年4月　グラン・メゾン・六木本
2006年8月　ホワイト・キャッスル・代宮山

に続き2008年9月いよいよ投資用３物件目に入れそうな感じです。
時間あったら命名ヨロシク！

命名用のヒントとしては

・大型ショッピングセンター近く
・駅から遠い
・平地
・木造２階建て４室×２
・埼玉県狭山市
・自衛隊近い

命名してもらっても建物の名前は実際には変えません。

＞不動産投資

2007年10月27日 | 不動産投資
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最近、近所に良さそうな物件があったので私も少し興味を持ち始めたのですがなにぶん分らない事だらけでして…^^;
対象物件地域の家賃相場や諸経費・不動産取得に関する税金・経年劣化による賃料落ち等…経験豊富なけいすけさんに何か良いアドバイスとか頂けると助かります。やはり地元の不動産屋に相談してみるのが良いんでしょうかね^^;



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ずらずらと書きますが、自分の今までの感覚です。
いろいろ質問ありましたらして下さい。
間違えてるところあるかもしれませんが宜しくです。
経験もあまりありませんが…


不動産投資は昨年始めたばかりですが、物件はいろいろみてきました。
不動産屋にもよるとは思いますが、ある程度投資物件に詳しい会社や担当者が良いと思います。
また物件を選ぶ際には不動産屋の意見も聞きますが、
実質利回りなどを自分で計算するのは必要ですね。
広告などに書かれている表面利回りは無視です。
（転売するのを考えるならばその時に使えますが）
利回りを計算するのにも、賃貸中の物件に関しては
その賃料が適当か？という事も業者に調べてもらったり、
自分でネットなどで調べたりもしました。
（瞬間的に高く貸しておいて、利回り上げて売却する業者などもいるようなので）

また途中から気づいたのですが、業者から購入だと消費税など建物分にかかったりしますが、
個人からの購入だとかからないようなのでこちらも気にするようになっています。


自分の場合、２物件とも業者が持ってきたものではなく、
自分でネットなどで調べて、近所の不動産屋通して買いました。
管理に関しても近所の業者に集金等任せてあります。
賃料の５％かかりますが、手間を考えるとリーマンには厳しいです。
また区分所有のものしか持っていませんが、選択時には自主管理か否かも考慮します。
自主管理は即ＮＧにしてます。面倒なのは嫌なので。

１棟ものも最近ＣＭまでしてますが、サラリーマンも・・・みたいなのありますね。
こちらはやりたいのですが、もうお金しばらく借りれないようなので…
ＦＸで増やしてからやりたいと思います。（金利安いのでチャンスなのですが）
仮にお金をたくさん持っていても借りれるなら借りた方が得なのかと思います。
次回やりたくても、その時は貸してくれないかもしれないので。

仲介手数料は通常最大、６万円プラス３％
消費税が先ほどので、業者からだと建物の金額の５％
固定資産税は購入価格の0.5％～1％くらい
地震保険、火災保険１％弱（ローン組むと強制的に入ることに）
登記費用はどういう決まりか分かりませんがおそらく物件金額に比例？？
自分の場合は２０～３０万くらいでした。
賃貸中の物件の場合は預かり中の敷金はこちらに回ってきます（預かります）
年途中で売買の場合は固定資産税を日割りで計算し払います。（年初に確定した分を年初所有者が支払っているので）



後はその購入する物件の空室率などが大きいですかね。
過疎化していくような場所より、栄えていきそうな場所や、駅前、大学が近い、大きな工場、会社の近くだったり需要が続きそうな場所が良いのでしょう。
駅から遠くても駐車場があったり、ファミリー向けってのもありでしょうね。
後は管理状態も物件によりかなり違いがあります。
積立金が大きく貯まっている物件か、何もないかも古い物件選びには大事ですね。

自分の場合、ＲＣ造で築２０年くらいまでならＯＫ。
実際に物件は必ず見に行きます。
最初は近場でやっていますが、いずれは各地にとも思っています。
地方の都市でも仙台や、九州などにも利回り良いところありますね。

最初に手にする物件としてどちらが良いのか分かりませんが、
賃貸中か否かは大きな分かれ目でしょうか？
賃貸中だと、実際購入する物件なのに、中を見ることも出来ません。
また空室状態だと、本当に客が付くのか不安になるかと思います。
自分の場合は２つとも賃貸中の物件でした。
この場合、既に住んでいる人がどんな人なのかも気になりました。
こわ～い人じゃないのかな～とかｗ


４戸一括物件

2007年07月01日 | 不動産投資
大手銀行の一転し貸せません事件後、急いで今まで借りている銀行にも頼んでいました。
一週間で回答が頂けるとの事だったのですが、銀行的にはOKでした。
（現在返済中のを一つ完済し新たに組んでもらうということで）
ただその銀行の保証会社がNG・・・

NGの理由は普通聞けないものです。
ただ話をしていると、駄目そうなのは
・（確定申告の書類を出していて株の売買代金を見て）大きな金額を動かしてるのに儲かっていない。
・信用取引を大量に使用しているのでは。
・物件購入のペースが速すぎ、事業っぽい…？
・結婚すると言ってたのにしてない。（２年前くらい家のローンの時に）


かなり悩んで勉強になった物件でした。
結果はNGでしたが資金はかなり開放されました。
この資金は株や債権、ファンド、持ち株会などから出しましたが、
これを株とFXに回そうと思います。

早く株、FXで儲けて不動産でも買えばいい。
でも現金で買ったんじゃ自分的には不動産の良さはあまりないですが…

一転

2007年06月21日 | 不動産投資
今回の４戸一括の不動産投資で借りる気満々でしたが、大手銀行が一転し『貸しません』との事。
腹立ちますね～～これだけ待たせておいて。
２回も予定の期日過ぎて、挙句の果てには貸せません、だと。
もちろん理由は言えませんとの事です。

もうそんな銀行からは二度と借りたりしてあげません。
俺のブラックリストに載せておく。

さて、それより契約中の物件をどうするかが差し迫っている問題。
脳みそフル回転して考えていますが、なかなかいい案出てきません。

これで諦めるか、諦めずに何かあるか…

レバレッジ

2007年06月08日 | 不動産投資
フルローンで投資していた場合、手付け金のみの持ち出しで、後はローンで不動産を購入する事になる。
以下は概算。
①手付金の金額を仮（万円ではない）に100とすると、今回の物件は1350ほど。他に税金、仲介料は取られます。
年の収入は160。（そこからローンや管理費等払いますが）

②手付金と頭金も必要になり↑の100+400＝500くらいになると、
500投資しておいて年間収入160（そこからいろいろ引かれる）となります。

個人的には①の方をしたかった。
実際には①の方がしたくても、プレッシャーはありますね。
②をせずに①が出来るなら、更に残った400で別の物件買ってもいい訳だしさ。


そこからローンと積立金や管理費を除くとそんなに残らない。
コツはもう少し長めにローンを組んで、手元の資金を増やしては投資、増やしては投資していくのが良いのでしょう。
10％の物件探しても余裕見て１５年で丁度でしょうか。
１戸目１０年、２戸目１５年、３戸目１５年、今回も１５年。。。
２０年以上にしないとなかなか手元の資金は増えていかない。
手元に資金を増やしていくには中古だと築年数の関係で長期のローンが通りにくい。
・・・そんな理由で新築の投資物件も人気なのでしょうか？
早期に回収しようと考えると新築は利回り良くないので不思議な存在でしたが、そんな理由もあるのかも。

リバーサイド武蔵浦和Ｓ（Ａ，Ｂ） 　オーシャンビュー武蔵浦和ＲＣ（Ａ，Ｂ）

2007年06月07日 | 不動産投資
フルローンでも大丈夫！
不動産屋と銀行の担当者の超勘違い（確定申告の書類を見て、私が資産家との勘違い。勘違いっぽいのは感じていましたが）で
フルローンはきつそうになってきました。

もともとフルローンはきついかなと思っていたので、仕方ないですかね。
手付けは既に現金で払っていて、残りを全てフルローンの予定が何か資金を作らねば。。。
こんな事もあろうかと、自社の持ち株会も解約し口座に入れたとこなので、とりあえずそれを現金化。
それと投信のグローバルソブリンインカムを解約予定。（ユーロ高なので丁度良いか？）
他は銀行口座に少し入っている現金でなんとか間に合えばいいな～と思っています。

メイン口座、サブ口座と証券会社のお金はあまり出したくないのが本音。
手付け支払時にはメイン口座から出してしまってます。

売主本人が帰国遅れるようなので、引渡しは7月末くらいになりそう。