ローン特約て

ローン特約にまつわるトラブルがあり、実務上どのように解釈・扱いをしているのか法律の専門家から相談があった。「もう怖いな～」逃げ出すわけにもいかず渋々席に着きました。

契約後、買主さんは事前申込していた金融機関に本申込したところ融資が通らなくて、他の金融機関に話をもっていった。ローン特約の期日と最終代金決済日の延長を売主側に承諾してもらい契約変更合意書を作成した。ローンがなかなか通らず何社か廻っている内に延長期日を過ぎてしまった。結局融資も受けれず契約の解除を売主側に通知した。
売主は、ローン特約の延長期日を過ぎてからの解約だから手付金は没収だと主張している。

契約書条文には「融資未承認の場合の契約解除期限までに、融資の全部又は一部ついて承認を得られないとき、買主は融資未承認の場合の契約解除期限まではこの契約を解除することができる」となっており、特約条項では「融資未承認の場合の契約解除期限までに融資の全部又は一部について承認を得られないとき、又、金融機関の審査中に同契約解除期限が経過した場合には、この契約は自動的に解除となる」となっている。


　上記2つの条項は一見同じように見えるが法解釈上大きく異なっている。いわゆる「解除権留保型」と「解除条件型」になっています。分かりやすく言うと「解除することができる、だから期限内に通知して解除しなければならない」のと「期限がきたら自動的に解除になるから通知の期日は問題にならない」の違いです。

　それを同じ契約書に書くこと自体が紛らわしく適切ではありません。でも仲介業者としての気持ちは分かるんですよ。仲介手数料は成功報酬なので取引が完了しないともらえません。だからそう簡単にローン特約を適用して契約解除されると、なにをしよんやら分からんのですよ。

　今回の場合は、特約のほうに「解除条件型」がきているので、特約が優先され手付金は買主に返還されるのが答えでしょう。
　宅建協会連合会のしっかりとした契約書式があるのに、これをむやみやたらに変更したり、特約に矛盾したことを書いたりして契約書の効力を弱めてしまっている例をよく見ます。

　皆様お気を付けください。

（専務）