しっくいの練習？パテ塗り２日目

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今日は会社のパソコンが物理的に壊れてしまって、

エラい目にあいました。

パソコンが壊れると不機嫌になります

 

 

 

さて、今日の２号物件リフォーム。

パテがまだあまっているので、

しっくいを塗る前にパテ塗りするとのこと。

 

 

 

１日バケツにふたして置いていたパテは

しっとりしてすごい塗りやすくなっていました。

 

 

 

昨日はしっくいの練習ということで、

コテでパテを塗っていたようですが、

今日からヘラを使い始めました。

コテで塗るより生産性３倍だそうです。

 

 

 

右の上側はパテ２度塗りの壁。

右下と左はパテ１度塗りの壁。

コテでもヘラでも塗ることはマスターした（！？）そうですｗ

 

 

 

１階部分にしっくいを塗る予定をしているのですが、

ベニヤからアクが出てきて、しっくいが色あせるのがいやなので、

パテでふたをしてしまう作戦だそうです。

 

 

 

そして、奥さんの防寒着兼ユニフォーム。

つなぎを着て、さらにふわふわの防寒着とふわふわ室内履き。

 

 

 

なんだかコテもヘラもできるみたいですね。

しっくいはやっていけば早いのかも。

今週はパテ塗り、柱にステインを塗っていく予定だそうです。

パテ職人あらわる

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２号物件のリフォームはいよいよ壁の下地処理に入りました。

１階はしっくいを塗って、２階はクロスを貼る予定ですが、

その前にいろんなところにパテ塗りです。

ちょっとしたヘコみにパテを塗り塗り、埋め埋めする必要があるそうです。

 

奥さんは行ってくるわ～、

といいながら出掛けていって、

ひとりで、しかも１日でやっちゃいました

 

ボクが手伝えるのはパテ塗りかなぁ、

と思ってただけに、

ちょっと残念ではあります・・・。

 

 

 

階段のところのカベ。

なぜか穴が開いているので埋めました。

乾いてからちょっとパテがやせていたので２度塗りしてます。

 

 

 

階段横のなぜかあいていたアナ。コレも埋めてます。

 

 

 

２階天井のベニヤの境目にもパテを塗り塗りしてます。

こういう高いところのパテ塗りだったらできたのにナー。

 

 

 

壁にパスパス打ったタッカーの後も、

ポンチを使ってヘコませて、その後にパテ塗りです。

すごいタイヘンそう。

 

 

 

こうやって見ると、パテ埋めって結構必要だねー、と感心します。

 

 

 

キィキィ言っていた床をネジで締めました。

ネジのところが穴があいていたのでパテ埋めしてます。

 

 

 

ベコってヘコんだ扉のキズ。

 

 

 

パテで埋めました。

乾いたらやすりで削り落としてペンキ塗る予定です。

 

 

 

 

コレはシーラーを塗る前に壁のベニヤ板にパテを塗ったそうです。

ベニヤはアクが出やすいらしく、パテを塗り塗りしておくそうです。

 

 

 

パテ塗りをコテを使ってやったので、

しっくいの練習だそうです。

ウチの奥さん何でも出来ます。

 

 

木工用ボンドを水で薄めてシーラー代わりに使うらしいのですが、

それではシンパイなのでパテで２重にするそうです。

 

っていうかパテ塗りすぎじゃない？

 

っていうか１日でやるのすごくね？

 

 

 

どんどん職人化していくウチの奥さん。

何を目指してるんやろか、だって

ピロリ～

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土曜日。

ピロリ菌チェックのため、

血液検査をしていたのですが、

その確認に行ってきました。

結果はというと、

予想通りでしたが、

ピロリ菌陽性！

おなかのなかにコイツ↓がいるそうです。

年末年始は胃薬を飲んで、

年明けから除菌のための薬を飲むことになりそうです。

 

 

 

病院の後、

久しぶりに収益ブッケンの内覧に行ってきました

最寄り駅から徒歩５分の好立地。しかも２WAYアクセス可。

築４０年の中古テラスハウスで、３ＤＫというところ。

中はお風呂が風呂釜式でシャワーなし。

壁はきれいにしているじゅらく壁。

それほど触らなくて良さそう。

床はご多分に漏れず畳の和室だらけ。

売値の額面は結構高いだけに、

指せるかどうかが鍵になりそうです

 

 

 

夕方前には、

Ａさんのリフォーム中ブッケンを見学に行きました。

１間間口でそのままどーんと奥までいっているので、

かなりひろーく感じるいい間取り。

あの広さはポイント高いですね。

押し入れを破壊しつつ、

床下収納を３つも設置しているので、

収納的にはプラマイゼロ以上になっていると思います。

ただ、水周りが相当古いらしく、

３点給湯＋トイレの和式→洋式を行わないといけないので、

かなり費用を投入する必要があるそうで。

やっぱり水周りを直すとコストはかかりますね

なんだかんだと２時間近くお邪魔してしまいました。

Ａさん、ありがとうございました。

 

 

 

ウチの２号物件のリフォームはというと、

土曜日で４日目。

１階、２階の壁の板貼りが完了。

床の対応や階段の処理も終わって、

残りは２階の天井の処理ということになりました。

 

キッチン横のダイニングの部分で

床が鳴っていたのですが、

根太のネジを締めることで簡易対応。

 

 

 

お風呂の出入り口のふわふわしたところは

部分的に床板をはずして、

補強して対応。

 

 

 

１階の板張りはこんな感じ。

 

 

 

階段周りもかなりキレイになりました。

階段下は元押し入れ。板を貼って補強済みです。

 

 

 

階段横の敷居部分は

垂れ壁を作って、 かつ階段と連結させることで、

キレイになって補強も出来ました。

 

 

 

２階は奥さんが１枚奥さんが貼りました。

寸法を測って、ノコギリでギコギコ。

かなり時間はかかったみたいですが、

キレイには出来上がったみたいです。

この下の方の部分です

 

 

 

２階の状況はこんな感じ。

 

 

 

 

明日がラストの作業となります。

天井が２面＋階段上なので、多分終わるだろうという算段です

 

 

 

日曜日。

２号物件で売買の仲介をしてくれた

不動産屋さんと家賃設定の打ち合わせ。

リフォームの途中のブッケンを見て、

コレ結構イケるんじゃね？くらいのことを言ってくれました。

まずは雰囲気を試すために、

家賃７万円、

礼金２８万円、

敷金ゼロ

ペット応相談（ネコもアリ？）

で市場の反応を見ることに。

ちょっと高いんじゃね？ってところですが、

まずは出してみてニュアンスをみるそうです。

まだ、一般か専属か決めてないんですが・・・

 

 

 

その後は、

土曜日に見た物件の詳細を聞きに

別の不動産屋さんへ。

物件の詳細を確認した後、

善は急げということで、

買付証明書を提出！

ちょっと情に訴えるために、

コメントを数行書いてみました。

 

売主さんが考えている金額の

70％OFFで出させてもらったので、

勝算はわかりませんが、

固定資産税評価額から

リフォーム費用を引いた額での提示だけに、

そんなにやみくもでもないかも。

コレで通ったらHappy！なんですけど

 

 

 

そして最後に年賀状のためのプリンターを買いに。

選定の条件は

・コピー、スキャナー、プリンターが付いた
  オールインワンモデル

・無線LAN機能がついていること

・インクカートリッジが個別なこと

です。

 

テレビを買ったときに付いたポイントを使いたかったので、

近所のヤマダ電機へ。

プリンター売り場には今までだとエプソンの牙城だったのに、

どちらかというとキヤノンの方が全面に出てました。

そこで上の条件をいうと、

選択肢は４つしかなく、

一番安いのを極力値切って、

CANON PIXUS MP640

を買いました。１７０００円（全額ポイント）。

明日から年賀状を作らなければ・・・。

 

 

 

さて明日は本業の仕事納め＆

２号物件の大工さんリフォーム完了。

まだまだ忙しい年末年始になりそうです

銀行、不動産屋さん、１階リフォーム完了

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今日は有休。

胃カメラを飲んだときに、

ピロリ菌チェックのための、

血液検査の結果を聞きに行きました。

 

 

 

が、

病院は木曜日、休みでした

せっかく有休とったのに・・・。

 

 

 

仕方がないので、

病院の後に行こうと思っていた銀行へ。

生命保険、医療保険の見直しの相談と、

２号物件の電気料金、駐車違反の料金支払い、

世間話をしてたらあっというまにもうお昼。

 

 

 

おなかがすいたので、

いそいそと帰ろうとすると、

今までに入ったことのない不動産屋さんがありました。

 

気軽に入ってみると、

所長さんが出てきてくれて、

戸建の売り物件なんて今あんまりないね～、

と言われつつも、

ここから世間話スタート

 

人通りの多い商店街で、

あばら家みたいな物件を購入して、

１日１万円で行商の人に

場所貸しをするっていうのもあるねー、と

賃貸ビジネスのヒントを頂きました。

うまく回せば月３０万円稼げるわけで、

行商の人脈が引ければ、

おもしろいかも、と思った次第です。

不動産ってアイデアひとつで

いろんなことができるんだなぁ、

と勉強になりました。 

 

 

 

さて、今日の大工さんのリフォームは、

かなりハイスピードでやってくれたようです。

 

お風呂の前の床が腐っているところは、

最低限の部分をはがして、

根太を引きなおして、

板を貼ってもらいました。

ここはこの上にCFを貼って見た目をいい感じにする予定。

 

あとは１階のじゅらく壁に板を貼り、

破壊した押入れの床修復、

破壊した鴨居の部分の修復が終わりました。

 

 

ＤＫ部分の床が鳴いているところは、

床板を張り替えるとタイヘンなので、

根太に対してネジを締めるという

かんたん工法を採用。

簡易的措置ですが、ほとんど鳴きがなくなりました。

 

 

 

これで１階部分の大工作業は終了

予定より１日遅れで作業が進んでいますが、

今週中には２階の大工作業が終わる予定です。

 

ちょっとずつですが、

サマになってきました

こちら現場です

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会社帰りにさっき２号物件に寄って来ました。

 

まっくらな中ブレーカーを上げると・・・

部屋の中が工事現場っ！

 

 

 

整然と揃えられたベニヤ板と木材。

使い古した大工道具。

ふんわり香る木の匂い。

 

こんな感じになるんだね～、

と感心した次第ではあります

 

肝心の進捗状況は、

１階の壁への下地板貼りが６割終了。

天井、床、２階は手付かず。

 

見た雰囲気、

ちょっと遅れてるのかなーという感じなんでしょうか。

細かなところが終わってないので、

ちょっとどころの遅れじゃないのかも。

 

明日は現場も祝日でお休みですが、

自分たちでちょっとでもやれることをやっておこうと思います。

リフォーム進捗・・・

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まだ現場は見ていないのですが、

大工さんのリフォームはそれほどかんばしくないらしいです。

 

ネックになっているのはほぼ全面に使っているじゅらく壁。

これは基本全部はがしてしまって、

クロスを貼るところ、珪藻土or漆喰を塗るところ、

と分ける予定なのですが、

大工さんが想定していたよりも、

じゅらくをはがすのに手間取っているらしく、

下地の板があまり張れていないそうです。

 

もっと早く言ってくれればはがしておいたのに・・・。

これも大工さんとちゃんとコミュニケーションをとらなかったことが原因ですね。

 

 

と、いうことで明日は家族総出で

じゅらくはがし大会になりそうです。

ホントに今週中に下地処理が終わるのでしょうか・・・？

不安が現実になってきそうな年の瀬です

本格リフォーム前夜

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土曜日の午前中にMさんが見学に来てくれたので、

１週間ぶりに物件に行ったのですが、

やっぱり奥さんやっちゃってました。

 

鴨居がキレイになくなってましたｗ

 

 

Mさんに見て頂き、

テラスの中でもかなりグレード高いね！

というお言葉を頂きました

決め手は２階の増築部分と明るさ、とのこと。

元々住んでた大工さんが自分で増築したところ。

確かに明るくてきれいなので、

ボクも気に入っているところでした

こうやって先輩投資家に評価されるとうれしいですね。

Mさん、わざわざお越し頂きありがとうございました。

 

 

 

その後、リフォーム前ということで、

昨日作ったリフォームでお騒がせ致しますチラシを

近隣のみなさまのところに

ピンポンローラー作戦で配布。

８軒回って、在宅だった方は３軒でしたが、

Face to Faceで配ってみました。

特に話が盛り上がることはなく、

１軒だけ、車の停めるところには気を付けてね、

といわれただけでした。

お小言を言われ無くてよかった

 

 

 

お昼を挟んで、

鴨居をはがした時に出た

ゴミまとめとお掃除。

せっせこせっせこ掃除して、

まとめるとゴミ袋６個分。

家の中に置いておけないので、

家の裏へ移動。

これ、どうしよっかな・・・。

ごみ処理場に持ち込んでもダメらしいし・・・。

 

 

 

日曜日、

カレイさんが見学に来てくれたので情報交換。

３時間近くくっちゃべってました

 

カレイさんとお話してて感じたのですが、

ボクは費用対効果というものをあんまり意識しておらず、

メリハリをつけたリフォームプランが立てられていないな、と

そこそこの家賃を取るつもりであれば、

それなりにリフォームしないといけないカモ、と感じました

カレイさん、

気付かせて頂きありがとうございます♪

 

 

 

さて、いよいよ

明日から大工さんによるリフォームです。

奥さんはなるようになるさ♪とオトコマエな発言をしていますが、

ボクは期待３割、不安７割です

いったいどうなるんでしょう、２号物件・・・。

大工さんケテーイ！

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今日は本業の忘年会。

少人数の２次会も行ったら

さくっと終電逃して、

路頭に迷いそうでしたが、

何とか帰ってきました。

でもつかれた・・・。

 

 

 

今週悩んでいた、

大工仕事を請け負ってくれて、

しかも奥さんに教えてくれる大工さん。

いろんなところにあたって

探していたのですが、

何とか引き受けてくれる方がいらっしゃいました

 

奥さんの小学校からのともだちで

本職の大工さんです。

奥さんにＯＪＴも施してくれるそうで、

しかも月曜日から３、４日かけてリフォームをやってくれるとのこと。

要求をほぼ満たす内容だけに、

とりあえずほっと一安心です。

 

 

せんとくんさんやいろんなところに

お声掛けさせて頂きました。

ご心配をお掛け致しました。

ありがとうございました。

 

 

 

さて、来週からリフォームを行うにあたって、

奥さんから近隣の方々へのお手紙を作ってー

と言われたので、作ってみました。

それがコレ↓

いまいち何を書いたらいいかわかんなかったのですが、

定形文に加え、

家の中身に来てね～と、

近隣の方に働きかけてみることにしました。

 

さて、反響はあるんでしょうかね・・・

鴨居破壊とサボり夫

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奥さんの２号物件の破壊が続いていますｗ

よくもまぁ、ひとりでやるね～と感心するところですが、

壊すところはどんどんできるみたい。

 

昨日は元押し入れ上の鴨居の壁部分を

破壊していたそうです。

鴨居が無くなってここが通れば、

元押し入れが完全に通路になって、

見通しがかなりよくなります。

＜鴨居の壁Before＞

＜鴨居の壁After＞

まだ半分ですが、

くっきり階段が見えてきました。

もう片側の鴨居が抜ければ、

もっと部屋が広く見えてくるでしょう。

 

 

でも、壁を抜いたおかげで、

砂が大量発生してじゃりじゃりしてきました。

この作業から

家の中が土足解禁になりましたｗ

 

 

 

 

 

ここまで進めてきて、

今後の展開について

ちょっとどうしようか迷っています。

っていうか、

素人には手に負えないレベルなので、

アウトソースすることを考えています。

 

以前任せたいということで挙げたこの部分。

　○全室壁の下地処理

　○床のきしみ部分の補修

　○床にCFを貼る前の下地処理

　○天井にペンキ塗りorクロスを貼る前の下地処理

これを何とかアウトソースできないかと。

 

下地処理に留め、

奥さんといっしょにリフォームしてくれる大工さん。

知りうる限りのところにあたってはいるのですが・・・。

今週中には方針を決めたいところです。

 

 

 

 

 

怠惰な夫、

ともきちはというと、

りゅうさん主催の忘年会に行って参りました

Kさんセレクトの、感じのいいお店、宏亜楼。

シンガポール料理という珍しいお店。

おいしい料理と楽しいお話で、

気が付いたら終電間際

楽しい時間ははぇぇ。

とっても楽しかったです

良き時間をありがとうございました！

階段スケルトン♪と駐車禁止orz

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週末は

オレガノさんの高級テラスハウス見学に

行って参りました。

 

ウチのボロテラスとは違って、

４ＳＬＤＫもあるし、

バルコニーがかなりの広さ！

とても静かな住環境で

コレなら納得の高級感♪

築年数不詳といっても、

この立地なら家賃９万円でも

ナットクのクオリティでした。

いやー、いいモノ見せて頂きました

 

 

 

この週末に２号物件の内覧に来て頂いたのは

オレガノさん、kanade.aさん、たけさん。

いろいろリフォームの提言を頂きました

わざわざお越し頂きありがとうございました。

また来て下さいね！

 

 

 

オレガノさんに物件の案内している中、

奥さんと子供たちがやって来て、

リフォーム作業開始。

バリバリと階段のじゅうたんをはがし始めました

案内してるんだけど・・・(^^ゞ

 

 

 

この日の奥さんリフォームは、

押し入れ床の薄ベニヤはがしと、

階段のじゅうたんはがし、

階段のスケルトン化です。

見栄えが良くなった気がします

ほとんど奥さんと子供たちでやりました

  

＜階段Before＞ 

＜階段After＞

 

 

また、今週は２つ残念な出来事が・・・。

ひとつは狙いの物件のコト。

鬼指しして門前払いを食らった物件。

情に訴えてリベンジしようと思いまして、

売主様にお手紙を書きました。

で、買付証明書とお手紙を持って、

行きますよー、って

不動産屋さんに電話したら、

満額で売れました、とのこと

実需の方が買われたとのコトで、

投資水準まで落ちてこなかったってことですね

 

 

もうひとつはダイレクトに残念＆申し訳なかったこと。

いつも車を停めている２号物件近くの道路。

駐車禁止の標識がなかったので、

車停めるにはいい場所だなぁ、

と思って、今日も停めていました。

 

今日たけさんを物件案内している時に、

ウチの車とたけさんの車に

ダブルで駐車禁止やられてしまいました

たけさん、ホント申し訳ないです

でも駐禁の標識なかったんだけどなぁ・・・。

 

 

 

こういうのが一番精神的にしんどいわぁ。

なんだか今週の流れを象徴する出来事デシタ・・・。